商住楼物业服务方案样本Word文档格式.docx

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现在,希美物业管理塔坛国际商贸城、国富·

馨悦湾、塞纳阳光等多类型物业项目,同时开展物业管理咨询、企业管理咨询等多个经营,主动在大厦管理、小区物业和政府机关、学校医院、超大型商业物业、园林物业、工业物业、酒店物业服务和营销策划整合、企业管理咨询和顾问等领域进行拓展和扩张,研究和实践物业服务企业多个经营新思绪,业务发展势头良好,前景宽广。

企业尊重人才、崇尚人才，提倡“人尽其才，才尽其用”。

企业拥有500多名雇员，聚集了一批业内精英，使本企业含有了雄厚技术力量。

企业全部工作人员均按要求持证上岗。

为提升职员专业素质，拓展企业品牌形象，企业每十二个月更是不惜成本对职员进行专业培训，努力争取做到“尽善尽美、务实创新”，并以此为基础创建了企业务实、创新、进取、自我完善企业文化。

企业严格依据ISO9000质量管理体系标准规范自己服务，经过分工严谨健全组织结构，实施总经理负责制，企业下设：

行政人事部、秩序维护部、财务部、工程部。

企业含有完善规章制度和考评标准，使每位职员能在工作中有章可循、有法可依，管理上赏罚分明。

企业拥有丰富物业管理经验，尤其擅长管理大型小区、工业园区，并在对该类物业管理服务方面积累了丰富经验。

在多年来管理运作中，企业不停总结经验教训，提升经营理念，含有了对大型小区、高级住宅、写字楼、商业大厦、工业园、大型厂区、学校等多类型多层次物业管理能力。

总企业旗下弟兄企业石家庄泰康保安服务成立于12月23日注册资金万，是经石家庄市工商局注册、公安部门同意，是一家集人防、技防、物防于一体新型正规化综合保安服务企业。

其宗旨是：

“维护社会治安、加强安全防范，以保护用户利益为己任”。

营造祥和、安全、稳定工作环境和生活秩序，以用户单位满意为目标，确保一方平安，努力做好安全防范保卫工作，现有保安员1000余人。

企业自成立以来，一直本着“诚信为本、优质服务，科学管理、争创品牌”经营理念，为社会各界提供高质、安全、专业有偿安全防范服务。

并在确保用户安全、维护社会治安秩序工作中发挥了主动作用，得到了用户充足肯定和认可，已逐步成为省会保卫行业中阵容强大、实力雄厚一支安全保卫力量。

展望未来,希美物业将一如既往潜心打造本身品牌,不停提升企业管理运作水平,赢得用户信任和忠诚,赢得企业连续稳健发展。

在新里程里,希美河北物业将以连续超越用户不停增加期望为准绳,努力用精巧管理和温馨服务回报社会,继续领行业之新,标行业之异。

以昨日成功作为今日起点,迈出新步伐,走向美好明天。

塔坛国际商贸城项目在河北省省会南部，胜利南大街和南二环快速路交汇处火车站南侧，塔坛国际商贸城是河北省最大综合体项目群，9号楼在塔坛项目东南侧，建筑面积34033㎡。

