产业园区行业分析报告Word文档格式.docx

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加工型向研发型升级转型10

三、一线城市更加具备竞争优势12

1、华夏幸福：

异地扩张，园区互联仍是主要方向15

2、电子城：

京津冀一体化受益股，向异地扩张及产业孵化发展17

3、中国高科：

盈利增长迅速，积极布局教育20

4、中关村：

剥离亏损资产，聚焦大健康21

5、空港股份：

引入国开金融，助力扩张转型23

6、张江高科：

科创中心核心受益标的，股权投资进入收获期24

7、市北高新：

静安闸北打造科创高地旗舰国企25

四、主要风险27

1、产业升级速度低于预期27

2、融资环境低迷27

行业困境：

供过于求，同质化严重。

在产业园区供给过剩的背景下，同质化问题导致园区公司以压低租金和售价的方式吸引招商，不利于提高园区整体收益。

1）从数量上看，我国平均每个城市拥有省级及以上产业园区4.8家，供给严重过剩；

2）从类型上看，园区产业结构近似、同区域同类型产业园过度集中。

展趋势：

短期区域调整，长期升级转型。

1）短期来看，产业转移的方向决定了我国中西部地区适合发展加工型园区，东部沿海适合发展研发型园区。

2）长期来看，由于加工型园区盈利有限、高精尖产业比例不断提升，产业园区的发展趋势是加工型向研发型升级转型。

3）事实证明，我国园区类上市公司所在园区产业以研发型为主流，且收入来源日渐多元化。

我们预计，这一情况将长期存在，未来，上市园区公司高精尖产业比例将进一步提升。

投资机会：

一线城市更加具备竞争优势。

人才、金融支持和交通是研发型产业的竞争要素，一线城市在三大要素上具备绝对优势，因此，我们更看好一线城市及周边产业园区的投资机会。

供过于求，同质化严重

联合国环境规划署（UNEP）认为，产业园区是在一大片的土地上聚集若干个企业的区域。

我根据附着产业的类型，产业园区可分为三大类：

以高新技术产业开发区为代表的研发型园区、以工业园区及经济技术开发区为代表的加工型园区、以及种类纷杂的专业性园区。

其中，前两类园区是主流，也是本文主要研究的方向。

30年来，产业园区为我国的经济发展做出了突出贡献，但也逐步暴露出发展中的一系列问题。

一方面，截至2013年底，329家国家级经开区和高新区GDP合计达到12.9万亿，占全国GDP比重的22.7%，对我国工业增加值和税收的贡献分别高达30%以上、19.9%；

另一方面，产业园区供给过度、同质化严重、招商难的问题也日趋严重。

1、供给过剩，园区招商难

从数量上看，截至2014年底，我国共有国家级产业园区477家，包括215家经济技术开发区、115家高新技术产业开发区以及147家其他各类国家级产业园区；

省级产业园区1167家，市级产业园区数不胜数，平均每个城市拥有4.8家省级及以上产业园区，可见我国产业园区存在比较严重的供给过剩情况。

数据来源：

《中国产业园区持续发展蓝皮书（2014年版）》。

说明：

受篇幅限制，上表中仅列示单个城市平均拥有超过5家省级及以上产业园区的省份。

产业园区面临招商难。

招商通数据显示，2014年，我国产业园区整体空置率高达43.2%。

即使在商务发达的上海，商务园区的空置率也超过10%，部分园区空置率超过20%。

过高的空置率会挤压产业园区公司的盈利空间，影响其资金使用效率。

2、同质化严重，园区竞争陷入“价格战”

产业园区的同质化主要指园区在产业结构、功能定位等方面趋同。

目前，我国产业园区的同质化主要表现在两方面：

1）园区产业结构同质化，产业特色不明显。

以引进外资、创办工业项目为主的经开区和以研发为主的高新区在产业结构上日渐雷同，主导产业均以电子信息、生物医药、工程机械等行业为主，园区产业类型较为综合，缺少旗帜鲜明的产业特色。

