银行大楼保洁服务.docx
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三、物业服务成本测算
（一）作业服务量清单
交通银行扬州分行办公楼位于文汇西路与邗江中路西北侧（中国邮政北侧）。
物业类型为多层办公写字楼。
总建筑面积为13000平方米，其中：
一层为分行营业厅（三楼餐厅除外），14-15楼多功能会议厅，其他楼层为办公区。
2011年7月入住使用。
本项目物业管理服务范围：
1、本项目物业管理服务范围：
交通银行扬州分行办公楼区域内（1-2层，4-16层）和门前三包以及后院的卫生保洁工作。
2、本项目物业管理服务主要内容：
①物业管理区域内公共通道、卫生间、电梯间、天花、墙面、地面、花木、玻璃及附属设施表面的清洁。
②物业管理区域内行长办公室、会议室、接待室的卫生清洁，以及会务接待管理服务保障（配备1名专职会务接待人员）。
③物业管理区域内其他楼层会议室、接待室的卫生保洁、接待等管理服务保障。
④物业管理区域内各类报刊、信函、邮件的收、发；
⑤物业管理区域内各类应急预案的制定和落实；
⑥业主委托的其他物业管理服务事项。
备注：
严格执行招标文件要求，保洁标准参照四星级宾馆标准。
（二）本项目物业管理服务的主要标准及要求
按专业化要求配置管理服务人员，配备调整管理服务人员必须报业主备案同意；物业管理服务与收费质价相符；本项目物业管理区域内所有物业管理服务达到《江苏省住宅物业管理服务标准DB32/T538-2002》以上。
1、公共服务
①接待：
统一着装，佩戴统一标志，仪表端庄、大方，衣着整洁，表情自然和蔼、亲切；对业主一视同仁；接待时主动、热情、规范；接待、迎送业主和来访人员时，用语准确，称呼恰当，问候亲切，语气诚恳，耐心细致；使用文明用语，不使用管理服务忌语。
②服务时限：
遇有问题要有处理措施，并对甲方做出合理解释，做出限时承诺；特殊情况必须做出说明和限时承诺。
服务时限不得以节假日和休息时间顺延。
2、清洁管理
①办公室保洁：
办公室保洁按每天上班前和下班后各清理打扫一次。
②公共场所保洁：
各类会议室按每天一次清理打扫，大厅、走道、电梯轿厢、道路等公共部位实行不间断循环保洁。
③楼道走廊保洁：
每日打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，并拖洗干净；大理石地面和水泥地面每天拖净2次；每日收集2次公共部位垃圾；每日用干净的抹布擦抹1次楼梯扶手、各层和通道的防火门、消防栓、玻璃箱内侧、灯具、墙面、地脚线、指示牌等公共设施；楼梯间墙面、天花板每周除尘1次；每周擦1次楼梯道内墙及共用门窗玻璃。
确保地面、梯间洁净，无污渍、水渍、灰尘，无乱贴乱划，无擅自占用现象，无乱堆乱放；检查1遍楼梯内纸屑、烟头不多于2处；扶手护栏干净、光亮，清洁结束用干净纸巾擦拭检查
50㎝无脏污；梯间顶面无蜘蛛网、灰尘，地脚线干净无灰尘，大理石地面干净无灰尘，水磨石、水泥地面干净无杂物、污迹；楼梯道内玻璃、门窗等要保持明亮、干净。
④电梯及电梯厅保洁：
保持电梯轿厢清洁，对电梯轿厢进行不间断循环清洁；每日下
班前对电梯内的墙面和地面进行全面的擦拭清洗1次。
玻璃镜面保持光亮、无手印、污迹，灯具、天花板无灰尘，轿厢四壁干净无灰尘，用纸巾擦拭50㎝无污迹；不锈钢表面光亮，无灰尘、污迹；地面干净无污迹。
⑤共用卫生间保洁：
每日对共用卫生间清洁4次，保洁时悬挂醒目标识，通风换气；冲洗烟灰缸、洁具；清扫地面垃圾、清倒垃圾篓垃圾、换新的垃圾袋；用洗洁剂清洗大、小便器；用快捷布擦洗洗手盆并冲洗干净；用毛巾抹墙面、台面、开关、门牌；用毛巾擦干净玻璃、镜面；用拖把拖干净地面；补充卷纸、擦手纸、洗手液；小便器内放置香球等；发现墙壁有字及时清洁。
