合翘奔驰4S店物业管理方案.docx
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合翘奔驰4S店物业管理方案
合翘奔驰4S店物业管理投标书
一、物业公司简介
二、4S店项目简介
三、服务模式与策划
四、人员工资及各项费用
五、各项管理制度
一、公司简介
重庆珍爱物业管理有限公司，成立于2014年12月，注册资金50万元，公司设有总经理、副总经理办公室、管理部、工程部、财务部、拓展部，是一家规范、灵活、高效的现代化物业服务公司，公司主营各种中、高端各类物业小区、商场、娱乐会所等物业管理。
成立以来秉承“业主至上，服务第一”，实行“全方位学习经验、多功能服务、现代化管理”的宗旨。
目前公司管理项目有重庆国际高尔夫、海宁皮草城、龙洲湾回龙小区。
管理面积已达100多万方（已超二级物业管理公司资质面积），管理团队96人，其中大专文凭以上管理层人员有16人，各种专业职称人员有26人（电工、电梯、消防、保安等专业职称），平均年龄39岁。
公司拥有多元化管理人才及丰富经验，其中在高尔夫项目配合完成各种大型比赛接待（奔驰、宝马、雷克萨斯、沃尔沃、中信银行职业球等高端比赛），配合海宁皮草城主办策划接待《我是歌手》、《我要上春晚》、《挑战30秒》等各种营销手段、宣传活动来增加人气和销量。
配合政府拆迁、安置万达、旭辉、远洋地产项目的房屋还建，协助开发商、龙洲湾街道处理安置户上访、闹事、阻拦等各种事件多起，属龙洲湾街道指定管理拆迁项目安置房屋的物业公司。
二、4S店的项目简介
1、简介：
合翘奔驰4S店位于巴南区9公里，总建筑面积：
16852m2,地上4层，地下一层，观光电梯一部，货梯一部。
目前主要聘请物业公司负责安全和保洁服务项目。
2、分析：
公司主要以车辆销售及售后服务为一体的高端车辆交易服务场所，与重庆主城高端车辆交易场所比较，地理位置较偏一些。
目前优势是巴南区唯一一家奔驰4S店销售场所。
结合优势及市场高端车辆的需求量，提升自我的服务水平（特别是售后服务）及对外营销推广宣传来提高知名度，结合市场的价格战才能更好的提高销售业绩。
三、服务模式与策划
1、我司将结合4S店经营服务打造高端的物业管理服务项目，营造整洁、便利、安全、舒适的经营和办公环境，通过人性化、标准化的礼仪礼貌服务来增加人气和销售业绩。
通过专业的设施设备管理节约运行成本、延长物业使用寿命、促进固定资产的保值增值是物业管理的主要任务。
根据目前重庆合翘奔驰4S店的实际情况，对物业管理方面的主要需求是安全秩序维护和保洁两个方面。
如将这些服务单独委托专业物业管理公司负责，以物业管理服务合同的形式，明确各自的责任义务和权利，不仅达到分工细化的目的，更好的提升4S店的服务功能，还可以大大的节约管理维护成本，保证安全高效的运行。
2、我公司将发挥“严格管理、优质服务”的管理方式，严抓岗前培训制度，提高员工素质，使“一体化”管理收到更好的效果。
在本公司管理要求的基础上，以“三多”：
多了解需求、多听建议、多替对方着想，来加强与业主之间的沟通。
及时改进服务质量，加强服务需求，从而提升整体的服务质量。
推出首问制的服务，为广大购车客户提供人性化的特约服务，4S店保安值班室设有24小时接待服务，要求每位执勤保安、保洁都能掌握部分车辆营销经验，使其购车客户在没有销售人员的情况下也能更好的了解车辆销售情况。
设白班门岗为女保安执勤，重点展现个性化服务来提高服务形象和礼仪礼貌。
四、人员工资及各项费用
（一）、人员工资
人员
设置
人数
月工资
标准
保险
法定节日加班（年11天）
福利
（年底双薪）
年费用（元）
人工月平均费用
保安
班长
