某大厦新建工程项目可行性研究报告Word文档格式.docx
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公司法人代表由刘斌担任。
辽宁亿森房地产开发有限公司于2007年7月13日取得企业法人营业执照，注册号为2101001108436；
公司住所为沈阳市皇姑区黄河南大街106号，公司办公位置为沈阳市皇姑区淮河街20号，经营范围为房地产开发、商品房销售、小区物业管理、建筑工程设备租赁等；
系由##倍丰农业生产资料集团有限公司及两位自然人出资组建的有限公司；
注册资金2000万元，公司资质为暂定级别，公司员工目前为13人，其中具有专业资格人员为11人。
辽宁亿森房地产开发有限公司目前正在开发建设沈阳市皇姑区“向工西-1”项目，该项目占地18.8万平方米。
1.1.3可行性报告编制依据
1、**市城市建设总体发展规划
2、《关于##倍丰农业生产资料集团有限公司建设用地的批复》哈政土合字[2008]某某19号文
3、**市某某新区开发建设管理委员会第2008—005号储备用地控详规划图
4、《民用建筑设计通则》GB50325——2005
5、《办公建筑设计规范》JGJ67——2006
6、《高层民用建筑设计防火规范》GB50045-95（2005）
7、《建筑设计防火规范》GB50016——2006
8、国家现行有关建设法律、法规、规范、标准
9、《****大厦新建工程岩土工程勘察技术报告》
10、《投资项目可行性研究指南》
11、建设单位提供的有关资料
1.1.4项目提出的过程和理由
##倍丰农业生产资料集团有限公司原办公地点已无可发展空间，随着企业规模不断壮大，对办公环境和条件的要求与企业现有办公环境和条件之间的矛盾逐渐凸显，而且日益突出：
办公室内十分拥挤、狭小，办公楼周边环境嘈杂脏乱、道路拥堵不堪，给公司业务经营、合作伙伴往来及员工出行带来诸多不便，严重影响企业形象的提升。
经过对现有建筑及场地的分析，认为在原址上改扩建的可行性不大。
为促进公司事业迅速发展的需要，公司经与市有关领导汇报并获得支持后，决定拟将集团总部搬迁至**市某某区。
1.2项目概况
1.2.1拟建场址
****大厦新建工程拟建于**市某某区规划路25与哈黑公路交叉口处，某某新区2008-005号地（中国移动**分公司东侧）。
附近有**市人民政府、**市某某区人民政府、大唐公司、**商业大学、世茂花园等住宅小区。
风景秀丽的太阳岛国家森林公园距离该项目仅1000米左右，该项目地理位置优越、市政基础设施齐全、交通方便。
仅需十五分钟即可到达中心城区。
1.2.2项目规模与目标
1、建设规模
项目建设规划总用地面积16586.364平方米。
其中，建设用地面积为9563.463平方米，道路用地面积7022.901平方米。
规划建筑面积34151平方米。
地上26971平方米，地下7180平方米。
建筑由主楼和裙房组成，主楼建筑主要作为办公用房，拟建20层，裙房为附属用房，拟建三层。
地下室一层，除设备用房外用于地下停车，停车246辆。
建设用地上除建筑基底外，设1000平方米地面停车场一处，停放车辆30辆。
用于篮球等的活动场地一处，其余为广场和绿化用地。
2、建设目标
****大厦新建工程是企业的形象工程，其规划与建设应与**市城市整体规划要求相适应，在某某区城市重要地段上建设一个环境优雅、造型独特、绿色节能、生态环保、功能完备的现代化的办公建筑。
项目建设不仅应满足当前各方面的需要，而且应具有现代意识和前瞻性，要为公司将来的发展留有充分余地；
场区的整体构思和功能分区应在技术上可行、经济上合理，应反映出二十一世纪新型企业的整体风貌；
也应成为**某某区城市形象的亮点，提高城市的文化品味。
1.2.3主要建设条件
本项目建设场区周围环境极佳，除场地内部分回填土需平整外，范围内的道路、给排水、供热、供电、燃气和通信等基础设施比较完善。
可以满足项目建设的需求。
1.2.4项目建设期、投入总资金及效益
项目拟于2009年1月进行建筑设计方案招标，2月开始施工图设计，3月进行施工招标，4月正式开始施工，2010年4月开始使用。
本项目总投资为9855.11万元。
其中工程直接费为9385.82万元。
2.需求分析与建设规模
2.1需求分析
2.1.1发展农资事业的重要性
##是农业大省和国家重要的商品粮基地，承担着保障国家粮食安全的重任。
我省的农业和农村经济能够连年上台阶，倍丰集团功不可没。
尤其是2008年春季我省化肥市场货源严重紧缺，公司顾全大局，带头限价保供，充分发挥了农资流通的主渠道作用，确保了全省的农资供应，受到省委、省政府的高度评价，省委书记吉炳轩、省长栗战书等4位省级领导作出批示，对公司的社会责任意识和主渠道作用给予肯定，并殷切期望公司进一步提高省内市场占有率，为实施##省“千亿斤粮食产能建设工程”发挥支撑作用。
2.1.2我国农资发展面临的困难
现阶段，我国农资行业经营主体过多过滥，流通秩序混乱。
一些不具备经营资质的个体商贩通过挂靠经营、租照经营、卖经营权等手段披上合法外衣的化肥经营权，使国内化肥市场经营主体迅速膨胀，他们推销一些杂牌、劣质肥料，加高价来赚取利润，损害农民利益，影响到农业生产和社会稳定。
