二手房交易注意事项Word文件下载.doc

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由于公房原单位对公房一般都保留优先购买权，因此，应要求卖房人提供单位放弃优先购买权的书面意见；

另外，军队、医院、学校的公房，由于其特殊性，在没有取得单位同意的情况下，一律不得出售。

　　6、如果所购房屋是已购公房或经济适用房，还须卖房人提供政府部门对其上市交易的批准书。

　　7、如果了解到欲购房屋属于下列几种情况，则千万不能购买：

已列入拆迁公告范围的房屋或被国家征用的房屋；

被人民法院或行政机关依法查封的房屋；

属违法或违章建筑的房屋；

存在产权争议的房屋。

　　8、对房屋质量及其他配套主设施的审查。

在这一环节，购房者除对房屋户型、结构、用材等较直观的方面进行查看外，还须进一步了解有关供用电情况、水质、水压、煤气、供暖、管线走向等细节；

了解物业公司提供的服务项目及收费标准。

　　9、关键性承诺应体现在房屋买卖合同当中。

交易双方当事人对房地产管理部门申报的成交价明显低于市场价时，或者以所购房屋进行抵押贷款时，要对所购房屋进行评估；

签约过程中应特别注意，对交易的任何关键性约定或卖方的任何承诺均应体现在合同中，不能以口头约定代之，因为口头约定在一旦发生纠纷时则无法举证。

合同的必备条款主要包括：

房屋面积及附属设施、价款及给付方式、土地使用年限、房屋交付期限、违约责任等；

如果选择了按揭贷款的付款方式，则须按照规定办理贷款手续。

二手房交易注意事项第一项房屋手续是否齐全

　　房产证是证明房主对房屋享有所有权的惟一凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的极大风险。

房主可能有房产证而将其抵押或转卖，即使现在没有将来办理取得后，房主还可以抵押和转卖。

所以最好选择有房产证的房屋进行二手房交易。

　　二手房交易注意事项第二项房屋产权是否明晰

　　有些房屋有好多个共有人，如有继承人共有的、有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。

如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。

　　二手房交易注意事项第三项交易房屋是否在租

　　有些二手房在转让时，存在物上负担，即还被别人租赁。

如果买受人只看房产证，只注重过户手续，而不注意是否存在租赁时，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。

因为我国包括大部分国家均认可“买卖不破租赁”，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。

这一点在实际中被很多买受人及中介公司忽视，也被许多出卖人利用从而引起较多纠纷。

　　二手房交易注意事项第四项土地情况是否清晰

　　二手房中买受人应注意土地的使用性质，看是划拨还是出让，划拨的土地一般是无偿使用，政府可无偿收回，出让是房主已缴纳了土地出让金，买受人对房屋享有较完整的权利；

还应注意土地的使用年限，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。

　　二手房交易注意事项第五项市政规划是否影响

　　有些房主出售二手房可能是已了解该房屋在5到10年左右要面临拆迁，或者房屋附近要建高层住宅，可能影响采光、价格等市政规划情况，才急于出售，作为买受人在购买时应全面了解详细情况。

买房是一件人生大事，这其中有许多需要注意的事情，许多人都是买房新手，不明白在选房过程中应该注意的问题，在这里小编为你罗列房价、户型结构、位置等选房必备信息，为你深入解读买房时需要注意的事情。

　　二手房交易注意事项一、价格

　　如何在您能够承受的价格范围内做出一个最合理的投资，您需要考虑月收入、预期还贷能力、贷款方式、银行利率、地段升值潜力等诸多因素。

当然，最好还是听听专家建议，看看百家杂谈，了解怎样的地段最火、哪种户型最热、什么价位最热销等。

　　二手房交易注意事项二、位置

　　如果您想购买的是房子，那么，首先要考虑的是位置是否优越，因为处于好位置的房子才能满足您的各类需求。

它通常具有下列特征：

　　1.城市上风上水。

在城市中心区的上风上水方向，城市主要工业区的上风上水方向，如北京的上风上水方向为西北方向。

　　2.交通便捷。

从住所到工作地点或常去的其他地点或市中心区，不超过可接受的时间并且有保障，一家两三口人都有些要求时，应尽可能多的照顾到，并考虑将来可能的变化情况，如工作调动、升学、转学等。

