清水弯温泉度假村投资项目分析Word文档格式.docx
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风味餐厅要布置独特,体现农家氛围。
温泉别墅
以住宿客人为服务对象,按照三星级旅游涉外饭店的标准配套服务设施,各座别墅要突出建筑外观、内部装修风格的独特性和多样化,体现各国、各民族的特色。
生态农庄
是温泉度假村的特色工程,要突出农庄的生态环境、环保潮流和娱乐功能,产品以荔枝等当地的特产为主。
室外娱乐场
是温泉度假村的主要娱乐设施,根据温泉度假村内的室外地形来开发多种室外活动项目,建造多种室外活动设施,要注重各种设施的安全性。
3.主要建设条件
武义县位于金华市西南部。
东经119°
27′~119°
38′,北纬28°
32′~29°
03′之间,素有“温泉之城”的美誉。
溪里温泉日出水量超2500吨,水温42.6--44℃,含多种对人体有益微量元素。
金温铁路于范村西北入境,沿武义江经履坦镇,跨过武义江转东至桐琴北出境入永康市,境内设有履坦、武义、桐琴三站。
330国道斜穿境东北,省道有上茭道至松阳线(44),永康至武义线(43),尚有城区至金华、东皋至缙云、三港至丽水、马口至遂昌等多条跨境公路和县、乡道纵横贯穿全境,全县大部分村已通公路。
金丽温高速公路横穿境北,设下邵互通口,连接城区。
旅游业作为武义县重点产业,清水湾温泉度假村的建设得到了政府的大力支持。
二、资源条件评价
(一)可利用资源
武义温泉是被指为“浙江第一,华东一流”,武义温泉里的泉水含有多种对身体有益的微元素,武义温泉以量大、水优、温度适宜而著称。
显然已成为秋天、冬天旅游的好去处,身体感觉疲惫的时候,带上自己的亲朋好友,一起来到这里,来到武义温泉,一定会让你感觉身心舒爽。
生活的压力一定会慢慢褪去。
武义温泉中的泉水含有多种稀有的对身体各种病痛都有益的微元素,如心脏病、冠心病、风湿性关节炎、神经衰弱、慢性肠胃炎。
一般人泡泡温泉可以促进血液循环、促进消化,对维护神经系统及美容养颜都有一定的功效。
(二)其他旅游资源
武义山清水秀,文化底蕴深厚,又有丰富的温泉资源,是发展养生休闲特色旅游的宝地。
武义境内奇峰林立、重岩叠嶂、深谷幽潭、湖光山色、天然成趣、风光迷人,景观独特。
寿仙谷景区重岩叠嶂,清溪趣石点缀,雄伟中透出秀丽,吓纱崖、凌空石井则是巍峨惊险、天然而设,令人称绝。
有着“十里画廊”之称的刘秀垄、清风寨风景区奇石象形,景点众多,每一处无不蒙上与东汉光武帝刘秀避难有关的神秘色彩。
加上台山、石鹅岩、石鹅湖等毗邻相连的景点,构成了一派壮丽秀美的自然景观。
三、投资估算
清水湾温泉度假村是集度假、娱乐、休闲、健身、理疗为一体的综合服务项目,且处于尚未开发阶段,工程量比较大,需要较多资金。
初步估计清水湾温泉度假村投资项目的投资预算为6500万元人民币,其整体营销推广费用分别摊入各具体项目的维护费用中。
(一)温泉会所
1、投资总额:
3,350万元,包括:
温泉浴城
浴城分为经典浴池和特色浴池两大部份,以休闲自然为主要风格。
参考同类温泉浴城,估计基建投资:
1,800万元(包括围墙、绿化等费用);
设备投资:
800万元;
流动资金:
100万元。
总计:
1,800+800+100=2,700万元;
康体理疗中心
基于温泉度假村的定位,康体中心并不需要过于豪华,而是以充分挖掘温泉的康体潜力为主,中西医结合。
估计基建投资:
100万元(包括浴城的附属设施);
90万元;
10万元。
200万元。
商务会议中心
200万元;
100万元;
50万元。
总计350万元。
风味餐厅
餐厅以天然装饰为主,突出精致布局和农家风味。
60万元;
30万元;
2、营业收入
参考浙江省境内的温泉度假村收费标准,清水湾温泉度假村的浴城定价:
80元/每位。
其他收费项目亦相应参考该度假村附近的温泉度假村收费标准。
同时,根据之前的市场预测,预计温泉浴城一年接待客流量可达28万人次。
当然,实际客流量的多少将取决于温泉度假村管理水平和营销力度。
在稍后的敏感性分析中,本文也给出了不同客流量情况下度假村的盈利水平。
根据前面所作的市场预测,营业收的初步估算如下:
项目名称
容量预算(万人)
消费标准(元/人)
年收入(万元)
温泉浴城
28
80
2,240
康复理疗中心
28×
15%=4.2
60
252
8
200
1,600
风味餐厅
80%=22.4
30
672
合 计
-
4,764
3、营业成本
管理费用(包括员工工资。
按营业收入的7%计算):
4,764万元×
7%=333.48万元;
房屋、建筑物折旧(20年直线折旧):
2,160÷
20=108万元;
设备折旧(5年直线折旧):
1,020÷
5=204万元;
维护及水电费(按营业收入的15%计算):
