营销策划案讨论稿Word格式.docx

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繁忙之余，放下手中工作，与家人团聚，无论是只有18米之遥的江边水岸，亦或是270°

的观景阳台，都充满温馨与浪漫。

住在某楼盘，日观一江美景，晚听江上鱼歌，轻风吹拂一帘幽梦。

（配地图）

二、城市地标，城市荣耀（P4、P5）

P4：

一座建筑，一幅作品

（楼层），城市地标，某市高度

建筑是艺术载体，是城市文化的代表与象征。

某楼盘，经典建筑艺术，傲然完美呈现！

（楼层），不仅是城市的高度，也是生活的高度和身份的象征！

P5：

优美弧线，诗意建筑

某楼盘极富现代气息的外立面，宛若太极双鱼的建筑造型，为蜿蜒流转的某县江嵌入璀璨的明珠。

某楼盘，270°

景观阳台。

一个弧形阳台，完整呈现一江美景。

某楼盘，经典建筑，城市标杆，城市骄傲！

（通栏大图）

三、江景（P6、P7）

P6：

打开每扇窗，都是某县江

某县江湾区美景，是天赋；

将天赋美景收藏，在人为。

景观资源决定于地段，而景观效果取决于建筑。

某楼盘从建筑排列到户型设计，经过无数次计算机模拟，反复调整设计参数，力求使每一户都能充分享某县江醉人美景！

某楼盘，临江而居，巅峰豪情，一辈子江岸度假生活......

徜徉在风景中，留恋在阳台窗前！

（某楼盘看某县江效果图）

P7：

临水而居，一湾美景

某楼盘，江岸度假生活专区。

？

亲水住宅，越来越稀缺的城市资源。

江景房、湖景房、海景房，成为城市人居的价值尺度，一如香港的浅水湾、深圳的小梅沙、上海的外滩......

某楼盘，水浪亲拍，江风阵阵，波光粼粼，两岸灯火阑珊·

·

湾的风景，是每天重复的美丽。

以湾之名，收藏最美江景

某县江，蜿蜒流转千年；

某县江，一湾诗意风景。

岸边栈道，不是廊桥遗梦，是闲暇健步、休憩的绝佳去处。

某楼盘，独享一线江景......

四、全精装豪宅，五星级享受

P8：

精装革命——全面家居解决方案

某楼盘，在某市首开豪华全精装修全面家居解决方案，海尔家庭式中央空调、欧派厨房整体橱柜、大自然实木地板、实木室内门、巴迪斯厨房天花吊顶、美标卫浴洁具、西门子嵌入式厨电、埃菲尔指纹锁....均采用一流知名品牌，为业主营造健康、便捷、舒适的生活方式，实现“拎包即住”的梦想。

（待确定）

（配精装修效果图及各建材品牌标识）

五、园林

P9：

标题：

艺术园林，浪漫情怀

某楼盘，运用借景、造景等园林设计手法，将原生态的江岸园林引入社区，将露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景喷泉，点缀于3000平方米的屋顶花园，同时配以繁花簇锦的名贵花木，构成一个完美的立体绿化空间和艺术空间，真正实现一步一景，移步换景。

某楼盘，浪漫园林与原生态江岸美景，梦想天地。

六、物管（P10、P11）

P10：

新加坡式管家服务，度假酒店式舒适尊贵

某楼盘，某市湾区景观住宅杰作；

某楼盘，某市酒店式度假生活代表。

某楼盘，聘请中国百强物业公司——广州莱佛士，以“度假”式概念为基础，导入现代酒店度假物业管理模式，以星级酒店为标准，提供酒店式管家服务，使您每天都能享受到舒适便利的度假式生活。

P11：

七大智能管家系统，睿御生活奢想

某楼盘，在给您提供舒适的度假生活服务的同时，在安防上采用专业管理团队与现代智能高科技产品相结合，形成集门卫值勤、移动巡逻、摄像、红外监控等立体化安全管理体系，无时无刻守候您。

