精品西安某国际中心可研报告终稿Word文档下载推荐.docx

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引领都市新生活，打造西安新地标-13-

3.2功能定位-13-

3.3市场定位-14-

第四章　投资估算和资金筹措-15-

4.1投资估算-15-

4.2资金筹措-18-

第五章　财务评价与社会效益分析-18-

5.1项目经济效益分析-18-

5.2项目投资风险分析-20-

第六章　结论-20-

第一章　总论

1.1项目概况

1.1.1项目说明

建设内容：

将现状**饭店进行增值改造，建设为一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦——**·

**国际中心。

**国际中心主要包括：

20,000平方米左右的商业、特色餐饮中心和商务会所，分布于建筑的一～八层；

50,000平方米左右的酒店式公寓，分布于建筑的九～二十八层，以实用简约的小户型公寓为主，面积在30～70平米左右，可满足居住，商务及酒店经营等多种需求。

1.1.2项目位置（参见图1）

**国际中心地处**中心，紧邻**桥，现址原为**饭店。

交通便利，周围旅游景点、名胜古迹众多，大专院校林立，商业网点遍布。

1.1.3用地现状（参见图2）：

原址为**饭店，占地12.43亩，现有建筑面积14700平方米，现有建筑大部分建于70年代。

拟将对现有建筑进行增值改造，建设**·

1.1.4周边现状（参见图3）：

西侧为长安路，北侧为规划路及长安大学附小的实验楼，东侧为西安市育才中学的校园，南侧紧临即将改造的**俱乐部，**俱乐部规划为26层。

1.1.5环境介绍

■**：

**距钟楼约3公里，是以“**十字”为中心的区域，北至南二环路，南到纬二街，东迄翠华路，西至朱雀大街。

■**位于南部文教科研区，地理位置优越，大专院校云集，亦是西安重要的商业圈。

■根据西安城市建设规划，**将位于旧城和长安区新城之间，为整个西安市的商业地理中心,具有极高的发展和升值潜力。

■根据史书记载及周易卦相的风水学说，**在历史上位于西安地区的“九五至尊，飞龙之位”，西安古城的中轴线南侧，是最尊贵的地区。

■**所在的中轴线两侧东西对称地建有两座规模宏伟的寺观，西面是道教的玄都观，东面是佛教的兴善寺。

有极高的历史重要性及房地产市场卖点。

■**地区大专院校及科研机构林立，具有浓厚的人文气息。

1.2项目提出的背景及建设必要性

**饭店始建于1972年，位于西安市南郊文化、旅游、商贸中心，北临西安市南二环路，环境优美、交通便利。

自建店以来一直是接待全国大中型业务会议和市、区人代、政协会议的主要饭店之一，为西安的经济建设，为陕西的旅游文化交流事业，对外宣传陕西、宣传西安做出了巨大的贡献。

但随着人们生活水平的提高，消费观念的转变和消费群体的演变，**饭店陈旧落后的设备、设施、不尽合理的结构、布局，日益成为**饭店发展和参与旅游服务市场竞争的严重障碍。

首先，**饭店受原有建筑结构、布局所困，造成1700平方米的餐厅和大礼堂长期闲置，没有发挥其应有的作用。

其二，饭店客房是1970年代左右建成的不带卫生间的普通客房，虽多次改造，用两间改一间、三间改两间的形式变成标准客房。

但与市场需求相比其装修、装潢陈旧、房间布局不尽合理等问题仍十分突出，影响饭店的经营，令住店旅客不很满意，顾客回头率下降，使饭店声誉大受影响，经营也因此受困。

其三，饭店除住宿、餐饮外，没有其它与住宿、餐饮相配套的旅游娱乐、健身、商务中心等服务项设施，服务功能单纯，服务项目单一的局面，制约了**饭店的市场竞争能力，也制约了公司更进一步的发展。

另外，从西安市酒店业的整体环境来看，西安市目前旅游酒店数量过剩、酒店客房出租率下降，许多饭店相互压价竞争，出现了靠为酒店拉客源以从中牟取差价的“二房东”，削价恶性竞争、行业利润率下降，使整个行业进入一个无序竞争的恶性循环之中。