　　3.城市化水平高。

应在那些各种市政设施齐全地段挑选房子，这些地段一般位于城市主干道、次干道附近，不应超过1公里，否则有些设施难以接通，对外交通也会有麻烦。

郊区和偏僻地带，要么基本设施不全，要么花大量投资搞市政设施，导致房价增加。

　　4.生活便利。

步行10分钟左右即可到达各类商业服务业网点，满足日常生活物品的采购及其他服务需求，医疗卫生、托幼。

文体设施也可就近找到。

　　5.环境宜人，自然、人文景观优雅。

绿地、公园步行可达，空气清新、水面清澈，有早晚休闲运动、周末游玩娱乐之所，社会风气、治安状况良好。

　　二手房交易注意事项三、面积

　　在我国大部分城市，根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》的规定，房屋销售仍按建筑面积计算价格，那么单元住宅的销售面积怎样测算？

商品房按“套”或“单元”出售，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内建筑面积（以下简称套内建筑面积）与应分摊的公用建筑面积之和。

　　商品房销售面积=套内建筑面积+分摊的公用建筑面积

　　二手房交易注意事项四、室内格局

　　现在居民购房，一般都会考虑做再次装修，所以室内有无横穿的大梁或回水管道要先看清楚，因为梁底的高度将直接影响到吊顶的高度，否则将暴露横梁；

同时，横窗的管道需要特别花功夫和材料去处理，再装饰也会影响美观。

　　其次，应注意整个室内格局力求方方正正，避免有三角形（尖角形）等不规则形状出现，也应避免室内中央有拄穿过。

因为不规则的房形影响家具布置，且造成的浪费面积多，很多缺陷面靠装饰装修去弥补；

且突兀的斜角或锐角对室内居者会造成一种不适的压迫感，能够避免还应尽量避免。

　　再次，对房内各功能居室的配置安排及行走动线，要做仔细考量。

一般而言，住宅空间可以分为三部分：

起居空间、服务空间与睡眠空间。

起居空间包括：

人口、玄关、起居室、客厅、餐厅等。

服务空间包括：

厨房、储藏室、浴厕等。

睡眠空间包括：

卧房、客人房、孩童房、书房等。

在以上三部分中，起居室空间的位置与布置最为重要，因为客厅是家庭活动和对外交际的中心，也是日常生活中使用率最高的区域，所以客厅采光一定好，格局要方正，与餐厅和其他卧室之间联系要紧凑；