2）同区域同类型产业园区过于集中。

以苏州为例，截至2013年4月，苏州文化产业园区高达78个，包括7个国家级文化产业示范园区，11个省级文化产业示范基地，39个市级示范基地，供给严重过剩；

同时，部分园区质量不高，存在园区文化含量偏低，产品质量不高、产出效益偏低，缺乏龙头骨干企业、园区品牌不强，没有形成完成的产业链以及独特的商业运营模式等问题。

我们认为，在产业园区发展初期，行业整体供不应求，只要提供有吸引力税收政策就能保证园区招商，园区同质化影响不大；

但是，在产业园区供给过剩的背景下，同质化问题导致园区公司以压低租金和售价的方式吸引招商，不利于提高园区整体收益。

短期区域调整，长期升级转型

产业园区的兴衰本质上依托于园区内产业的发展，我们认为，在供给过剩、同质化严重的行业背景下，只有符合产业转移与产业升级趋势的园区才有希望做大做强。

产业转移明晰区域园区定位

产业转移的方向决定了我国中西部地区适合发展加工型园区，东部沿海适合发展研发型园区。

短期来看，区域间经济发展的落差难以改变，发达地区将不具备比较优势的产业转移至相对落后地区，由此导致区域间的产业转移。

具体而言：

中西部承接东部及发达国家部分落后产业，适合发展加工型园区。

中西部地区的比较优势在于廉价劳动力，丰富的自然资源，以及广阔、低成本的土地，适合发展劳动密集型产业、能源密集型产业以及部分对区位要求不高的资本密集型产业等加工类产业。

发达国家以及我国东部沿海地区在高地价、高劳动力成本的压力下，将三类产业向我国中西部转移。

因此，我国中西部地区适合发展加工型园区。

东部承接发达国家低端研发型产业，适合发展研发型园区。

东部沿海地区之于发达国家的比较优势在于高智商劳动力成本更低，同时融资环境和交通条件也不差，在成本驱动下，发达国家将部分技术含量较低的技术密集型产业、创新研发型产业等研发类产业转移至我国东部沿海。

因此，东部沿海更适合发展研发型园区。

加工型向研发型升级转型

长期来看，产业园区的发展趋势是加工型向研发型升级转型：

一方面，伴随经济发展、高精尖产业比例不断提升，研发型产业园区的需求将日渐旺盛；

另一方面，加工型园区盈利能力有限，不具备做大做强的条件。

产业园区的盈利来源可分为三大板块，分别为传统业务、增值服务、产业孵化及金融运作业务。

在工业用地成本提升、园区招商难的背景下，传统业务的盈利空间被挤压，增值服务、产业孵化、金融创新将成为产业园区主要盈利点，而后三项盈利的高低本质上取决于园区内产业的盈利能力和科技含量：

加工型园区的主要盈利点为传统业务。

加工型园区附着产业的盈利能力有限、科技含量较低，决定了这些产业在增值业务上不具备过多的支付能力，也不存在产业孵化机会。

因此，加工型园区的收入仍以传统业务为主，相关园区公司不具备进一步做大做强的条件。

研发型园区的主要盈利点为增值业务、产业孵化及金融运作。

研发型园区附着产业盈利能力和科技含量均较高，资金条件和成长能力更好，园区有望通过招募人才、加大融资的方式，提高增值业务、产业孵化、金融运作上的受益，因此，相关公司发展前景更为广阔。

事实证明，我国园区类上市公司所在园区产业以研发型为主流，且收入来源日渐多元化。

三、一线城市更加具备竞争优势

人才、金融支持和交通是研发型产业的核心竞争要素。

对于研发型产业来说，人才是第一生产力，决定公司产品的质量和市场空间，投融资环境决定这些产业能否成长，而交通条件的好坏决定了与外界进行人才交流、物资交换的难易。

一线城市在三大要素上具备绝对优势：

1）人才：

一线城市在教育资源上有绝对优势。

根据USNews和汤森路透排名，2015年，我国共有27所大学进入世界500强，其中，有50%的大学地处一线城市。

根据USNews和汤森路透排名，2015年我国共有27所大学进入世界500强，其中，北大、清华、哈工大研究生院设在深圳，故上表中合计有30所大学。

2）金融支持：

一线城市投融资市场活跃。

以私募市场为例，根据清科私募通的统计，2014年，我国发生各类私募投资事件近4000起，其中北京以1259起事件遥遥领先，其他发生频数超过100起的省市均处于东部沿海，包括：