设备设施陈旧、客房结构布局不尽合理、酒店整体服务功能单一、西安市酒店业竞争的日益加剧，使**饭店目前的现状难于适应发展的需要，必须投入资金对其进行改造。

西安市商业中心的南移，**商圈的逐步成熟，则为投资改造提供了商机。

**饭店所在地区商业发达、毗邻高新技术开发区。

南有好又多超级市场、**国贸大楼，北邻南二环路、工业品展览馆、陕西国际展览中心，西有**综合商贸楼、日用品批发市场、百盛**店，**处于长安大学、西安音乐学院、西北建筑工程学院等几所名牌大专院校环抱之中，交通便利、客源充足。

随着西安市商业中心逐渐南移，客流量渐增，**地区日趋繁华，已形成了独特的消费群体，发展商业及旅游服务的大气候已形成。

根据《西安市商业网点发展规划》（2004年—2020年），西安市将大力建设以**地区为首的12个区域商业中心，**商业中心区除具备一般区域商业中心的特点外，还将结合会展业和大雁塔及曲江文化旅游区的特点，目标顾客为会展人流、旅游人口及本地区居民、大专院校学生等。

根据**饭店的现实，结合**地区乃至西安市的发展趋势，对其增值改造，通过公司增值改造现有**饭店，投资建设**·

**国际中心，利用其优越的地理位置，本着“引领都市新生活，打造西安新地标”思想，把**饭店建设成一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦——**·

**国际中心，开发适合市场需求的购物中心、商务会所、酒店式公寓将是一个可行的措施。

风行欧美的酒店式公寓，实行“酒店式管理、家居式服务”，吸收了传统酒店和传统公寓的长处，十分适合于商务、会展人员。

购物中心、商务会所的建设符合**地区西安市区域商业中心龙头的发展趋势。

投资对**饭店进行增值改造，发挥其地理位置优势，改变其现状，既避开了目前酒店业竞争的焦点，又找到了新的利润增长点，符合公司长远发展目标和发展战略，也符合西安市总体城市规划和商业网点发展规划。

1.3项目主要技术经济指标

用地面积：

7,200平方米

建筑面积：

96,742平方米

其中：

地上建筑面积：

79,730平方米

地下建筑面积：

17,012平方米

商场面积：

20,038平方米

餐饮面积：

11,098平方米

公寓面积：

51,694平方米

建筑密度：

48.9％

容积率：

11.07

绿地率：

33.7％

总停车数量：

217辆（其中地上停车位共10，地下停车位共207,地上停车位主要为大客车服务）

建筑高度：

99.6米

建筑层数：

地上28层（裙房8层），地下三层

外形设计：

时尚、新颖，具有视觉冲击力

第二章　市场前景分析

本着“引领都市新生活，打造西安新地标”的思想，面向会展人流、旅游人口及本地区居民、大专院校师生，把**饭店改造建设成一座集现代商业购物中心，五星级商务会所及酒店式公寓为一体的综合性大厦——**·

**国际中心，具有广阔的市场前景和发展空间。

2.1项目功能分析

2.1.1酒店式公寓

酒店式公寓，拥有独立产权、统一初装修、配备包括厨卫在内的综合套间。

整个中心提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。

投资者可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以用于投资，购买后交由**国际中心以酒店的形式出租经营，获得投资回报。

游客、商务人士可以当作酒店入住、获得酒店式的服务、家一般的温馨和享受。

2.1.2高级休闲会所

高级休闲会所，招收会员，收取一定金额的会费，为会员应酬会客、用餐、休憩、娱乐等商务活动提供场所和其它便利。

主要包含西餐厅、中餐厅、咖啡厅、茶馆、CEO会馆、SPA中心等商务休闲功能，采取会员制经营，吸纳中心的业主、入住的游客、企业法人、社会成功人士为会员，收取固定的会费，为会员提供星级服务。

