住宅营销策划方案Word格式.docx

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对楼盘的综合素质进行整体概括，揭示楼盘从地理位置、物业档次到设计思想、具体细节等到方面的高起点定位。

所谓高起点完全可以从楼盘的整体设计中体现到：

吸取园外、境外高档物业经验，处处顾及

住户需要，大到小区环境规划设计和公共空间的审美安排；

小至空调机位、公共过道采光以及住户户型设计等等,都进行精碉细凿，力争完美。

好东西总有不同之处，因而“不同”二字构成了楼盘这一高档物业的形象基础，使它有机会从众多物业中脱颖而出。

比如：

地理位置不同，交通条件不同，物业品质不同，开发商信誉不同，人均拥有空间不同，升值潜力不同，车位数量比例不同，小区规划不同。

这“八种不同”的明知故问句子成为开发商向楼盘消费对象阐述物业优势的重要线索。

主要卖点：

对楼盘进行全面分析研究，概括为四个方面的卖点构成：

（1）地理位置

（2）、楼盘设施结构；

（3）、楼盘做工用料；

（4）、户型设计。

突出明显优势，这是楼盘消费者最关心的物业指标。

绘制效果图：

根据开发商的条件和推广需要，分别绘制整体效果图、多栋单体效果图。

绘制效果图要强调公共空间开阔、细节丰富、品味高，因为楼盘的销售，需要启动购楼者对未来的想象，精美的效果图对营销起了事半功倍的决定性作用。

广告诉求点：

（1）阐述楼盘的位置；

（2）阐述楼盘所在地的历史渊源；

（3）阐述楼盘交通条件；

（4）阐述楼盘人口密度情况；

（5）阐述楼盘的升值潜力；

（6）阐述楼盘开发商的信誉；

（7）阐述楼盘的背景以及公司规划；

（8）阐述楼盘的舒适温馨；

（9）阐述楼盘的实用率；

（10）阐述楼盘的品质；

（11）阐述楼盘的物业管理有什么不同。

广告阶段划分：

对楼盘的品牌推广是一个长期的行为，应有战略的考虑，从而使每一期广告都变成一次品牌的积累。

都成为对楼盘形象的一次重要投资。

其广告推广大致划分为三个阶段：

第一阶段：

此阶段广告宣传以建立品牌知名度和促进销售为目标，从而尽快奠定楼盘在人们心目中的品味、档次和形象。

此阶段广告费用投入相对较大。

第二阶段：

此阶段以品牌维持为目的，稳固楼盘高档物业的品牌形象。

同时促进销售。

此阶段广告费用投入相对较少。

第三阶段：

此阶段的广告任务重点是维持楼盘的良好口碑，可结合已经入住的众多住户来谈论评估本楼盘并通过口碑带动销售，完成售楼收尾工作。

此阶段广告费用投入为中等不平。

总体上看，楼盘全程广告投入曲线呈马鞍形，这是根据各销售期要求和工程进程不同阶段而得出的较合理的分配方案。

当然，每个阶段中的广告及发布，应依据具体情况灵活使用和调整。

广告表现：

在楼盘预售及正式展销前，应设法积蓄气氛，设计一个别开生面、形式独特的揭幕仪式。

在预售参观登记前一周，更新围在售楼部和样板间外侧的围布。

直到预售和开幕式当天隆重揭幕，让优雅美丽的楼盘示范间瞬间呈现在大众及过往行人面前。

届时，课举行一些活动以渲染气氛为主，配合精彩有效的揭幕预售仪式先期刊登宣传从而达到预期效果。

首期广告内容及时间安排

内部认购展示会和首期展销会定期举行，广告准备工作应在此之前全部到位，具体内容大致如下：

①楼盘效果图。

②围绕展示会其它促销宣传用品（例如：

水壶、厨房用品、水杯等要印上楼盘简要信息）

③售楼宣传册和促销宣传单的设计制作。

④工地围板的设计、绘制。

⑤展销场地宣传旗帜、宣传画和横幅的设计制作。

⑥展销场地道路指导牌的制作。

（协商）

⑦展板（两套，每套12张）的设计、制作和摆放。

⑧影视广告创意构思及拍摄制作。

⑨报纸广告首5期的设计、完稿及定版。

（选择性制定）

卖点

确立行销要求：

楼盘行销观念着重于消费者的分布情形及需求层次，继而设计规划销售策略主题。

突显出楼盘产品的价值，进而满足购房大众独有的品味与格调。

故楼盘在行销上须完全符合时代的发展，才能在市场上造成影响，成为大众争先抢购的产品，制定营销策略（例如：

限制销售、饥饿销售等）下列几点是营销方面应重点考虑的问题。

①时代性：

具有前瞻性的行销观念，符合社会形态的变革与提升。

②生活性：

完全符合消费者的生活需求，接近消费者的消费水平。

③安全性：

各项设备充实，设施完善，以强化生活安定性。

④方便性：

交通、时间、商品等方面消费及额外的需求。

⑤舒适性：

现代化的消费新空间，具有以符合人性需要为基础的品质。

⑥选择性：

多样化的产品提供多样化选择。

⑦自由性：

使生活、休闲、购物紧密结合。

进行消费者背景分析：

①选购本楼盘的动机：

a、认同规划设计之功能及附加价值优于其他的楼盘。

B、经过比较竞争后，认同本楼盘的价位。

c、想在此地长久居住者。

d、认为本区域有远景，地段有发展潜力。

E、信赖业主的企业规模与财力潜力。

F、通货膨胀压力下的保值心态，使其萌发购买动机。

②排斥本楼盘的理由：

a、消费者本人经济能力不足。

B、比较之后认为附近有理想的楼盘。

c、购买个体者较少，对后市看空。

③购买本楼盘的理由：

a、对本区域环境熟悉念旧者。

B、满现居环境品质者。

设计完美的行销动作：

①塑造产品的独特的风格，突显产品市场上的优势与形象，使客户在选择有独特定位的产品之后，能肯定自己的品味和地位，而造成社会影响。