为此，国家鼓励大型流通企业集团发展农资连锁经营，并对区域内占主导地位的农资流通企业给予必要的扶持，以切实减少流通环节，保证商品质量，降低农业成本，减轻农民负担。
2.1.3国家对三农的大力支持
近年来，国家非常重视“三农”工作，加大对“三农”的投入。
在农资方面，国家建立了化肥淡季商业储备制度，并实施了“万村千乡”市场工程，投入了大量引导资金。
****集团在这一系列的支农政策中扮演着重要角色，每年承担国家和省级化肥淡季储备任务近50万吨，同时，****集团被评为国家“万村千乡市场工程优秀试点企业”荣誉称号。
2.1.4企业转变观念，为农资的发展提供优质的服务
****集团积极响应政府号召，大力开展以测土配方、平衡施肥为核心的农化服务。
公司成立了农化服务中心，投资600多万元在省内建立了5个大型土壤检测中心化验室和混配肥服务站，在14个市县设立了土样收集处理站，指导营销网点开展测土配方、平衡施肥等农化服务。
目前已累计检测土样10多万份，测土面积1300多万亩，初步建立起了覆盖全省的土壤档案。
在****连锁店可随时上网为农户调取检测结果，提供施肥建议方案。
农化服务的扎实深入开展，有效提高了化肥利用率，促进了农业节本增效，深受广大农民欢迎。
同时，公司还开展助农综合服务，成立了倍丰农民技术学场，免费食宿，为广大农民免费提供科普培训，开创了业内先河；
与东北农业大学结成合作共建关系，通过组织产品试验、示范，加快了新技术的转化速度和农民科学施肥的进程；
通过集中培训、科技下乡、村屯授课、田间巡诊等方式，解决农民产前、产中、产后的各项难题，以服务为纽带赢得了农民的信赖。
几年来，倍丰农民技术学场共计免费培训农民5,000多人次；
开展新品种试验示范项目130余项次，设立示范田2,000亩以上；
开展田间巡诊150余次，组织各类农化培训200多场次，通过800免费电话回答农民的技术咨询3,000多人次，发放测土宣传资料50多万份。
2.1.5政府与企业共同努力，积极建立一支高素质农资队伍
在政府有关部门的大力支持下，经过几年来的培养和历练，公司已经形成了一支能征善战、敢打敢拼、想干事、能干事的干部员工队伍，在“企兴我荣、人企共进”的共同愿景下，为大家提供和谐的工作环境，切实做到人尽其才，大家深感作为“倍丰人”的荣誉和自豪，这正是促进企业快速、持续、健康发展的基础。
“十一五”期间我们的目标就是要坚持改革创新，继续做大做强，进而打造百亿规模龙头企业，使****集团成为民族农资企业的骨干力量。
我们愿为保障我省农业与国家粮食安全，增进龙江乃至全国人民的福祉而不懈努力。
企业发展目标：
倍丰集团始终坚持搞好农资流通主业思想不动摇，并在做大做强农资流通主业的同时，积极延伸产业链条，不断探索新的效益增长点，以谋求企业的多元化发展；
倍丰集团以连锁经营理念为指导,积极发展分销连锁网络，树立良好企业形象，已在全省发展2,200余家直营和加盟连锁店，市、县、乡网络覆盖面达90％，在##省成功打造农资放心工程——****连锁；
倍丰集团始终坚持为“三农”服务的宗旨，以诚实守信的经营理念，以提高化肥有效利用率、降低农业投入成本为目的，开展以测土配方施肥为重点的农化技术服务，促进农业生产节本增效，实现企业与社会的协调发展。
以保真无假的商品质量，完备通畅的营销网络，专业优质的服务水平，打造国内一流农资企业品牌。
企业管理目标：
在体制方面，公司建立符合现代企业制度的股本结构、法人治理结构，严格按公司法及企业章程规范运作；
在制度建设方面。
公司先后出台了一系列规章制度，并强化审计监察，使业务经营流程安全、规范、有序，实现了有效监管。
2.2项目使用功能与建设规模
2.2.1使用功能
本项目主要使用功能为办公楼，是##倍丰农业生产资料集团有限公司在**总部办公地点。
建筑应能满足办公人员的一切使用要求，包括餐饮、娱乐、健身、后勤服务等，为使用本建筑的500名本公司职工和外来办事人员创造一个良好的工作和生活环境。
同时，考虑到现代办公方式的发展，使用功能空间应具可变性和灵活性。
也应考虑建筑内部使用功能与外部功能空间的联系，布置好室外活动场地、停车场和绿化等。
本项目的建筑功能空间组成包括：
办公空间、附属用房空间、服务用房空间。
各功能空间组成见表2-1，2-2，2-3。
表2-1附属面积统计表
类别
数量
拟需单位面积
合计面积
备注
合计
6625
阳光大厅
1
3000
含仓库10个
多功能厅
1000
报告厅
400
中会议室
2
150
300
展览室
140
洽谈室
15
35
525
图书室
监控室
卫生间
17
70
1190
走廊
电梯、楼梯
休闲厅
表2-2生活楼面积统计表
1180
厨房
280
2个休息间、库房
食堂
600
200人，3个单间
健身洗浴
洗衣间
表2-3其他面积统计表
8080
收发室
运动场
900
地下车库
7180
216车位
2.2.2建设规模
项目建设用地面积为9563.463平方米，总建筑面积34151平方米。
其中地上26971平方米，地下7180平方米。
3.场址选择
3.1场址现状
3.1.1地点与地理位置
****大厦新建工程选址在**市某某区规划路25与哈黑
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