1人
3500元
1223元
2933
3500元
63109
5259
白班
保安
3人
9600元（3200/人）
3669元
8799
9600元（3200/人）
177627
4934/人
夜班
3人
7800元（2600/人）
3669元
8799
7800元（2600/人）
154227
4284/人
保洁
领班
1人
2600元
1223元
2933
2600元
51409
4284/人
保洁
9人
21600元（2400/人）
11007元
24637
21600元（2400/人）
437521
48613/人
合计
17人
42700
19568
46928
42700
883893
73657（月支出）
（二）、前期投入费用
名称
用途
数量
单价（元）
合计（元）
门卫保安室
办公桌
2个
300
600
保安值班椅
椅子
3个
70
210
保安衣柜
更衣柜
1个
350
350
保安卷柜
存放保安登记的记录
1个
350
350
胶皮警棍
保安巡逻时使用
2个
45
90
强光手电
保安巡逻时使用
3把
55
165
固定电话
保安值班报警使用
1部
130
130
对讲机
保安之间联系时使用
4部
400
1600
保安巡更机
保安巡逻监控
1套
3000
3440
保洁房衣柜
更衣柜
2个
350
700
保洁房桌子
休息办公
1个
300
300
保洁房凳子
休息
9个
30
270
甩干机
保洁用
1
800
800
除尘器
保洁用
1
600
600
人字梯（3米）
保洁用
2
400
800
人字梯（6米）
保洁用
1
700
700
保安人员服装费（4季装）
14套
600元/套
8400
保安夜班人员冬季大衣
3件
200元/件
600
费用合计
26105
按年平均费用
26105÷12=2175
（三）、保洁月用材费用
名称
数量
单价/元
小计
备注
拖把
9
20
180
玻璃刮条
8
15
120
厕所刷
5
5
25
擦布（毛巾）
20
4
80
橡胶手套
10
8
80
胶扫把
10
8
80
棕扫把
10
8
80
地刷
8
10
80
百洁布
10
2
20
洁瓷粉
1
80
80
云石铲刀
6
15
90
小垃圾袋
300
0.1
30
垃圾袋
100
0.3
30
火钳
2
12
24
洗衣粉
2
5
10
洗手液
10瓶
6元
60
卫生纸
180卷
3元
540
洁厕灵
3桶
15元
45
静电除尘剂
2加仑
70
140
不锈钢光亮剂
0.5加仑
120
60
洁尔亮清洁膏
2支
20
40
合计：
1814元
（四）、费用总计
项目
费用
备注
月日常总开支
人工费73657+前期月平均费用2175+月日常开支1814=77646
78798
外墙、室内清洗费用
外墙、室内清洗16852×5元/平方=84260÷3=28086
管理费
管理费：
73657×0.07=5155
税费
77646+28086+5155=110887×0.056=6210
月费用总合计
77646+28086+5155+6210=117097
（五）、总报价
根据以上核算费用我公司月管理费用报价为6元/平方：
16852×6=101112元（费用包含人工、前期投入、月开支、室内室外清洗、电梯维护、利润税费等全部费用）。
五、人员配置和管理制度
（一）实施严格的服务质量体系控制
在4S店日常管理中，建立全面服务质量管理体系，为了保证服务质量，正常运行，使4S店总部得到满意的服务，建立与相适应的监督、检查机构如下图所示:
内部检查
外部检查
政府相关人员的检查和考评
半年一次组织4S店对物业满意率进行评定