　　◆24小时保安巡更系统

　　◆闭路电视监控系统

　　◆能识别访客系统

　　◆住户楼宇对讲系统

　　◆停车场管理系统

　　◆消防控制中心及报警系统

7、商业（P12、P13）

P12：

临水商业，休闲舞台

某楼盘，150米江岸，15000平方米滨水休闲商业，休闲生活大舞台。

国内排名第六位的电影院线——大地院线隆重登临某县。

某市最高档的咖啡馆——维也纳咖啡馆、连锁美容机构——舒适堡美容养生会所、维纳斯婚纱影楼、休闲餐厅、卡斯特酒庄、.....一线休闲娱乐品牌云集，精彩生活，缤纷呈现.....

P13：

三首层商铺，立体滨水商圈

城市中心、商业中心、休闲中心....某楼盘，三首层商铺，铺铺王铺，立体商圈，一站式购物休闲娱乐天堂。

8、户型赏析（P14-15）

P16（封底）：

区位图+开发商+代理商+地址+电话

（共16个P）

某楼盘策划核心提要（讨论稿）

一、某楼盘主题定位：

城市地标某市荣耀

二、某楼盘主打广告语：

三、某楼盘不同主题推广语：

1、江景：

2、建筑：

城市地标，某市荣耀

3、景观：

一湾江景，一园美景

4、装修：

全精装豪宅，五星级享受

5、物管：

酒店式服务，五星级享受

6、商业：

滨水商圈，休闲舞台

售楼员统一说辞（讨论稿）

（一）楼盘介绍：

小区占地面积约平方米，总建筑面积约平方米（其中，住宅建筑面积平方米，商业建筑面积平方米）。

小区容积率，建筑密度约﹪，绿地率约﹪，楼间距约米，最宽楼间距米。

住宅总套数套，商铺总套数套，地下车位个，车位配比1：

（二）卖点介绍

1、地标建筑，某市高度

小区由2栋（楼层）的高层建筑组成。

（楼层）的建筑，不仅是未来某县的最高建筑，也是未来某县乃至某市的最高建筑。

这不仅是建筑的高度，也是身份的象征！

小区建筑均为板式设计，建筑风格现代时尚，建筑线条简洁明了，建筑立面色彩亮丽。

2、一湾江景，一生享受

亲水住宅，越来越成为城市的稀缺资源。

某楼盘地处某县风景最美的江岸湾区。

在这里，推开每扇窗，都可以看到绿水荡漾、波光粼粼、风景秀丽的某县江。

临江而居，享受一辈子的江岸度假生活......

3、完美户型，实用至上

小区共有套住宅，户型多样，选择余地大。

其中一房套，面积约㎡；

两房两厅套，面积从平方米-平方米；

三房两厅套，面积从平方米-平方米；

四房两厅套，面积约平方米。

每套房都有大阳台、大飘窗，都可以看一江美景。

户型实用率高，阳台、飘窗只计一半面积。

4、屋顶园林，浪漫情怀

某楼盘运用借景、造景等园林设计手法，将原生态的江岸园林引入社区，将露天咖啡椅、花榭廊、雕塑、地景喷泉，点缀于3000平方米的屋顶花园，同时配以繁花簇锦的名贵花木，构成一个完美的立体绿化空间和艺术空间，真正实现一步一景，移步换景。

小区部分底层架空，既增加了小区的通透性，又增加了绿化面积和休闲娱乐场所。

5、全精装豪宅，五星级享受

某楼盘在某市首开豪华全精装修全面家居解决方案，海尔家庭式中央空调、欧派厨房整体橱柜、大自然实木地板、实木室内门、巴迪斯厨房天花吊顶、美标卫浴洁具、西门子嵌入式厨电、埃菲尔指纹锁....均采用一流知名品牌，为业主营造健康、便捷、舒适的生活方式，实现“拎包即住”的梦想。

6、管家式服务，度假式生活

小区由中国百强物管企业——广州莱佛士实行全封闭物业管理，将以“度假”式概念为基础，导入现代酒店度假物业管理理念，为业主提供酒店式管家服务，使业主每天都能享受到舒适便利的度假式生活。