确保室内无异味、臭味；地面无烟头、纸屑、污渍、积水，天花板、墙面无灰尘、蜘蛛网，墙壁干净，便器洁净无积垢。
⑥一楼门前三包范围：
及时清扫；每日不定时清扫地面的纸屑和垃圾；每日将墙面及箱柜上的灰尘掸掉，用湿布擦拭1次擦拭干净；地面无垃圾、果皮、纸屑、无积水、无明显灰尘、无油迹、无污迹和杂物；标识、指示牌等公共设施无明显灰尘；墙面无污迹、无灰尘。
⑦标识、宣传牌保洁：
标识、宣传牌每日擦拭1次，确保无污渍、无积灰，无损伤。
⑧垃圾桶、痰桶保洁：
每日清洁、清运2次；每日抹布至少抹2次；每周清洗1次，清洗工作在非工作时间集中在指定场地进行；确保垃圾桶、痰桶周围地面无散落垃圾、无污水、无污迹；垃圾桶、痰桶无污迹、无油污。
⑨垃圾收集与处理：
垃圾日产日清；垃圾运送人员巡回收取垃圾桶内垃圾，保证垃圾桶内呈半空状态，回收垃圾筒垃圾后重新铺好新的垃圾袋，铺垃圾袋时将垃圾袋口完全张开，袋口反卷5㎝折贴在垃圾箱外沿，再盖好垃圾桶盖；垃圾分类收集，对于可回收物资应当回收利用；对有毒物质分离特殊处理；建筑垃圾定点堆放；废弃涂料、油漆等流质性垃圾在运送途中注意容器的封闭，防止溢流污染路面；垃圾在运送途中应加以遮挡，防止垃圾掉落或飞扬引起二次污染；运送垃圾避开人流高峰，不可使用客用电梯运送垃圾。
（三）作业服务时间
保洁实行日班制服务；我公司根据情况及业主需求合理安排作业人员，保证作业时段的服务管理质量达到《物业管理考评细则》要求。
（四）作业服务的各项费用说明
1、各岗位的人员工资不低于扬州市的最低工资标准930元/人·月。
2、因突发情况（如台风、雨雪、冰雹、霜或冻等天气或气候因素，或人为因素，或不明原因的情况）导致的服务管理，不论这些因素是可预测或不可预测的，均已包含在报价中。
如因特殊情况甲乙双方另行约定外，不做调整。
3、现场清洁设施设备、工具耗材等由甲乙双方协商后购置，乙方在报价中除外。
4、政策性调整（如地方人员用工最低工资标准、保险、税金的调整，其他费用调整或出现新的费用等），可共共同协商费用的调整。
（五）经费测算与依据经费测算原则
物业服务经济指标分析应体现：
1、科学性与合理性相结合的原则；
2、物业服务公共服务各项成本符合扬州市经济发展水平的原则；
3、遵守法律法规以及劳动用工政策的原则；
4、市场竞争与“质价相符”相结合的原则；
5、业主、物业服务企业共赢的原则。
经费测算依据
物业服务公共区域服务经济指标分析依据：
1、与交通银行扬州分行办公室相关部门沟通情况；
2、扬州市物业服务市场分析结果；
3、建设厅《物业管理条例》、发改委《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业管理条例》、《扬州市物业管理实施办法》等一系列涉及物业服务相关法规以及劳动用工政策；
4、我公司物业服务经验。
序号
项目
人数
月标准
月费用
（元）
年费用
（元）
备注
1
管理员兼会务员
1
1500
1500
18000
保洁员
7
1000
7000
84000
2
社会保险
8
540.15
4321.2
51854.4
1662元/月*32.5%
（一）人员费用
8
153854.4
3
劳保
工作服
8
1400
会务：
350元/年/人，
保洁员150元/年/人
节日加班
1
1411
930元÷21.75天*11
天*3倍（1楼保洁）
意外伤害险
福利
8
5400
保洁员600元/年/人
管理员1200元/年/人