4,764×
15%=714.6万元;
营业物品消耗(不连风味餐厅)(按营业收入的25%计算):
4,092×
25%=1,023万元;
风味餐厅制作成本(按毛利润率40%计):
672×
60%=403.2万元;
营业税金:
5.5%=262.02万元。
4、利润
税前利润
4,764-(333.48+108+204+714.6+1,023+403.2+262.02)=1,715.7万元;
所得税:
1,715.7×
33%=566.181万元;
税后利润:
1715.7-566.181≈1,149.52万元。
5、投资回收期(不计建设期,以下皆同):
3,350÷
1,149.52≈3年。
(二)温泉别墅
1、按如下标准兴建,初步估计投资总额为:
2,600万元:
按三星级标准兴建80栋别墅,其中:
25栋小型(每栋5个标准间)、45栋中型(每栋5个标准间、2个豪华套房)、10栋大型(每栋8个标准间)、4个豪华套房。
共计430个标准间,130个豪华套房。
初步估计投资额为:
1,925万元(25栋小型×
20+45栋中型×
25+10栋大型×
30=1,925万元);
初步估计设备投资额为:
625万元(430×
1+130×
1.5=625万元);
初步估计需流动资金:
对于温泉别墅,完全可以考虑采用国际流行的分时度假概念或其他方式予以经营,提高客房利用率和利润率,但具体经营模式有待经营者定夺。
这里的收入预测仅作参考。
武义县内的三星级酒店标准间的收费为220-240元,考虑到温泉度假村所处地域相对较为偏僻,为吸引旅游社团的旅游客户计,标准间对旅行社的收费定在120元左右是较为合理的;
豪华套房的目标市场主要是淡季的商务客人,定价在220元左右是较为合理的。
其中,标准间和豪华套房的数量比为43:
13。
根据前节的市场预测,预计在温泉度假村住宿过夜人数可达10万人次。
按照上述收费标准,初步估计营业收入如下:
平均房价(元/人)
10
120×
0.7679+220×
0.2321=143.21
1,432.1
管理费用(含员工工资。
按营业收入的7%计算):
1,432.1×
7%=100.24万元;
房屋、建筑物折旧(20年直线折旧):
1925÷
20年=96.25万元;
设备折旧(按5年直线折旧):
625÷
5=125万元;
维护及水电费(按营业收入的8%计算):
8%=114.57万元;
营业物品消耗(包括别墅房间耗费按营业收入25%计算):
0.25=358.03万元;
营业税金:
5.5%=78.77万元。
税前利润:
1,432.1-(100.24+96.25+125+114.57+358.03+78.77)=559.24万元;
559.24×
0.33=184.5492万元;
559.24-184.5492≈374.69万元;
5、投资回收期:
2600÷
374.69≈7年;
(三)生态农庄
1、所需投资额为:
生态农庄可利用现有的山坡,依山而建,力求自然,体现出地道的农家风情。
其中在治理荒山、开垦农地、建温室等方面要列为重点。
生态农庄采用分承包方式经营,收入主要来自收取承包费的收入,而管理和维护等费用开支则由承包农户负责。
初步预测生态农庄可吸引度假村50%的客流量,并假定承包费率为30%,收入情况如下:
消费水平(元/人)
28÷
50%=14
12
168×
30%=50.4
折旧(因多为设备,作5年直线折旧):
100÷
5=20万元;
50.4-20=30.4万元;
30.4×
0.33=10.032万元;
30.4-10.032≈20.37万元。
20.37≈5年。
(四)室外娱乐场
1、、按照如下标准,初步估计所需投资额总计450万元:
室外娱乐场所可包括垂钓场、射箭场、滑草场、攀岩壁、野战场、定向越野园等。
其中除了滑草场成本和维护费用较高,其他项目的投资成本均较低。
建设定位于力求自然、野趣,与整个度假村生态、休闲的风格保持一致。
初步估计基建投资额250万元;
设备投资额150万元;
流动资金50万元。
初步估计如下:
35
490
管理费用(含员工要资。
490×
7%=34.3万元;
250÷
20=12.5万元;
设备折旧(5年直线折旧):
150÷
5=30万元;
维护及水电费(含原料消耗,按营业收入的30%计算):
30%=147万元;
5.5%=26.95万元。
490-(34.3+12.5+30+147+26.95)=269.25万元;
269.25×
0.33=88.8525万元;
269.25–88.8525≈180.40万元。
450÷
180.40≈3年。
四、财务评价
(一)、静态评价
根据以上对各部分项目的分析,清水湾温泉度假村的四项项目总的年平均税后利润为:
1149.52+374.69