清水弯温泉度假村投资项目分析Word文档格式.docx
《清水弯温泉度假村投资项目分析Word文档格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《清水弯温泉度假村投资项目分析Word文档格式.docx（15页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
风味餐厅要布置独特，体现农家氛围。
温泉别墅
以住宿客人为服务对象，按照三星级旅游涉外饭店的标准配套服务设施，各座别墅要突出建筑外观、内部装修风格的独特性和多样化，体现各国、各民族的特色。
生态农庄
是温泉度假村的特色工程，要突出农庄的生态环境、环保潮流和娱乐功能，产品以荔枝等当地的特产为主。
室外娱乐场
是温泉度假村的主要娱乐设施，根据温泉度假村内的室外地形来开发多种室外活动项目，建造多种室外活动设施，要注重各种设施的安全性。
3.主要建设条件
武义县位于金华市西南部。
东经119°
27′～119°
38′，北纬28°
32′～29°
03′之间，素有“温泉之城”的美誉。
溪里温泉日出水量超2500吨，水温42.6--44℃，含多种对人体有益微量元素。
金温铁路于范村西北入境，沿武义江经履坦镇，跨过武义江转东至桐琴北出境入永康市，境内设有履坦、武义、桐琴三站。
330国道斜穿境东北，省道有上茭道至松阳线（44），永康至武义线（43），尚有城区至金华、东皋至缙云、三港至丽水、马口至遂昌等多条跨境公路和县、乡道纵横贯穿全境，全县大部分村已通公路。
金丽温高速公路横穿境北，设下邵互通口，连接城区。
旅游业作为武义县重点产业，清水湾温泉度假村的建设得到了政府的大力支持。
二、资源条件评价
（一）可利用资源
武义温泉是被指为“浙江第一，华东一流”，武义温泉里的泉水含有多种对身体有益的微元素，武义温泉以量大、水优、温度适宜而著称。
显然已成为秋天、冬天旅游的好去处，身体感觉疲惫的时候，带上自己的亲朋好友，一起来到这里，来到武义温泉，一定会让你感觉身心舒爽。
生活的压力一定会慢慢褪去。
武义温泉中的泉水含有多种稀有的对身体各种病痛都有益的微元素，如心脏病、冠心病、风湿性关节炎、神经衰弱、慢性肠胃炎。
一般人泡泡温泉可以促进血液循环、促进消化，对维护神经系统及美容养颜都有一定的功效。
（二）其他旅游资源
武义山清水秀，文化底蕴深厚，又有丰富的温泉资源，是发展养生休闲特色旅游的宝地。
武义境内奇峰林立、重岩叠嶂、深谷幽潭、湖光山色、天然成趣、风光迷人，景观独特。
寿仙谷景区重岩叠嶂，清溪趣石点缀，雄伟中透出秀丽，吓纱崖、凌空石井则是巍峨惊险、天然而设，令人称绝。
有着“十里画廊”之称的刘秀垄、清风寨风景区奇石象形，景点众多，每一处无不蒙上与东汉光武帝刘秀避难有关的神秘色彩。
加上台山、石鹅岩、石鹅湖等毗邻相连的景点，构成了一派壮丽秀美的自然景观。
三、投资估算
清水湾温泉度假村是集度假、娱乐、休闲、健身、理疗为一体的综合服务项目，且处于尚未开发阶段，工程量比较大，需要较多资金。
初步估计清水湾温泉度假村投资项目的投资预算为6500万元人民币，其整体营销推广费用分别摊入各具体项目的维护费用中。
（一）温泉会所
1、投资总额：
3,350万元，包括：
温泉浴城
浴城分为经典浴池和特色浴池两大部份，以休闲自然为主要风格。
参考同类温泉浴城，估计基建投资：
1,800万元（包括围墙、绿化等费用）；
设备投资：
800万元；
流动资金：
100万元。
总计：
1,800+800+100=2,700万元；
康体理疗中心
基于温泉度假村的定位，康体中心并不需要过于豪华，而是以充分挖掘温泉的康体潜力为主，中西医结合。
估计基建投资：
100万元（包括浴城的附属设施）；
90万元；
10万元。
200万元。
商务会议中心
200万元；
100万元；
50万元。
总计350万元。
风味餐厅
餐厅以天然装饰为主，突出精致布局和农家风味。
60万元；
30万元；
2、营业收入
参考浙江省境内的温泉度假村收费标准，清水湾温泉度假村的浴城定价：
80元/每位。
其他收费项目亦相应参考该度假村附近的温泉度假村收费标准。
同时，根据之前的市场预测，预计温泉浴城一年接待客流量可达28万人次。
当然，实际客流量的多少将取决于温泉度假村管理水平和营销力度。
在稍后的敏感性分析中，本文也给出了不同客流量情况下度假村的盈利水平。
根据前面所作的市场预测，营业收的初步估算如下：
项目名称
容量预算（万人）
消费标准（元/人）
年收入（万元）
温泉浴城
28
80
2,240
康复理疗中心
28×
15%=4.2
60
252
8
200
1,600
风味餐厅
80%=22.4
30
672
合 计
－
4,764
3、营业成本
管理费用（包括员工工资。
按营业收入的7%计算）:
4,764万元×
7%=333.48万元；
房屋、建筑物折旧（20年直线折旧）:
2,160÷