小区还将安装闭路监控系统、红外线防范系统、IC卡管理系统等八大智能化管理系统，确保为业主提供无忧安全屏障。

小区实行完全人车分流，摩托车、小汽车一律放地下车位，确保小区通畅、安全。

某楼盘营销策划书（讨论稿）

一、项目概况

占地面积㎡，总建筑面积㎡（其中，住宅㎡，商业㎡，地下车位㎡，架空层㎡）。

项目由2栋（楼层）的板式高层建筑组成。

住宅总套数套。

其中，一房套，面积为㎡；

两房两厅套，面积分别为㎡、㎡、㎡；

三房两厅套，面积分别为㎡、㎡、㎡；

四房两厅套，面积为㎡。

各栋实用率分别为：

%、%。

停车位：

个（地下个，地面个）。

二、项目优劣势分析

（一）优势

1、一线临江，户户观景；

江景房众多瞩目。

2、户型多样，设计好，面积适中；

3、地段好，地处成熟片区，周边有塞纳左岸等高档楼盘；

4、闹中取静，适合居住；

5、坐北朝南，朝向好；

6、屋顶花园平台，底层架空，小区环境优美；

7、精装修，没有二次装修的烦恼；

8、有滨水商业，配套齐全，居家方便；

9、物业管理公司有全新的管理经验，有利销售；

10、某县首个过滤水入户。

（二）劣势

1、规模小，小区园林环境难有特色;

2、楼间距不够宽，低层住宅光线受到影响；

3、部分房源中看不中用；

4、临江部分房源面积偏大，总价高;

5、目前政策环境对销售不利；

6、精装修房尽管没有二次装修的烦恼，但装修风格和质量不一定符合客户需求；

7、高层建筑成本高，会推高房价；

8、物业管理费高；

9、商住扰民。

10、本地看好100多平方的，但是对88平方的不感兴趣，某市地区的看好公寓，所以会出现滞销户型。

三、开发商及项目形象包装策略

因开发商是房地产的“新军”，因此消费者可能会对开发商的实力、开发理念、运作水平及项目的建筑质量等产生怀疑。

针对这一情况，建议在项目推出前对企业及项目进行必要的包装和推广：

1、设计精美、有文化内涵，并具有特色的楼书；

2、精心提炼企业精神、经营理念、开发理念，展示具有责任感、使命感的企业形象；

3、事件行销：

在项目开盘前，公司领导多参加一些行业性、公益性的活动，增加媒体曝光率，多宣传企业及项目形象；

4、公共关系：

与某县各部门及媒体建立良好的合作关系，避免在项目施工、销售等环节出现意外事件而被媒体曝光。

四、项目建设建议

1、做主题景观，进一步提升小区文化品位，增加销售卖点；

2、放慢其中一栋房屋的建设步伐，既可减轻资金压力，又可分批预售，缓解政策对楼市不利的影响，还可逐步提升销售价格；

3、商铺面积适中，以40-60ｍ²

为宜，面积太大难以销售，单价亦难提高。

五、目标客户定位及推广策略

本项目规模不大但套数不少，户型多样但一些户型中看不中用，因此给推广和销售带来一定难度。

（一）客户群定位

1、某县成功人士及在外某县籍人士；

2、某市、南康、崇义等周边县市投资客；

3、度假型置业者。

圈定目标客户不是目的，针对目标客户“对症下药”地进行包装、推广才是最终目的。

（二）建议针对目标客户采取如下推广策略：

1、针对在外某县籍人士

（1）加大全国各地某县商会的联络工作，赞助印制各商会《通讯录》；

（2）赞助某县商会春节团拜会或其它活动；

（3）通过《某县报》、《赣南日报》发布项目广告，刊登人物专访文章，介绍企业打造精品楼盘的理念，借此吸引更多某县本地人及在外某县籍人士的关注；

（4）组织某县人购房团，以较低的价格销售部分住宅，化解投资风险；

（5）春节期间，在某县举办房展会，或在某县电视台播放项目广告，吸引更多某县乡亲购买。