（二）劳保费用
8211
4
工具
清洁工具
4561
见附表
清洁易耗材
8232
（三）工具费用
12793
5
小计
174858.4
（一）＋
（二）
6
管理费
10491.5
5项的6%
7
税金
14998.9
5-6项的8.15%
8
合计
2087
16696
200349
（六）各项费用开支明细
备注：
本测算费用不包含洗手间的厕纸、洗手液等。
附件：
保洁材料
1、清洁工具（附表1）
品种
单位
数量
单价（元）
小计（元）
备注
单桶水车
辆
7
180
630
二年折旧
警示牌
只
10
30
150
二年折旧
云石铲刀
把
7
15
105
水桶
只
7
15
105
打水器
只
7
35
245
刮水器
只
7
35
245
尘推
套
14
50
700
蜡拖
把
7
35
245
塑料扫帚
只
28
10
280
每半年一次
塑料簸箕
只
28
10
280
每半年一次
小毛刷
把
7
3
21
水拔
把
7
10
70
长柄鸡毛掸
把
10
10
100
地刷
把
2
10
20
喷壶
只
14
5
70
刀片
包
2
6
12
伸缩杆
根
4
50
200
不锈钢光亮剂
加仑
3
50
150
卫生刷（软）
把
56
3
168
每季度换一次
尘推油
加仑
12
60
720
皮条
根
3
15
45
合计
4561
2、清洁易耗品（附表2）
品种
单位
数量
单价（元）
小计（元）
备注
垃圾袋（小）
卷
50
2
100
每天2*25天
垃圾袋（大）
只
175
0.6
105
每天7只*25天
胶皮手套
副
4
6
24
毛巾
条
8
6
48
洗衣粉
件
1
40
40
百洁布
包
2
6
12
超威洁厕剂
瓶
7
10
70
打水器套
只
2
15
30
尘推套
只
4
28
112
蜡拖头
只
4
20
80
拖把
把
4
10
40
玻璃清洁剂
加仑
0.5
50
25
合计（月）
686
合计（年）
8232
四、物业管理方案
（一）针对本项目物业管理的综合说明
交通银行扬州分行办公楼位于文汇西路与邗江中路西北侧（中国邮政北侧）。
物业类型为多层办公写字楼。
总建筑面积为13000平方米，其中：
一层为分行营业厅（三楼餐厅除外），14-15楼多功能会议厅，其他楼层为办公区。
（二）拟采取的管理模式
针对服务区域的特点，我公司将在今后的管理过程中实行“以人为本”的服务理念，将该物业建设成一高雅、温馨的“大家庭”，我公司始终会站在业主的立场上思考问题，帮助业主免除后顾之忧，并以“将管理做成精品，将细节做到极致，将投诉做成惊喜”的座右铭，为业主提供人性化、个性化的贴近式服务。
1、服务方式
①一站式服务：
设立8小时服务热线和投诉热线，业主只需打一个热线电话，相关问题均可在承诺的时间得到处理。
②首问责任制：
任何员工在接到业主咨询、投诉、求助时均负责将业主的问题解决完毕后方可获得公司认可。
③告知式服务：
利用多种方式将物业服务的各类信息向业主公开告知，增进与业主之间的相互了解和信任。
④时效工作制：
所有对外的服务工作，均在向业主公开承诺的时间内完成或有处理结果。
⑤公开服务制：
所有服务工作均向业主公开。
禁止员工向业主索取任何酬劳。
⑥回访工作制：
我方将依照自己的标准作业规程对开展的服务工作定期走访业主，虚心接受业主的建议、批评。
重大决策、措施均会在事先通报给业主。
⑦安全预案制：
我方将优先解决业主的安全管理问题，对治安重
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