2.1.3商业购物中心

商业购物中心，统一规划、统一建设、统一管理，为商户提供黄金地段的超值商业设施。

大型的核心店、多样化的商品街、宽广的停车场、个性化的娱乐休憩广场，能满足消费者多样化的购买需求与日常活动。

实行商业型公司管理，购物中心内设商店管理委员会，开展广告宣传等共同活动，实行统一管理。

内部结构由百货店或超级市场作为核心店，以及各类专业店、专卖店等零售业态和餐饮、娱乐设施构成。

服务功能齐全，集零售、娱乐为一体，商业购物中心可实行卖场租赁制。

2.1.4高档餐厅

高档餐厅，统一规划、统一建设、统一管理，为商户提供黄金地段的超值餐饮经营场所和设施。

发挥公司和集团公司在餐饮经营方面的优势，引进大型品牌餐饮、特色餐饮，构建适舒的、地方民族风味小吃美食广场和高档次的餐饮招待场所。

餐厅、餐饮场所和设施可实行租赁制。

商业购物中心、高档餐厅、高级休闲会所及酒店式公寓，相互依托、相互配合，共同构成设施豪华、功能齐全、店堂典雅、宽敞明亮，引领都市新生活，打造西安新地标的**·

2.2项目功能布局、绿化与交通

项目建筑物外形精致古典的立面构图手法，彰显建筑典雅人文气质，打造端庄大气，挺拔高耸，具有活力韵味的新时代地标建筑。

设计手法采用整体设计、均衡设计和细节设计相结合的原则，突出视觉冲击力，保证比例尺度的均衡，强化建筑的垂直感；

屋面的玻璃体、顶部带有发光体的金属光槽高低错落，使得建筑更为高耸挺拔，精致典雅。

2.2.1项目的立体功能布局（参见图4）

项目由四大功能构成：

现代大型商业购物中心、高档餐厅、高级休闲会所及酒店式公寓。

大型商业购物中心位于建筑的1-5层裙房内，含地下一层局部。

其首层西侧临长安路设置商场主要出入口，北侧临城市规划路设置次要出入口；

第六层为美食城，七层为贵宾餐厅，八层为演艺餐厅，餐饮出入口位于首层商场主要出入口的南侧，可独立经营；

9-28层为酒店式公寓，其入口位于建筑的南侧，分东西两个门厅，有各自独立的交通系统；

后勤服务入口位于建筑的东南部。

A、现代购物中心商业裙楼：

按照现代购物中心商场的统一标准进行内部设计。

B、高级商务会所：

按照五星级商务会所的标准设计。

C、酒店式公寓：

1）主力户型：

“以人为本”与“城市新生活”的设计理念，以采光好、方正、通透、简约、实用的中户型城市生活空间为主；

兼顾以投资及可能转换为“酒店经营性质”的小户型，满足都市新贵对于栖身之地的品质要求。

2）弹性组合原则：

突破一般设计概念，在设计中注重演变和发展的可能性，单房可演变为一房一厅，一房一厅可演变为二房一厅，功能多样，灵活巧妙。

让正在为梦想打拼的年轻人实现在“城市中心”置业安家的愿望，打造城市新生活。

3）建筑朝向：

应尽量尊重“向阳的建筑朝向”的生活和气候条件。

当景观与朝向相矛盾时，景观服从朝向。

4）户型设计及配比

①单房户型（主要分布于A栋-靠东北面的9-17层间），单房面积在20—30平方米，约占总建筑面积的20％，便于可能改变性质为“酒店”而预留的发展空间。

②一房一厅户型（主要分布于A的局部单位、B栋的中间楼层）在30—45平方米，约占总建筑面积的50％，坚持弹性组合设计原则。

③两房一厅户型（主要分布于B栋的高楼层）在61—78平方米，约占总建筑面积的30％，坚持弹性组合设计原则。

2.2.2项目平面功能布局（参见图5）

首层平面设置建筑各功能的出入口，建筑的交通核位于矩形的四个角端，临近入口处设置3层通高的中厅，自动扶梯交替上升，构成流动，富有生机的中厅空间。

地下一层局部为商场，通过中庭自动扶梯和楼梯与地