综合物流园区项目投资计划方案Word下载.docx
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3、将来建设、经营本项目的单位名称：
XX综合物流园区项目建设办公室。
为抓好本项目的建设，XX市委、市政府拟成立“XX市综合物流园区项目建设办公室”，为项目建设总协调方，负责本项目相关基础设施建设的资金筹集、企业入园招商和项目建成后的经营管理工作。
并根据《XX市项目代建制实施办法》，委托专业项目管理公司负责项目建设的全过程管理，以确保项目按期高质量建成。
三、项目简况
1、项目建设性质：
新建；
项目建设期：
2009年1月-2013年12月。
2、建设地点及用地面积：
区位于XX市经济技术开发区潭东境内，北起105国道与323国道交叉口，南接京九铁路及XX货运南站这一区域，紧依XX中心城区环城快速干道，位于XX市出口加工区东南侧，占地面积为3143.55亩，净用地面积2991.3亩。
3、项目建设内容:
按照设施现代化、硬件智能化、管理信息化的要求，建设集运输配送、现代仓储、货物分拨、多式联运、包装加工、物流信息、集装箱业务、展览展销为一体综合性大型物流园区。
主要功能分区为“八区两中心，两个配套一个互补”：
“八区”是指工贸配送区、商贸配送区、集中仓储区、包装加工区、中转集散区和铁路南站作业区、保税物流区、无水港服务区。
工贸配送区：
占地509.85亩，承担对6个物流节点、各类工业园提供各种大宗生产资料的配送和集中仓储，包括工业原料、粮食、饲料等。
商贸配送区：
占地409.65亩，承担市域及中心城区生活资料的供用和配送。
集中仓储区，占地572.1亩，发挥仓库的集中储存保管功能，通过与企业建立供应链联盟，还可以为企业提供集中库存功能和相应的调节功能，从而减少客户对仓库设施的投资和占用。
包装加工区：
占地176.4亩，承担的功能是运输包装，也含有商品销售包装，流通加工则主要有贴标签、制作并粘贴条形码等，条件具备的也可以开展商品的简单加工处理。
中转集散区：
占地295.05亩，通过与不同等级的物流节点的有效衔接，将本地运往其他地区的货物集零为整组织发运，将其他地区进入本地的部分货物化整为零组织运送，完成货物的集散作业；
开展货物分拨、集装箱中转、集装箱拼装拆箱等业务。
铁路南站作业区，占地500亩，承担货物对集装中转、集装箱的拼装拆箱等功能。
保税物流区：
占地192.6亩，涵盖了海关直通监管点、公共保税仓库、出口监管仓库等进出口保税的各项功能。
无水港服务区：
占地132.75亩，指在内陆地区建立的具有报关、报验、签发、提单等港口服务功能的物流中心。
“两中心”指信息中心和服务中心。
信息中心：
占地73.65亩，承担物流园区的信息汇集地，提供订货、储存、加工、运输、销售的服务信息及客户需要的物流服务相关信息；
物流园区还可以通过物流作业信息，控制相关的物流过程，实施集成化管理。
服务中心：
占地40.2亩，承担一体化运作的物流公共支持系统服务。
如设立综合服务中心、维修保养厂、加油站、清洗站等设施；
同时还可开展诸如通关、保税、法律、结算、需求预测、咨询、培训、技术开发等增值服务。
“两个配套”：
生活配套服务区：
主要承担潭东小城镇建设、综合物流园区和出口加工区的生活配套服务；
行政服务区：
为物流园区和出口加工区提供相应的行政、商贸、科研等功能。
“一个互补”：
是指出口加工区和综合物流园区相互之间的功能互补，包括生产资料的配送、运输等物流服务，是物流园区服务外贸出口最主要的业务方向，可使外贸出口更加便捷，也更有利于外资企业入驻出口加工区。
“八区两中心，两个配套一个互补”使XX综合均达到现代物流、电子商务、金融服务等功能配套齐全的要求。
项目总建筑面积为：
172万平方米,其中仓储建筑面积96万平方米。
（注：
不包括生活配套服务区建筑面积）
四、项目主要经济技术指标
项目所需总投资额：
该项目总投资为331790万元，建筑安装工程费212550万元，其他费72900万元，预备费22837万元，建设期利息23503万元。
资金来源：
本项目建设资金来源为通过引进战略投资者企业投资，二是投资企业向银行贷款资金。
效益情况：
该项目建成后，可创造18000～20000个就业机会；
10年内贡献累计大约30-32亿元税收；
与XX中心城区四大工业园相互配合，整合当地三大产业集群及六大主导产业产品的生产、运输、仓储、展示和销售企业，增强XX在赣粤闽湘四省结合部区域内的竞争力，带动相关产业的发展。
表1—1主要技术经济指标汇总表