随时接受4S店的投诉与建议
季度一次全面检查
公司总部不定期检查
物业专业部门定期检查
4S店项目部日检
监督、检查体系
（二）人员配置
岗位
人员
主要职责
保安队长
1
负责日常的安保管理及运营，巡逻岗换休巡逻时兼巡逻岗任务，要求：
从事大型物业、商场等物业管理行业5年以上退伍军人，年龄20-35岁身高1.75米；要求帅气、素质良好
门岗
2
大门岗和停车指挥招聘女保安2名，20-30岁身高1.63米以上；要求气质、形象、素质佳，按时按需要开关大门，严格控制车辆出入，指挥车辆按要求停放及来访人员的指引登记和配合巡逻。
巡逻岗
1
负责监控和消防控制和日常巡逻检查，配合门岗职责及换休。
从事大型物业、商场等物业管理行业3年以上，年龄20-35岁身高1.75米；要求帅气、素质良好
夜班
3
按时按需要开关大门，严格控制车辆出入，指挥车辆按要求停放。
负责监控和消防控制和日常巡逻检查，要求：
从事大型物业、商场等物业管理行业,3年以上，年龄20-45岁身高1.70米以上；身体健康、素质良好。
保洁
10
负责展厅及卫生间保洁；负责楼道、办公室内及卫生间保洁；负责外围周边保洁；周一至周五至少保证8人上班，周六、周日不安排轮休。
要求：
年龄20-45岁；身高1.55米以上；手脚勤快麻利，自身素质、修养良好。
保洁领班要求从事大型商场、会所等行业保洁管理5年以上。
注：
公司另配片区经理1名，白班每天负责留守巡查不少于3小时，夜班不定时检查2次。
（三）保安管理制度
1、秩序维护人员的岗位职责
1.1、门卫秩序维护岗位职责
（1）仪表端庄，着装整洁，佩戴齐全，精神饱满，岗位礼仪礼貌，按规定上岗交接班，
（2）认真检查出入车辆，维持好门口交通秩序，对进出车辆要做好登记和验证工作。
（3）指挥车辆按规定线路行驶，停放在指定位置，不准乱停乱放，确保道路畅通无阻，引导要及时，手势要规范。
避免造成交通堵塞。
（4）积极配合其它秩序维护人员，做好秩序维护安全防范工作，把好辖区大门。
（5）认真履行值班制度，值班中发生、处理的各种情况在登记薄上作详细
登记，交接班时移交清楚，责任明确。
（6）执勤中不准擅离岗位，不准看书报杂志、吃东西、睡觉，不准嬉笑打闹或进行其他与执勤无关的事。
（7）执勤中要讲文明、讲礼貌，不刁难辱骂群众，处理问题要讲原则、讲方法，态度要和蔼，不与他人发生争吵。
（8）执勤中玩忽职守，对工作不负责，造成损失的，要追究当班秩序员的责任。
2、秩序维护巡逻人员岗位职责
（1）仪表端庄，着装整齐，佩戴齐全，精神饱满，按规定上岗交接班，
上岗打卡。
当班时必须提高警惕，坚守岗位，认真巡查管辖区域的关键部位，防火、防盗、防抢劫。
（2）实行24小时监视值班，防止不安全事件的发生。
要按责任路线巡视检查，发现问题及时处理，遇到重大问题通知领班，巡视中严防死角。
（3）制止在辖区内的打架事件。
（4）指挥并监视好所辖区内的行驶车辆，防止交通事故的发生。
（5）监视所管物业，及时消灭火灾及其他事故隐患。
（6）认真履行值班登记制度，值班中发生、处理的各种情况在登记薄上作详细记录，交接班时移交清楚，责任明确。
（7）严格遵守纪律，按规定时间交接班，不迟到早退。
（8）协助解决客户遇到的其他困难，如有重大突发性、危害性事故或事件
发生，一方面必须立即应急处理，另一方面必须及时向领导汇报。
3、监控人员岗位职责
（1）监控中心人员必须集中精力，不打瞌睡、不准聊天、不准看书报、杂志，以高度的责任感认真观察。
（2）发现监视设备故障要立即通知值班秩序维
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