“武汉万科四季花城”营销策划报告Word文档下载推荐.doc

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3．武汉市统计局《关于1999年国民经济与社会发展统计公报》

4．武汉市《2000年政府工作报告》

5．《1998年武汉市环境状况公报》

6．亿房网（）

7．汉网房地产频道（）

8．万科地产《武汉万科四季花城规划要点》

深圳市尚美佳广告有限公司

2001年7月2日

第一章工作模式的建立

树立良好的、科学的工作模式，目的是使工作目标的实现过程建立在可操纵和控制的范围之内，通过有目的的计划和人员分工，动态的预测和监视工作流程中可能出现的问题并提前设定解决办法。

动态的工作模式流程包括：

获取—整理—分析—决策—实施—监测

这个过程伴随着项目的建设和销售是长期的、稳定的，所有项目成员职责明确、分工明晰并保持着良好的沟通状态。

1．人员配置：

“四季花城”工作组成员包括武汉万科营销策划部工作人员和尚美佳广告“四季花城”项目组全体成员。

决策组——对营销方案进行评估、决策；

监控营销全程效果

武汉万科营销策划部经理、深圳尚美佳广告公司项目组组长

信息组——把握项目建设进度，收集、整理随机出现的销售信息；

委托调查及监测推广效果

武汉万科营销策划部

创作组——制订销售策略和销售手段，完成具体实施方案和制作

深圳尚美佳广告公司

媒介组——负责媒介的运作和掌控、监视媒介发布情况，对外公共关系处理及突发危机事件处理

2．工作模式：

动态的工作模式建立在密切的沟通交流上，因此对交流方式的设定是模式建立的关键。

交流方式是分工明晰、对接人员明确、资料透明公开。

2.1．工作例会

附表1

名称

时间（周）

内容

人员

每周小组例会

1

总结上周工作，安排本周工作

工作组全部成员

创作评审会

随机

对创作内容进行评审，确定发布时间

甲方决策组、乙方

创作讨论会

1、3、5

对创作内容进行研讨

甲方有关人员、乙方

监测信息发布会

对随时出现的销售信息和干扰型因素进行评估，并确定对策

甲方、乙方主创人员

征求意见例会

5

对营销策划工作征求反馈意见，

小组成员、公司业务部门代表、销售代表

媒介沟通会

讨论媒介使用计划

小组决策层、媒介组

媒介代表

业主征求

意见会

征求消费者意见

小组全部成员

业主代表

2.2．工作对接人员

附表2

工作类型

甲方

乙方

总　　控

朱艳华

张海波、鲁颟洲

文　　案

平面设计

媒介沟通

信息监测

2.3．提交文件

附表3

项目

内容

备注

决策组

每周工作报告、单项工作实施及成效报告

每周提交

信息组

信息反映、销售信息周报

媒介组

媒体监测汇总、公关活动计划

创作组

创作任务计划、动态策略周报

2.4．交流平台

2.4.1．工作小组成员的内部文件采用群组电子邮件方式，发布各自的工作计划、报告；

2.4.2．每月一次的甲乙方工作计划总结会。

3．工作模式绩效考评

一种工作模式的建立必然会引起人员对接、分工等短期适应性问题，为此，适时加以调整和改进是模式建立中的重要环节。

为此，工作小组的决策领导层应负责工作模式的调整协调工作，并按时对人员进行考评。

考评方式包括：

3.1．人员每周的工作汇报；

3.2．工作组的月报；

3.3．日常工作反应。

对于无法解决的人员合作或因为个人能力问题而无法完成工作者，采用调换工作岗位、辞退等方式处理。

R小结

工欲善其事、必先利其器，良好的工作模式是保证营销推广的前提。

模式建立的关键还需要工作人员保持检视和自我修正的能力，能够随时发现问题和解决问题，从而有所收获。

第二章　宏观市场背景

1．武汉市概况

马渡沙头苜蓿香，片云片雨渡潇湘；

东风吹醒英雄梦，不是咸阳是洛阳。

——朱元璋作于汉口潇湘湖畔

武汉市是湖北省省会，华中地区的政治、经济、文化、金融中心。

武汉位于江汉平原东部，地理位置为东经113°

41′-115°

05′，北纬29°

58′-31°

22′，东西横距134公里，南北纵距155公里，世界第三大河——长江及其支流汉水在市区内交汇，将市区一分为三，形成汉口、汉阳和武昌三镇。

武汉市东邻黄州市、鄂州市、大冶市，南接咸宁市、嘉鱼市、洪湖市，西界仙桃市、汉川市、孝感市，北与大悟县、红安县、麻城市接壤。

全市现辖13个行政区，面积8467平方公里，人口740万人。

武汉市面积8467.11平方公里，其中城区面积3963.6平方公里，郊区面积763.51平方公里，市辖县面积3740平方公里。

在大地构造上属残丘性冲击平原，中间低平，大部分在海拨50米以下；

北部丘陵林立，为大别山绵延部分，其余均属沃野千里的江汉平原，地势平坦低洼，长江汉水横亘其间，河道纵横交错，湖泊星罗棋布，所以武汉又有“千湖之城”的美誉。

武汉属北亚热带季风性（湿润）气候，常年雨量充沛，热量丰富、雨热同季、旱涝更替、冬冷夏热、四季分明。

武汉作为楚文化的发祥地，历史悠久，文化源远流长。

据考证，位于武汉市北郊的盘龙城遗址，是距今3500年前的商代方国宫城。

明清时代，汉口成为全国闻名的商埠，是当时四大名镇之一。

近代武汉，作为民主革命的发祥地，更谱写了光辉的历史篇章。

武汉风景秀丽，名胜众多。

名闻天下的黄鹤楼、“江城明珠”东湖、“佛都古刹”归元禅寺、古琴台、晴川阁、楚天台等古迹名胜，令人流连忘返。

武汉位于中国经济地理中心，交通四通八达，历来有“九省通衢”之称，东去上海、西抵重庆、南下广州、北上京城，距离均在1000公里左右。

改革开放以来，武汉市经济发展十分迅速，国民经济持续稳定增长。

特别是1992年被确定为沿江对外开放城市后，经济规模和综合实力不断增强，1992-1998年经济年均增长率达16%，高出全国、全省平均水平，连续多年位居“中国城市综合实力50强”的第六位。