20=108万元；
设备折旧（5年直线折旧）:
1,020÷
5=204万元；
维护及水电费（按营业收入的15%计算）：
4,764×
15%=714.6万元；
营业物品消耗（不连风味餐厅）（按营业收入的25%计算）：
4,092×
25%=1,023万元；
风味餐厅制作成本（按毛利润率40%计）：
672×
60%=403.2万元；
营业税金:
5.5%=262.02万元。
4、利润
税前利润
4,764-（333.48+108+204+714.6+1,023+403.2+262.02）=1,715.7万元；
所得税：
1,715.7×
33%=566.181万元；
税后利润：
1715.7-566.181≈1,149.52万元。
5、投资回收期（不计建设期，以下皆同）：
3,350÷
1,149.52≈3年。
（二）温泉别墅
1、按如下标准兴建，初步估计投资总额为：
2,600万元：
按三星级标准兴建80栋别墅，其中：
25栋小型（每栋5个标准间）、45栋中型（每栋5个标准间、2个豪华套房）、10栋大型（每栋8个标准间）、4个豪华套房。
共计430个标准间，130个豪华套房。
初步估计投资额为：
1,925万元（25栋小型×
20+45栋中型×
25+10栋大型×
30=1,925万元）；
初步估计设备投资额为：
625万元（430×
1+130×
1.5=625万元）；
初步估计需流动资金：
对于温泉别墅，完全可以考虑采用国际流行的分时度假概念或其他方式予以经营，提高客房利用率和利润率，但具体经营模式有待经营者定夺。
这里的收入预测仅作参考。
武义县内的三星级酒店标准间的收费为220-240元，考虑到温泉度假村所处地域相对较为偏僻，为吸引旅游社团的旅游客户计，标准间对旅行社的收费定在120元左右是较为合理的；
豪华套房的目标市场主要是淡季的商务客人，定价在220元左右是较为合理的。
其中，标准间和豪华套房的数量比为43:
13。
根据前节的市场预测，预计在温泉度假村住宿过夜人数可达10万人次。
按照上述收费标准，初步估计营业收入如下：
平均房价（元/人）
10
120×
0.7679+220×
0.2321=143.21
1,432.1
管理费用（含员工工资。
按营业收入的7%计算）：
1,432.1×
7%=100.24万元；
房屋、建筑物折旧（20年直线折旧）：
1925÷
20年=96.25万元；
设备折旧（按5年直线折旧）：
625÷
5=125万元；
维护及水电费（按营业收入的8%计算）：
8%=114.57万元；
营业物品消耗（包括别墅房间耗费按营业收入25%计算）：
0.25=358.03万元；
营业税金：
5.5%=78.77万元。
税前利润：
1,432.1-（100.24+96.25+125+114.57+358.03+78.77）=559.24万元；
559.24×
0.33=184.5492万元；
559.24-184.5492≈374.69万元；
5、投资回收期：
2600÷
374.69≈7年；
（三）生态农庄
1、所需投资额为：
生态农庄可利用现有的山坡，依山而建，力求自然，体现出地道的农家风情。
其中在治理荒山、开垦农地、建温室等方面要列为重点。
生态农庄采用分承包方式经营，收入主要来自收取承包费的收入，而管理和维护等费用开支则由承包农户负责。
初步预测生态农庄可吸引度假村50%的客流量，并假定承包费率为30%，收入情况如下：
消费水平（元/人）
28÷
50%=14
12
168×
30%=50.4
折旧（因多为设备，作5年直线折旧）：
100÷
5=20万元；
50.4-20=30.4万元；
30.4×
0.33=10.032万元；
30.4-10.032≈20.37万元。
20.37≈5年。
（四）室外娱乐场
1、、按照如下标准，初步估计所需投资额总计450万元：
室外娱乐场所可包括垂钓场、射箭场、滑草场、攀岩壁、野战场、定向越野园等。
其中除了滑草场成本和维护费用较高，其他项目的投资成本均较低。
建设定位于力求自然、野趣，与整个度假村生态、休闲的风格保持一致。
初步估计基建投资额250万元；
设备投资额150万元；
流动资金50万元。
初步估计如下：
35
490
管理费用（含员工要资。
490×
7%=34.3万元；
250÷
20=12.5万元；
设备折旧（5年直线折旧）：
150÷
5=30万元；
维护及水电费（含原料消耗，按营业收入的30%计算）：
30%=147万元；
5.5%=26.95万元。
490-（34.3+12.5+30+147+26.95）=269.25万元；
269.25×
0.33=88.8525万元；
269.25–88.8525≈180.40万元。
450÷
180.40≈3年。
四、财务评价
（一）、静态评价
根据以上对各部分项目的分析，清水湾温泉度假村的四项项目总的年平均税后利润为：
1149.52+374.69
升级会员 