郑州市物业管理发展中存在的问题与对策文档格式.docx

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物业服务和市场价格严重背离，物业企业生存艰难等很多问题。

随着城市建设的飞跃发展和市民生活水平的不断提高，物业管理中暴露出来的矛盾也日渐突出，既有体制原因出现的弊端，也有客观环境制约带来的矛盾；

既有历史遗留的老问题，也有发展中派生的新情况。

总体来说，郑州物业管理起步晚，发展快，成绩不小，问题不少，这些原因己成为制约郑州物业健康发展的瓶颈，必须加以解决。

为了积极探索建立物业管理的长效机制，推动物业管理的新发展，促进我市和谐物业、和谐社区建设，必须以科学发展观为指导，坚持以人为本，解放思想，鼓励创新，大胆探索，寻求和把握推进全市物业大发展大提高的“金钥匙”，促进“两型”社会和精神文明建设的快速发展。

2现阶段郑州市物业管理发展中存在的问题

2.1人力资源队伍建设滞后于物业管理发展水平

目前，郑州市有相当数量的物业管理企业的人力资源队伍在专业结构、知识结构等方面与物业管理的发展要求有较大差距。

房地产开发企业的分流人员、传统房管局（所）的转型人员等在一定程度上充斥着物业管理市场，管理人员普遍素质低，服务不到位。

《物业管理条例》（以下简称《条例》）中第33条规定：

从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。

但实际从事物业管理的人员中取得物业管理员职业资格的人数并不多，具备高级管理资格（如物业管理企业经理、部门经理、注册物业管理师等）的人员更是凤毛麟角，这种人才不足的局面，已经严重制约了物业管理行业向高水平发展。

究其原因一方面是物业管理行业是微利行业，对员工进行必要的培训变得不现实，从业人员的工资待遇跟不上社会发展的水平，从业者的劳动价值得不到体现，造成从业人员不断流失。

物业管理行业发展时间较短也是其中一个原因。

物业管理人才大多是从别的专业转行过来的人员，他们缺乏专门的知识和系统的培训，胜任单一普遍岗位工作的人才多，胜任多个岗位工作的复合型人才少；

初级管理人才多，高级管理人才少；

特别是能担任部门经理以上职务的人才更少。

大家渐渐认识到物业管理除了专业技术知识之外，还需要学习法律、经营、心理学等多门学科，为了行业的高质量发展，人才的培训和培养势在必行。

2.2业主的物业管理知识普遍匮乏

由于物业管理起步较晚，受传统公房管理模式和“各人自扫门前雪”观念的影响，一方面部分业主的物业管理消费观念尚未形成，部分小区的业主对已经商品化的房屋缺乏保养意识，另一方面部分业主认为现在小区实行物业管理和之前的管理并没有多大的改变。

业主法律意识淡薄。

业主的物业管理法律观念、意识还没有完全树立起来。

一些业主希望得到最好的物业管理，但只愿意付非常少的物业管理费，一些业主对物业管理问题知之甚少，缺乏自我保护意识。

他们买房时只注意房子的质量、价格，往往忽视了物业管理问题；

只知与开发商打交道，而不知如何与物业公司打交道，甚至不清楚自己与物业公司之间的权利义务关系。

2.3物业管理法规、体制仍需进一步完善

2.3.1物业管理法律法规不健全

随着我国住房制度的改革，从福利分房转向个人购房，随之而来产生的物业管理问题也越来越多，但由于我国的相关法律体系尚未出台，近两年引发多起群体纠纷。

虽然2003年国务院出台了《物业管理条例》，相关部门又陆续颁布了《城市住宅小区物业服务收费暂行办法》、《城市新建小区管理办法》和《前期物业管理招标投标管理暂行办法》等行政规章制度，但整体上而言,有关物业管理的配套法律法规比较零散,缺少系统性。