②强势吸引广大的自住型购屋客户，以单价实在、总价合理的策略，除了能吸引第一次购屋需求，亦可引导第二次购屋、换屋或投资客进场购买。

③根据本区域的地理位置，塑造本楼盘的未来高价值及增值潜力。

④慎选现场销售人员与严格执行个案销售讲习，销售人员除了要将房地产景气时的高姿态予以收敛，换成不卑不亢的态度外。

更要以耐心、亲切、诚恳的说服技巧加上专业化素养，才能将如业主所愿的销售目标在短期之内顺利实现。

⑤销售人员应默契配合，充分准备，以使客户在整个销售过程中确实感受到自然、亲切、实在、信任、诚实、坦诚、自尊的销售氛围。

以实现“订房便不退订”，“补足便能签约”“签约便能代为介绍朋友来买”的完善销售体系。

篇二：

房地产营销推广方案

XXXX营销推广方案

XXXX营销策划部20XX年8月27日

一、推广目的

开拓XXX销售渠道，加快销售步伐，聚集人气，抢先占领市场。

二、活动时间

20XX年9月1日—10月15日（活动时间可根据获取预售许可证的时间调整）

三、推广手段—五大手段，聚集销售人气1、产品主推，标签区域

目标：

强力形象面世，集中发力宣传，吸引市场关注。

产品线聚合：

主推百变小户型，吸引年轻低金群体，抢占打工族市场。

新标签：

“家·

校园·

生活+价值体系”模式。

新理念打造竞争区隔，周边价值点激活市场。

配套宣传：

公交车体广告、户外平面广告、微信营销（见方案一）注：

户外广告突出核心价值点（大学城、文化氛围、周边环境），微信主推小户型。

广告语：

文化飘香，意蕴流长，清新静怡绕学城，XXX为您提供的远远不止是住宅

2、拓展渠道、网状营销

（1）立体推广

形式：

媒体投放形式多样化、定向化。

户外广告、电视媒体、直投广告（百业）、小折页、网络（精彩普洱网）投放时间：

各促销活动营销节点。

原则：

节奏推进+定向扩展

（2）ViP卡认筹（见方案二）

目的：

通过ViP卡的优惠方式，锁住部分游离的意向客户，同时可作宣传媒介。

ViP卡直接销售，每张1000元，选房成交后，可享受ViP卡抵3000元房款的优惠；

派发公司客户、关系客户、老客户等免费ViP卡。

根据不同时期制作不同优惠形式的卡，灵活配合销售。

3、跨界行动大联合

主题：

“你买房，我送礼，五重好礼大放送”

通过与其他客源相近的商家合作，有效扩充客源。

凡成功购房者，皆可获得我公司的五重好礼。

赠送樱雪厨卫、沁园净水器、星艺装饰、帆摄影优惠券，持券者可到相应商家获得相应优惠。

优惠方式：

樱雪厨卫：

正价橱柜7.8折优惠；

正价电器8折优惠；

特价橱柜8.8折优惠；

特价电器8.8折优惠。

星艺装饰：

包工不包料，人工费7.8折优惠。

沁园净水器：

帆摄影：

具体优惠见优惠券。

宣传配合：

公交车体广告、电视广告、宣传折页

4、公关营销，顺水推舟

公关活动制造吸引点，提高客户到场率和销售转化率。

中秋/国庆抽奖活动（见方案三）主题：

xxx，月圆梦圆/金秋圆梦时间：

9月18日晚（暂定）地点：

中心商务区大兴量贩前5、导流入场

增强客流导入机会，强化氛围。

（1）现场导流

路段：

茶苑路（高家寨至公司段）、营销中心至样板房时间：

所有活动前形式：

路边广告

（2）交通配套导流

方式：

高速出入口指引，公交线路、车体广告四、推广预算

五、综合宣传推广方式

户外广告：

那柯里、7#楼

直投广告：

百业、dm单（兼职派单员）宣传车：

LEd：

之前商榷的四个位置及1#楼微信：

公司全体员工

网络：

中国普洱网、精彩普洱网短信群发

附：

方案一、方案二、方案三

篇三：

万科房地产营销策划书

万科进入北大学城市场

营

销

策

划

书

策划人：

徐超

20XX年4月25日

前言

20XX年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·

颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。

第1部分概要提示...................................................................................................................1

第2部分环境分析...................................................................................................................1

2.1市场分析............................................................................................................................1

2.1.1杭州房地产市场分析.......................................................................................1

2.2房地产发展状况......................................................