1999年国内生产总值达到1086亿元，全年实现财政收入112亿元，全社会消费品零售总额达588亿元，全社会固定资产投资完成431亿元，比上年增长7．2%，占GDP的比重达39.7%。

投资结构日趋完善。

武汉市的产业结构进一步优化，第三产业快速发展，增加值达到530亿元，增长14%，占GDP的比重提高到48.8%，电信、交通、金融、房地产、居民服务等城市服务功能增强。

工业稳步发展，增加值达到387亿元，增长10%。

工业结构调整进一步深化，工业产品结构继续调整。

一批科技含量高、附加值大的信息通信类产品增长较快，有一定市场需求的汽车、水泥、电力、纯碱、啤酒、饮料、食用植物油及机制纸等产品仍保持一定增幅。

农业结构调整力度加大，农业产业化建设步伐加快，传统农业正在向现代农业和观光型农业转变，科技对农业的贡献率提高。

作为中国内陆最大的商贸流通之一，武汉市场集散功能强，辐射范围广，潜力巨大。

全市现有商业网点9.4万个，平均每万人拥有商业网点128个。

1999年销售额过亿元的大型零售商场（超市）有14家；

3家商业集团、3家零售商场跻身全国重点商业集团和重点大型商场销售额、零售额百强行列。

1999年武汉市城镇居民人均可支配收入6250元（约合753美元），比上年实际增长10.1%；

农民人均纯收入2845元（约合342美元），比上年实际增长7.8%。

武汉是华中地区的科技文化教育中心，科技教育综合实力位居全国大中城市第3位，仅次于北京和上海。

1999年底，全市有34所普通高校，普通中学499所，职业技术学校109所。

武汉市已普及了九年制义务教育。

适龄儿童、少年全部入学。

已建成各类专业技术人员继续教育基地134个。

另外，武汉还有736个科研设计单位，10个国家级重点实验室。

教育科研基础雄厚，设施完善，技术支持能力强。

随着基础教育改革不断深化，高等教育规模迅速扩大，武汉市各类人才和劳动力不仅供给充足，素质较高，而且价格较低。

1999年全社会劳动生产率达26075元/人.年。

1999年全市在岗职工年平均工资8812元/人。

1.1．能源供应

武汉煤碳、电力、石油、液化气等能源供应充足，价格合理，完全能满足工农业生产及人民生活所需。

全市拥有液化气贮存能力6000余吨；

液化气输送管道14.4公里；

煤气中压干管900多公里。

1.2．交通

武汉是全国铁路主枢纽之一。

京广、京九、武大、汉丹四条铁路干线在武汉交汇。

营业里程1077.7公里，每天到发旅客列车40多对，贷物列车80多对。

国道106、107、316、318及建设中的京珠、沪蓉高速公路在武汉交汇。

市境内里程235.13公里，在册通车里程2974.2公里，长途客运班线1007条，日发班次3439个，客货运输辐射全国20多个省市区。

市区内共有公交线路228条，线路总长度4016公里，公共汽、电车4461台。

出租汽车12260台，中巴客运车361台。

万人拥有公交车辆12.9台，在全国大城市中居领先水平。

武汉港是我国内河最大的港口之一。

武汉拥有码头泊位615个，年吞吐能力4400万砘。

拥有各类船舶2080艘，总载重量150万吨、载客量6万客位，货轮可直达俄罗斯、日本、韩国、东南亚及港澳地区。

货运量居长江内河港口第3位，客运量居首位。

武汉是我国重要航空指挥中心和航空港之一。

航线可抵达全国56个大中城市，并开通了至香港、澳门及日本福冈、韩国清州四条国际航线，至韩国汉城和俄罗斯的国际航线亦在筹划之中，预计2000年内开通。

武汉航空客运量居全国第9位。

1.3．邮政

武汉邮政局是全国七大一级中心局和八大航空邮运中心之一，是中国南方七省（鄂、湘、粤、桂、川、滇、黔）的通信与邮政的传输、集散中心，并与200多个国家和地区通邮及380个城市、130多个国家（地区）开办了特快专递业务（EMS）。

1.4．电信

武汉是全国主要的通信枢纽，京广汉同轴电缆与沪宁汉渝光缆通信干线在汉交汇。

武汉拥有光纤、数字微波、中同轴载波和长途、市话程控交换、公用分组交换及数字网络为代表的现代通信手段。

目前，全市已形成功能齐全的现代通信网络，可与国内900多个城市和国际150多个国家（地区）直接通话。

1999年市内电话装机容量305.69万门，市话用户129万户。

移动通信和国际互联网发展迅猛，年末全市移动电话用户达50.79万户，网络用户也达5.4万户。

市区电话普及率为每百人45.48部，其中移动电话每百人拥有11.21部。

市郊实现了村村通电话。

1.5．供水

全市有供水企业15个（其中公用自来水厂12个），日总供水量429.9吨，供水能力仅次于上海、广州居全国第三位。

1.6．医疗卫生

1999年末全市有各类医疗卫生机构2167个，其中医院220个。

有医疗卫生技术人员5.64万人，医院病床2.77万