这些问题不解决,就不能从根本上确立正确、公平、符合实际的物业管理法律关系,也不可能使我国的物业管理产业健康发展。

而另一个是制定的法律法规与现实有差距，虽然国家颁布有《物业管理条例》，但是，只能从宏观上把握，而各地又相继制定了地方法规，但在法规与实际各物业管理企业操作上有些差距，例如郑州市物业管理法规中规定一级资质的物业管理服务费为1.1元/平方米（含电梯），但实际上迫于无奈大多数新建的高层住宅物业管理费都在在1.5元/平方米-2元/平方米之间波动，与法规不甚相符，而对于这种值得推敲的条文，很多企业采取变相的收费方式。

致使法律与现实相差甚远，造成企业与业主有苦难言、有法难遵的局面。

2.3.2物业管理企业体制、运行机制尚有欠缺

目前，我市大部分的物业管理企业存在运作不规范的现象。

物业管理属于微利行业，仅靠收取微薄的物业费难以维持企业的日常开支，有些物业管理企业为了节约成本，常常违规操作，如小区内的设施设备不定期检修；

在正常的物业费收取之后又违规收取各种所谓的公摊费用；

因业主欠缴物业费而强行中止用户的正常供水、供电等。

现有的物业管理模式基本上是一种剥夺业主选择权、强迫业主接受有资质（甚至没有资质）的物业管理公司管理模式。

这充分说明现有管理模式存在着很多弊端。

2.3.3物业管理市场建设不完善

近些年，物业管理企业像雨后春笋般出现，但是物业管理的市场化程度仍然偏低，同行业之间缺乏公平的市场竞争机制。

一方面有实力的物业管理企业难以找到项目，只能在原经营规模上艰难支持；

另一方面企业想聘用自己满意的物业管理公司却无门路。

有的虽然公开招标，但也存在虚假承诺、暗箱操作等不正当竞争手段，所有这些都影响了物业管理的健康发展。

2.4业主与开发商及物业管理企业之间的法律关系不明确

新《物业管理条例》自2003年9月1日正式实行至今已过去十年，虽然条例对物业和业主的责、权、利有了一定的明确，但是这类诉讼未见减少。

据最新数据显示，现在物业管理诉讼的一大新特点，流行物管告业主，原告多为物业管理企业，被告多为业主。

小区有的业主因各种理由拒交管理费、违约装修、违章搭建是新建商品房小区管理的顽症。

开发商和物业管理公司与业主之间发生矛盾和纠纷的产生，究其原因，大多数是由于物业管理公司或开发商对物业管理中的法律关系不清楚，如业主和业主之间的入住公约问题、业主和开发商及物业管理公司三者之间的合同问题规定不清楚，并缺乏相应的行业管理服务标准，这方面的法律、法规立法相对滞后，极易导致纠纷。

许多业主不明确自己拥有的权力及应承担的责任，业主将自己与开发商之间的矛盾和与物业管理企业的矛盾混为一谈，有的业主对入住的房子质量或其他购房中产生的问题，甚至将对其他个人或企业的怨气也发泄到物业管理企业身上，因问题得不到解决，而采取消极的方式来维护自己的权益，常用的方式就是不交物业费。