三、物业服务服务内容及服务标准

根据高起点、高标准物业管理规范要求，同时依据政策法规相关要求，对9号商住楼施专业化物业管理服务内容包含：

一、物业管理服务内容

除依据国家相关物业管理行业法规和相关评优标准所要求内容外，我们依据多年专业管理服务经验所掌握服务需求，在本项目标物业管理中设置了多个服务项目。

以后还将从更多方面提供新服务项目，不停满足业主需求。

二、办公大楼管理质量及服务标准

（一）保洁质量及工作标准

序号

保洁项目

工作时间

质量标准

工作操作标准

方法

频率

1

楼层通道、地面

7：

30～8：

00分

目视洁净、无污渍、纸屑、脏杂物

清扫

湿拖

1次/天

2

楼道扶手、栏杆

8：

10～11：

目视洁净、无污渍

擦拭

1次/天，循环境保护洁

3

楼道玻璃窗

1次/月

4

蜘蛛网

1次/周

5

公共卫生间

湿拖、擦拭

2次/天

6

门厅

7

绿化租摆

枝叶茂盛、无枯枝、无尘

浇水、防虫害

2次/周

8

办公室

其她

目视洁净、物品摆放整齐、无污渍、纸屑、脏杂物

（注：

保洁工作时间可依据办公楼实际时间作对应调整。

）

办公区：

（1）实施专职保洁员责任制，保洁工统一着工作装上班；

（2）7：

30分～8：

00分统一湿拖办公大楼门厅及清扫；

（3）8：

30分分别擦拭楼道扶手、铁花，湿拖楼梯、打扫公共卫生间（卫生间内无异味），天天1次，做到无显著灰尘、污垢；

（4）11：

30～12：

00清除各楼层垃圾、污物；

（5）下午13：

30～18：

00分全方面循环境保护洁并擦拭各楼层公共开关、消防栓箱等，每七天对各楼层蜘蛛网进行清除，确保管理区域洁净、卫生、整齐。

（二）房屋本体巡查标准

1、每日巡查1次物管区域内门，楼梯通道及门窗、玻璃等。

做好巡查统计，并在协议约定范围内立即做好维修养护。

2、巡查楼梯间：

1）检验楼层通道灯是否正常，发觉问题立即维修。

2）每个月检验各楼层、单元消防器材是否标识完好，配件齐全，灭火器是否有漏气或过期，失效现象。

并做好检验统计，确保消防通道通畅无阻。

3）设施检验卫生情况是否良好。

（三）公共配套设施设备是否完好

1、楼道巡查

1）确保共用设施设备运行正常，无事故隐患。

制订设备安全运行、岗位责任制、定时巡回检验、维护保养、运行统计管理、维修档案管理等制度，并严格实施。

2）各楼层（单元）公共照明、供水设备、管道、阀门等每日巡查。

随坏随修，并做好统计。

2、巡查楼宇内外环境：

1）大楼外墙面每七天进行巡查，外墙及公共部位无乱贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象，保持外墙面完整、美观。

2）检验是否有损坏公共设施、健身娱乐设施、违章制造噪音、污染环境，高空抛物等。

3、给排水系统

1）设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。

2）全部排水系统通畅，汛期道路无积水，楼内及停车场无积水、浸泡发生。

3）遇有事故，维修人员能立即进行抢修，无大面积跑水、泛水，

4）无长时间停水事故。

（四）服务标准

（1）秩序服务标准

1、门岗秩序服务标准：

a保持良好形象及精神状态,重视仪容仪表、礼节礼貌,门岗实施二十四小时值班制,非本楼人员来访,由门岗问询并进行来访登记，方可进入；

b和所在辖区警署亲密配合,帮助公安机关作好公共秩序工作；

c业主搬入（出）物品须通知管理处进行登记；

d门岗有责任和义务对物资出入进行有礼貌盘查和登记；

2、巡查岗服务标准：

a实施巡查制度,关键部位每小时巡查一次。

保护植物及建筑小品完好,严防破坏。

检验保护公共场所设施设备、各层单元门窗不受破坏,不被偷窃。

检验各处消防器材情况,如有破损、丢失立即上报,立即处理。

b对可疑人员,进行跟踪监控,必需时礼貌盘查并和警方联络。

c区域内物资流动实施检验、盘问和登记制度

（2）消防管理

a开展消防法规宣传和学习,建立健全消防安全责任制、消防规章制度,任命三级防火责任人,明确职责,定时检验消防器材。

b组建义务消防队伍,定时开展业务培训,进行灭火训练和消防演练。

c保障消防系统设施设备齐全、完好无损,可随时启用。

d管理处制订出灭火应急预案。

e管理楼内消防设施完好率100%。

f火灾发生率为零。

（3）清洁卫生服务：

1、楼层通道:

a质量标准：

目视洁净、无污渍、纸屑。

b工作标准：

1）天天清拖楼层通道1次;