序号
项目
单位
主要技术经济指标
一
规划用地面积
亩
3143.55
二
总建筑面积
万平方米
172
1
仓储建筑面积
96
2
综合服务大厦\酒店建筑面积
7.5
3
各类多层设施建筑面积
56.5
4
钢构大棚建筑面积
34（计入仓储面积）
三
主要建筑物层高、结构
立体仓库
十层框剪结构，层高4.5米
办公综合楼及酒店
高层框剪结构，层高3.5米
钢构棚
单层，层高6-7.5米
其他
多层框架或砖混，层高3.5-4.5米
四
建筑相关控制指标
投资强度
万元/亩
105.55（控制指标值：
≥100万元/亩）
容积率
0.82（控制指标≥0.80）
建筑系数
48.7％（控制指标值：
≥30%）
办公生活设施用地面积占 总面积比例
3.62%（控制指标值：
≤7%）
绿化率
18%（控制指标值：
≤20%）
6
设计日货物流通量
万吨
12.5（用地控制指标：
32吨/亩）
五
经济指标
项目建设投资
万元
308287
正常运营年份年营业额
149600
项目财务净现值（10年研究期）
基准财务收益率取14%
119031.99万元（所得税前）；
39032.43万元（所得税后）
5
财务内部收益率
％
22.17%（所得税前）；
16.72%（所得税后）
第二章项目建设的必要性
一、项目区概况
XX市位于赣江上游，江西南部，简称赣南。
东接福建省三明市和龙岩市，南临广东省梅州市、河源市和韶关市，西靠湖南省郴州市，北连本省吉安、抚州两地区。
处于我国东南沿海地区向中部内地延伸的过渡地带，也是内地通向东南沿海的重要通道之一。
XX市是江西省最大的行政区，本市辖1区2市15县，总面积3.94万平方千米，其中市区建成区面积（章贡区和XX经济技术开发区）40.28平方千米,耕地面积29.29万公顷，森林面积271.3万公顷，森林覆盖率为74.2%。
2006年末总人口845.69万人，其中市辖区56.91万人（非农业人口36.19万人），人口自然增长率8.11‰。
XX市地处南岭、武夷、诸广三大山脉交接地区，地势四周高，中间低。
地貌以丘陵、山地为主，占全市土地面积的83％。
XX市位于东径113゜54’——116゜38’，北纬24゜29’——27゜09’之间，处于中亚热带南缘，属典型的亚热带湿润季风气候。
市内农业自然资源丰富，尤其是以发展橙、柚为主的柑桔生产的自然条件被中国科学院南方山区综考队认为在全国堪称得天优厚，赣南适宜建为全国的柑桔商品生产基地。
本市是江西省的一个农业大区和经济作物主产区，现已建成为全国的重点林区和全省的糖业、烟叶、桔生产基地，国家有关部门先后命名市内的信丰县为脐橙之乡、南康市为中国甜柚之乡、安远县为中国九龙蜜柚之乡、寻乌县为中国蜜桔之乡、大余县为中国瑞香之乡；
石城县为中国白莲之乡、崇义县为中国毛竹之乡、赣县为中国板鸭之乡、会昌县为中国肉兔之乡。
XX市矿产资源以有色、稀有金属矿为主，素有“世界钨都”和“稀有金属不稀有”之称。
钨已探明的储量占世界第一。
稀土探明储量居全国第二。
被称为江西省矿产资源中的“五朵金花”即钨、铜、稀土、钽铌，除铜之外其余四种主要分部在赣南。
经过建国后的开采建设，XX成了全国重点有色金属基地之一。
经过几十年的发展，XX全市已经形成以传统产业为主的门类较全的工业体系，在全国统一划定的37个工业行业大类中，涉及35个行业大类。
近几年，特别是2001年实施主攻工业战略以来，全市突出重点抓大做强，集中力量培植壮大以稀土、钨为主的有色冶金工业，以烟、酒为主的食品工业和生物制药三大产业，不断改造提升以汽车（摩托车）零部件为主的机电制造业、以新型干法水泥为主的建材工业，引进发展以造纸制鞋和服装纺织为主的轻纺业，现已成为全市工业的六大优势产业。
这六大优势产业涉及16个行业，拥有规模以上工业企业274户，占全市规模以上工业企业的58%。
2007年，全市规模以上工业企业完成工业增加值173.09亿元。
规模以上工业经济效益综合指数199.23%，比上年同期提高27.08个百分点。
资本保值增值率为121.59%，提高3.3个百分点。
实现销售收入540亿元，增长47%。
实现利税总额62亿元，增长46%。
其中，利润总额28亿元，增长47%。
企业亏损面为15.95%，比上年减少3.26个百分点。
产业建设效益更加突显，六大主导产业实现盈利25亿元，增长46%，新增利润的88%来自于六大主导产业。
六大优势产业已经成为全
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