上海（601）、广东（533）、江苏（284）、浙江（192）。

东部沿海、尤其是一线城市投融资市场活跃，说明这些地区产业孵化机会更多。

3）交通：

一线城市客运、货运吞吐量大。

从民航总局的数据统计看，北上广的旅客、货邮吞吐量远高于其他城市，说明这些地方商务活跃、交流活跃、产业活跃，具备研发型园区成长的土壤。

由于一线城市发展研发型产业的条件更佳，因此，一线城市的研发型园区更可能获取丰厚的增值服务收入和产业孵化收入。

我们更加看好一线城市产业园区的投资机会。

我们看好一线城市及周边拥抱变革、积极转型的园区地产领导企业。

我们认为，一线城市科技孵化环境和资源条件更佳，能够为园区地产企业带来丰厚的增值服务以及产业孵化收入，抵御园区传统租售业务盈利下降的风险。

天下武功，唯快不破，积极转型的企业有望在激烈的竞争中拔得头筹。

异地扩张，园区互联仍是主要方向

园区开发龙头，业绩持续高增长。

公司是上市的园区开发公司龙头，营收和利润增长非常迅速。

2011-2014年公司营业收入的复合增速为51.1%，归属于母公司净利润复合增速为37.6%。

2015年上半年公司营业收入达到168.7亿元，归属于母公司股东净利润为30.3亿元。

公司盈利质量优异，毛利率维持在30%以上。

深耕京津冀，同时异地扩张进入收获期。

公司多年来积极布局环北京区域，在北京的丰台、河北廊坊、承德、张家口等地经营多年，拥有大量土地储备充分受益京津冀一体化。

截止2015年6月底，公司在环北京区域持有的房地产土地储备超过400万平方米，对应的规划建筑面积超过700万平方米。

此外，公司积极进行异地扩张，在辽宁沈阳、江苏无锡、镇江、浙江嘉善等地都有园区布局。

公司的异地扩张已经进入收获期，2015年上半年，环北京以外区域收入17.25亿元占公司总营收10.3%。

产学研一体化打造产业新城。

公司在产业园区打造上已形成特色：

1）PPP模式发展顺利，公司在固安和无锡的PPP模式项目受到政府认可。

2）通过产业联盟和创新孵化两大发展路径发展产业新城，通过投资入园企业分享企业发展收益。

公司目前已建立航天、卫星导航、生物医药、电子商务、汽车、文化创意等多个特色产业园区。

京津冀一体化受益股，向异地扩张及产业孵化发展

业绩良好，资金充裕，杠杆率低。

公司坐拥北京五环内最大的电子类产业园，园区区位优势明显，近几年营业收入和归母净利润稳中有增。

同时，公司高达60%的销售毛利率为公司带来了充裕的货币资金和明显低于可比公司的杠杆率，（货币资金-预收账款）/总资产比例超过40%，（总负债-预收账款）/总资产比例仅为27.1%。

充裕资金叠加超低杠杆的经营现状将为成长转型打下扎实基础。

注：

选取华夏幸福、合肥城建、南京高科、保利地产、万科A作为可比公司，下同

北京项目优势明显，异地扩张进展顺利。

电子城科技园企业数占中关村企业总数的7%左右，却贡献了近12%的总收入以及超过15%的利润，收入及利润分列16个园区中第3和第2位，其他经营指标均排名前4，处于中关村园区第一梯队。

公司在北京地区还拥有土地储备65.1万方，均位于5环以内，位列同行业第一。

受益于京津冀一体化，公司有望扩大北京地区项目优势。

此外，公司异地扩张进展顺利，已落地朔州数码港和西青科技产业园两大项目，重庆、