2）扶手扶杆每七天打扫3次;

3）每七天对楼层蜘蛛网打扫一次。

2、公共场所、公共绿地、主次干道:

a质量标准:

1）地面无显著杂物、积水;

2）垃圾桶外表无显著污渍,无垃圾粘附物;

3）宣传栏目视清洁;

b工作标准:

1）多种配套设施每七天打扫3次（指消防栓箱、水电表箱、配电箱、）；

2）公共绿地天天清理1次，绿地内无显著纸屑、杂物；

3）主次干道天天清扫,循环境保护洁;

4）宣传栏、标志牌定时擦尘;

5）垃圾桶天天清倒1次,垃圾日产日清；

6）明沟、雨水井内无积水、无杂物。

（4）搜集整理物业及业主资料，科学分类建档。

1、物业接管时，全方面搜集房屋建筑、隶属配套设施设备、绿地绿化、消防设施等工程建设、技术资料；

2、日常管理及维修更新时，搜集房屋维修档案、设备运行档案，将维修更新后物业情况登记在案。

3、将已经建立物业档案深入整理完善、归档，可分为工程建设资料和业主资料两大类。

4、本着安全、完整、保密、方便查阅标准实施专员管理。

三、物管处组织机构及岗位职责

1、机构设置：

建立一支精干、高效管理班子，配置一个勤奋敬业、技术精湛、服务优异队伍，确保高质量、高效率运行。

机构设置：

成立塔坛物业服务处，对本管理区域实施物业管理，物管处采取经理负责制，确保管理工作统一、高效。

下设客服部、保洁部、公共秩序部、工程部。

2、各部门关键职责

1、综合主管（由项目经理兼职）

1.1依据领导对物业工作指示和要求和物业服务协议，领导所属职员完成上级下达各项工作任务，对办公楼各项物业工作全方面负责；

1.2定时召开例会，对工作进行部署、检验、跟踪和闭合，负责各项服务过程抽查和监管，负责对各岗位职员考评工作；

1.3每个月定时组织各口管理人员对各项服务过程质量巡查、监督、指导和考评，负责相关服务过程中不合格服务纠正和预防方法控制及跟踪验证；

1.4组织开展本处各类培训，并做好效果跟踪；

1.5组织进行物业管理后续服务工作情况分析、处理及统计技术应用。

2、维修员

2.1负责办公楼公共设施设备日常巡视、维修、保养，确保设备正常运行；

2.2依据主管或班长维修单工作内容依据维修服务程序开展工作；

2.3熟练掌握设备操作规程和技术性能，优质高效地完成维修养护任务和质量统计工作；

2.4保持责任区域内清洁卫生、安全。

2.5负责给排水设备运行、监控、维护、保养、统计工作；

3、秩序维护员

3.1严格实施企业各项管理制度和上级命令；

3.2熟悉本岗位工作任务和工作程序；

3.3掌握突发事件处理程序及服务技能技巧；

3.4忠于职守、文明执勤、礼貌待人，认真做好执勤统计；

3.5熟悉辖区内治安、消防设施分布情况，掌握其性能和使用方法；

3.6掌握辖区人员出入动态及车辆进出统计，认真实施物品出入办公楼要求；

3.7对辖区内多种违规行为应立即给予劝导、阻止；

3.8对突发事件应立即汇报，做好事件全程统计；

4、保洁员

4.1全方面了解清洁部位，认真完成责任区内日常卫生保洁工作，立即清理、检验、改善卫生死角；

4.2熟悉《办公楼保洁操作规程》及表单运作工作要求；

4.3办公楼内公共部分卫生，必需保持清洁有序，做到无果皮、无纸屑、无烟头、无积水，屋顶和墙角不得有蛛网尘埃，工作中注意节省用水；

4.4按时做好垃圾桶、果皮箱、痰筒、下水道清理，立即喷洒消杀药品；

4.5在上班时间内，保洁员应定时在办公楼内巡视，检验发觉不洁之处，应认真立即清理；

4.6