柏林映像物业管理方案概要Word文件下载.doc
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3人
客户服务3人
绿化工
2人
保洁工
10人
机动3人
二第一期人员配置和物资
人员配置及工资
表一
序号
方案
数量、比例、计算式
标准
（元/月）
月费用
（元）
年费用
备注
1
管理处主任
2500
客服员
1500
出纳
2000
秩序维护员
6
1600
9600
保安兼
保洁员
3
1000
3000
绿化员
公司承担
综合维修工
食堂后勤
1800
小计
14
22400
2
社保费用和福利
按国家标准计
没有计入
成本合计
[1+2]
本表为列社保的五险一金，企业利润和营业税
五险一金人均按500计：
14*500=7000
企业利润10%计（22400+7000）*10%=29400*10%=2940
税：
按5.7%为（29400+2940）=32340*5.7%=1843
合计34183
二，公共水电费支出：
电梯五台，年审，维保，运行电费按1500元/月.台计，共计7500元；
路灯，公共用水等未计
三，合计最低支出为（一+二）41683元/月
四，物业管理费收入，按100%计，面积数按销售部提供的数据，多层面积为2.67万平方米，高层1.98万平方米
物业管理费标准，多层0.7元/月.平方米
0.7*26700=18690
高层1.2元/月.平方米
1.2*19800=23760
物业管理费测算收入为：
18690+23760=42450
按70%的收费率计29715元/月
五物业管理费收费标准：
多层0.7多层0.7元/月.平方米。
高层1.2元/月.平方米
空置房费标准销售90%以上空置房费免收
销售在50%--80%区间空置房费按标准的90%收。
六，物业管理前期费用，提前30天进场，按
（一）支付人工工资。
七第一期前期进场物资配备：
1物业管理用房简单装修，墙面刷白，地面瓷砖。
客服区域做一个背景墙，做一个柜台和壁柜。
。
2项目氛围布置（按实）
·
物资配备1
名称
单位
单价
数量
备注）
交房业主手册，资料印刷
本/套
500-1000本
空 调
台
客服中心和保安班室
档案盒，袋等文具用品若干
办公桌椅
套
7
4
沙发、茶几
5
双层床
文件柜
组
8
电 脑
打（复）印机
9
管道疏通机
物资配备2
类别
物品名称
单价
合计
冲击钻
手轮电钻
把
万能表
只
钳型电流表
电工工具
水工工具
绝缘手套、靴
弱电工具
摇 表
应急灯
小计
办
公
用
品
饮水机
电风扇
电话机
保险柜
小计
绿化用具
工作告示牌
个
10
雨 靴
双
清洁工具车
辆
斗 车
消
防
保
安
热水器
钢 盔
顶
消防斧、专用扳手
消防服
橡胶警棍
根
强光手电筒
对讲机
雨 衣
军 被
第二部分住宅前期公共性物业服务收费测算
住宅前期公共性物业服务收费测算表
申报服务项目
申报服务等级
申报收费标准（元/㎡）
审核收费标准
综合管理
0.1
公共区域清洁卫生服务
1
0.15,
公共区域秩序维护服务
0.18
公共区域绿化日常养护服务
1.5
实际绿化面积
共用部位、共用设备设施日常运行、保养、维修服务
公共部位
0.05
供水系统
0.06
排水系统
2
0.05
公共照明
0.06+0.08
消防系统
0.02
避雷系统
0.015
弱电系统
0.08
电梯系统
0.4
水景系统
公共性服务收费标准合计
1.245
二次供电价格
在电业局单价上加收8%，如果是一户一表则不加收
二次供水价格
水5楼以下2.68,5楼以上3元（二次供水加收8%，）
第三部分第一期前期介入工作方案
由于本项目是分期开发，所以前期介入工作仅做验收交房工作方案。
一、前期介入服务
要使今后的物业管理顺利进行，物业管理的前期介入将会起到至关重要的作用，若我方中标，将根据委托方物业施工进度的实际情况，对项目制订科学、成熟、相应的物业管理前期介入工作计划，并按计划和阶段开展各项工作，为将来的物业管理工作顺利开展打下坚实的基础。
1、规划设计阶段
对于规划设计，物业管理前期顾问人员需要参与小区规划设计方案的讨论，从管理的角度审视规划设计方案是否合理，力求使小区的设计方便日后的物业管理工作。
l监控和消控中心的设置；
l小区人车分流的设计；
l公共照明开关设置位置；