同时，在位置上应具有相对的独立性，不应成为其他功能居室间穿行的通道。

　　主卧室是最具机密性的地方，其与客餐厅的关系不仅不应有“开门见山”之感，且应有良好的隔音和充足的光线。

主卧室之窗户要尽量避免与邻栋建筑的门窗相对，以免破坏机密性，给生活造成不便。

一般而言，主卧室应有足够空间可以放置双人床、床头柜、衣柜等，如条件好一些，可考虑拥有一套独立的卫生设备。

　　厨房与卫生间是居室内最重要的服务空间，首先应选择明卫与明厨，因为自然通风与采光对厨房与卫生间的洁净干燥效果是最佳的。

另外，厨房的位置也很重要，其与餐厅之间联系要紧凑，两者之间的行走路线不能被破坏；

除此之外，尚应考量厨房面积形状是否合理，是否兼顾了储藏、清洗和烹调各功能，能同时容纳几个人作业。

　对于浴厕，主要应考虑自然通风与采光，位置应处在隐密次要处，如有条件，可考虑将厕所和淋浴区分隔开，以方便使用。

　　二手房交易注意事项五、户型结构

　　随着房改的深入进行，个人购房比例逐渐上升，对产型的要求也随之提高，户型设计的合理与否是决定消费者购买心态的重要因素。

在这方面有以下几点需要提醒购房者予以关注。

（一）根据使用选择户型

　　对于住宅的户型，消费者应如何选择呢？

住宅的户型按平面组织可分为：

独幢公寓、二室一厅、二室二厅、三室一厅、三室二厅、四室二厅等。

按剖面变化可分为：

复式，跃层式，错层式等。

消费者在挑选时，应结合平面、剖面一起考虑。

对于一室一厅、二室一厅、二室二厅等户型，因主要的目的是满足使用功能，且面积控制紧张，故应选择剖面上无大动作的设计。

对于独幢公寓、三室二厅、四室二厅等高标准住宅，剖面上应有变化才好。

若全从一个标高上展开，空间感觉较死板，而且也需要一些走道。

若能结合剖面变化，水平走道会减少，空间也多了一个层次。

所以消费者在选择此类住宅时，应选择剖面有变化设计。

从户型结构分析，超大户型与超小产型的设计不是大众的需求对象，而面积大小适中、居室功能分开、双厅双卫双阳台的户型设计较受欢迎。

　　目前较为流行的跃层设计及外廊式厨卫设计则得到更多消费者的青睐，销售前景看好。

（二）各地户型各有差异

　　由于历史的原因，各地的房产户型存在着差异，相比上海、深圳等城市，北京的户型设备确实是相对落后。

其中主要是两方面的原因：

首先是北京对限高、楼距等要求十分严格，出于容积率的考虑，发展商为了尽可能多出面积的考虑，发展商为了尽可能多出面积，只好牺牲了户型的合理性；

另外，由于从前北京住宅市场消费主体是集团购买力，在购房时更多考虑的是住宅面积和居室数，对户型的要求不太高。

这也使发展商忽略了居室户型的完善与创新。

缺少市场的压力，自然使北京的户型设计缺乏新意，落后于南方城市。

　　（三）室外景观成新宠

　　客户在购房时，住宅的面积、居室数、朝向、内部布局都是应该考虑的重要因素，但目前客户挑选住房时有一个新的趋势，即客户选房时对居室朝向有逐渐淡化的倾向，而对室外景观的重视程度正日渐加强。

如果室外景观优美，即使传统上让为较差的朝北户型也会受到认可。

这主要是由于现在人们工作繁忙，白天较少有时间在家休息，加之空调等电器的普及，人们对日照等自然条件的要求有所减弱，而对优美景色的需求却在增强。

　　（四）先厅后卧，顺序选择

　　客户在购房时考虑居室各部分的优先顺序是：

第一看起居室（厅）是否好用，包括厅的面积、布局等；

第二是主卧室的合理性，如面积、采光条件、居室私密性；

第三是相对独立的餐厅的功能；

第四考虑的是厨房的环境，一个宽敞好用的厨房，往往比次卧室更为客户所看重；

第五才是次卧室（书房、客房）；

最后考虑阳台。

　　另外，在厅的选择和设计时，面宽也是一个较为关键的因素。

面宽大小会给使用带来极大不便。

一般应在3.9米以上较为适宜，至少也应满足3.6米。

　　由于现在主卧室已逐渐成为人们的重要生活空间，功能较以前增加了许多，相应也要求扩大主卧室的面积。

而户型设计上，可进入式衣帽间（WALK－IN－CLOSET）的出现，也使主卧室布局更为灵活，房间进深可以适当增加。

　　二手房交易注意事项六、朝向

　　在中国，挑选住宅商品房的客厅，以朝南为最佳。

北方地区历来形成的坐北朝南的住宅为最佳的生活习惯，造成消费者“有钱就买东南房”的需求心理。

因此，东南朝向的房屋较其它朝向的房屋要