甚至供暖费、水电费等等其他费用。

物业管理公司与开发商的职责界定不明确：

由于我市的物业管理行业建立没几年，物业管理公司一般都与开发商存在着千丝万缕的关系。

最明显的例子就是物业管理公司一般都是开发商的下属公司。

在这种情况下，物业管理公司代表的是开发商而不是业主。

当业主与开发商发生争议时，物业管理公司往往会维护开发商而不是业主的利益。

我国新的物业管理条例中已经明确规定物业管理公司应当由业主组成的业主大会来确定。

在开发商开发过程，可以由开发商临时委托物业管理公司来进行前期物业管理，一旦成立业主大会就应当重新确定物业管理公司。

但在实践中，由于法律意识淡薄、管理不力，二者职责仍没有明确分开。

物业管理公司的经营缺乏规范和监督：

由于缺乏有效的法律法规和相应的管理制度，物业管理公司与业主之间缺少明确的权责关系，它往往反客为主，与业主产生各种矛盾。

例如有的物业公司把自己当成了小区的主人，对小区内的公用设施进行出租收费，对小区内的任何变动，都可以完全不征求居民的意见。

对居民提出的合理要求敷衍搪塞，甚至不理睬；

有的物业公司为获取更多利润，在小区居民楼内、电梯、绿化区到处设置广告，影响小区面貌和环境。

更有甚者，物业管理公司雇佣的保安在公司与业主发生纠纷时殴打业主。

这样就严重损害了业主的合法权益。

2.5物业管理企业规模小、资金不足，缺乏市场竞争力

现阶段物业服务企业的整体规模较小，经营状况差，缺乏创新能力，相互模仿严重，既不利于自身发展，也不利于抵御港澳台地区及外国同行的入侵。

多数企业无法取得规模效益，整个行业仍处于发展初期，整体抗风险能力差。

这些物业公司很多是处于亏损或刚达到收支平衡状态的。

目前大多数物业管理企业还存在着发展后劲不足等问题。

加之过分强调服务，使得企业忽视了经营、企业人员的自身建设，既不经常开展专业技术培训，又没有建立严格的各级各类人员岗位责任和考核标准，使管理服务的内容、质量很难必到。

随着市场化步伐的加快，物业管理企业单纯地强调管理或服务已不能适应市场发展的需求。

物业管理要讲求经济效益和资金的良性运转，这些前提就在于物业管理的经费来源应该落实、有保证，但是目前大多数物业管理企业的经费都有困难。

主要表现在以下几方面：

一方面由开发商支付的管理基金不能完全落实；

另一方面管理费收取不规范，一些地区管理费标准偏低，特别是政府指导价十几年不做调整，正常管理支出没有着落。

还有接管物业时的验收费、质量保证金以及城市维护补贴费等经济项目不能落实。

这些问题给物业管理企业的发展壮大背上了很大的包袱。

2.6物业管理收费问题是物业管理工作中的难题

物业管理收费不规范，收费难、收费率低等物业管理收费问题一直是物业管理工作的难点。

由于物业管理市场尚未发育完善，相当一部分物业管理企业经营还不规范，为了追求利润，不按照合同约定提供相应服务，乱收费、重复收费现象严重，收费与服务不相符。

政府为了规范物业管理收费问题，对物业管理服务费的收取作了政府指导价，但是大部分的物业管理企业都未按照政府的指导价来收取物业管理费。

经过调查，普遍反应物业管理费的收取相当困难，主要原因有：

①人们思想观念未能转变，部分业主享受惯了福利管房的种种好处，他们对物业管理这种有偿服务方式不理解，产生抵触情绪；

②物业管理公司服务质量差，业主对物业管理服务质量不满意；

③物业管理法规不健全，对物业管理收费标准、有关收费细节未能明确规定，易引发争议；

④部分业主把对开发商的怨气发在物业管理公司身上。

许多物业公司收费范围和价格透明度低，而物业公司提交的物业收费预算、决算等财务报告也存在问题，收费难问题依然困扰着各物业管理企业。

《物业管理条例》中规定业主的义务之一是按时交纳物业服务费用。

在物业管理中也应该贯彻“谁享用，谁受益，谁负担”的原则，以形成物业管理资金的源泉。

从大多数物业管理投诉中可以看出，众多的纠纷并非因为物业管理公司自身经营水平问题，而是由于房屋质量差、过度承诺等开发企业遗留问题，从而使物业公司代人受过。

由此造成的收费难问题在整个物业管理工作中也占了很大比重。

这些都极大的影响了物业管理的健康发展，同时，也使物业管理主体双方产生了后续的不良连锁反应，也遏制了物业管理企业进一步发展壮大。

2.7建设单位选聘物业服务企业不规范

2.7.1“建”“管”不分现象普遍存在

依我国《物业管理条例》第24条第1款规定，国家只是提倡房地产开发与物业管理分离，而非强行规定。

由于选聘的决定权完全掌握在建设单位手中，建设单位完全可以采取设立具有独立法人资格但却与其具有关联关系的物业管理企业来参与选聘，并最终使其中标获得物业管理权。

此外，即使物业企业与建设单位完全无关，建设单位也完全可以利用其手中的选