l公共照明开关开闭形式；
l物业管理用房的位置设计；
l小区垃圾房的设置；
l公共洗手间的设置；
l信报箱的设立；
l公共告示栏的配置；
l家用空调穿墙孔和室外机座位置的预留；
2、建设施工阶段
建设过程中，物业管理前期顾问人员会经常到现场了解工程进度、施工情况，逐步对物业的硬件增加了解，对有些影响使用功能的问题早发现、早协调、早解决，为今后的物业管理工作奠定良好的基础。
l提出设备的设置和服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议；
l分析物业建造选料及安装，改善设备使用效果，减轻后期管理的压力；
l审查有关工程（包括绿化工程）的优劣，提供改善意见；
l提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见；
l提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见；
l帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护，以避免施工对材质造成损伤；
l提前熟悉房屋中的各种设备和线路，包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能；
l检查工程施工进度（根据需要参与建造期有关工程联席会议和建筑师定期碰面会等）；
l检查前期工程的施工质量，并就原设计中不合理但又可以更改的部分提出建议；
l配合设备安装、管线布置，进行现场监督，确保安装质量；
l提出遗漏工程项目的建议；
l对小区公建配套设施设备的进行探讨，能够使公建配套设施设备满足今后客户的发展需要和贯标（ISO9001、等）需要，减少投入成本和今后的物业管理成本。
3、竣工验收阶段
物业管理前期介入人员将定期视察施工现场，参与工程例会，及时提出维护发展商利益和保证施工质量的专业意见和建议，协助开发商做好使用功能的验收，对各种设备、管线都逐一检查。
l参与委托方的房屋、设备、设施的竣工验收，并建立验收档案；
l发现可能存在的施工隐患，并列出遗漏工程；
l参与重大设备的调试和验收；
l制订物业验收流程；
l指出工程缺陷，就改良方案的可能性及费用提出建议。
4、物业销售阶段
良好的物业管理形象及物业管理品牌会吸引大量的购房者，同时也有助于贵方树立企业品牌形象和知名度。
因此，物业管理前期介入人员将根据实际情况，协助贵方的物业销售和宣传推广。
l制定合理的物业管理收费标准，为物业销售作好准备；
l售楼处及样板房的保安、保洁指导，规范服务，建立良好的物业形象；
l委派物业专业人员现场解答客户对小区物业管理方面的疑问；
l对物业人员和销售人员进行物业管理基础培训工作；
l提供有关售楼宣传所需要的物业管理资料。
二项目的接管验收
1）物业的接管验收是对新建物业竣工验收的再验收。
2）依据国家建设部颁布的《房屋接管验收标准》对已物业进行以主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验，它是直接关系到今后物业管理工作能否正常开展的一个重要步骤。
3）物业的接管验收不仅包括主体建筑、附属设备、配套设施，而且还包括道路、场地和环境绿化等，应特别重视对综合功能的验收。
a．公司选派素质好、业务精，对工作认真负责的工程技术人员参加验收工作；
b．既应从今后物业维护保养管理的角度验收，也应站在业主的立场上，对物业进行严格的验收，以维护业主的合法权益；
c．接管验收中若发现问题，要明确记录在案，约定期限督促开发主体对存在的问题加以解决，直到完全合格；
d．落实物业的保修事宜。
根据建筑工程保修的有关规定，由开发主体负责保修，向物业管理公司交付保修保证金，或由物业管理公司负责保修，开发主体一次性拨付保修费用；
6）接管验收的作用
a．明确交接双方的责、权、利关系
b．确保物业具备正常的使用功能，充分维护业主的利益
c．为以后的物业管理创造条件：
通过物业的接管验收，一方面使工程质量达到要求，减少日常管理过程中的维修、养护工作量。
另一方面根据接管有关物业的文件资料，可以摸清掌握物业的性能与特点，预防管理中可能出现的问题，有利于
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