无锡市物业管理办法Word文档格式.docx

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配套设施不齐全的原有住宅区和其他物业，推行物业管理。

第三条无锡市房产管理局是市物业管理行政主管部门，负责本市物业管理活动的监督管理工作。

市（县）、区人民政府确定负责物业管理的行政主管部门在市物业管理行政主管部门的指导下，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。

市、市（县）、区人民政府的其他有关部门，按照各自的职责，协同实施本办法。

第四条街道办事处（镇人民政府）协助有关行政主管部门对物业管理活动进行监督，协调物业管理与社区建设之间的关系。

第二章业主自治管理

第五条业主通过业主大会和业主委员会对物业实施自治管理。

物业管理区域内业主数量少的，物业管理的组织形式可以由业主自主决定。

第六条在物业管理活动中，业主的权利、义务和业主大会、业主委员会应当履行的职责，按照国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》有关规定执行。

第七条一个物业管理区域只成立一个业主大会。

业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。

物业管理区域具备有下列情形之一的，应当成立业主大会：

（一）房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域总建筑面积50%以上；

（二）已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域总建筑面积30%不足50%，但使用已超过一年的。

只有一个业主，或者业主数量较少且经全体业主同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第八条建设单位未及时报告的，经20％以上（含20％）的业主联名提议也可以直接向所在地市（县）、区物业管理行政主管部门提出成立业主大会的书面要求。

市（县）、区物业管理行政主管部门接到建设单位的书面报告或者业主的书面要求后，应当会同街道办事处（镇人民政府）指导业主推荐产生首次业主大会筹备组成员，组成首次业主大会筹备组（以下简称筹备组）。

筹备组由业主代表、建设单位组成，筹备组人员一般不得超过15人。

筹备组组成人员确定后，应当在物业管理区域内公告，公告时间不少于7日。

第九条筹备组应当做好以下工作：

（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（二）参照物业管理行政主管部门制订的示范文本，拟定业主大会议事规则草案和业主公约草案；

（三）确认业主身份和业主在首次业主大会会议上的投票权数；

（四）通过直接提名或者采取10%以上的业主联名推荐等方式确定业主委员会成员候选人；

（五）做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。

第十条筹备组自成立之日起30日内，在物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和街道办事处（镇人民政府）指导下，召开首次业主大会会议，讨论通过业主大会议事规则和业主公约等内容，并选举产生业主委员会。

首次业主大会筹备费用由物业建设单位承担。

第十一条业主大会会议分为定期会议和临时会议。

业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。

有下列情形之一的,业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议:

（一）有20%以上业主提议的；

（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；

（三）业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情形。

业主委员会未按照上述规定及时组织召开业主大会临时会议的，物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门应当督促业主委员会召开业主大会临时会议。

第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，必要时也可以采取集体讨论与书面征求意见相结合的形式召开业主大会会议。

　　采用集体讨论形式时，业主数量较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选业主代表参加业主大会会议，业主代表应当持有其所代表业主的书面委托意见。

到会业主代表所拥有的物业管理区域内的专有部分要占建筑物总面积的过半数且人数要占总人数的过半数。

　　采用书面征求意见形式时，应当将征求意见书送交每一位业主并及时在物业管理区域内公示。

返回意见的业主所拥有的物业管理区域内的专有部分要占建筑物总面积的过半数且人数要占总人数的过半数。

第十三条业主大会会议由业主委员会召集主持。

业主委员会应当于会议召开15日以前通知全体业主，并将会议主要议题、方式、时间等内容在物业管理区域内公告。

住宅物业管理区域的业主大会会议，应当告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会。

所在地市（县）、区物业管理行政主管部门和相关居民委员会可以派人列席会议。

需要物业管理企业列席业主大会会议的，物业管理企业的负责人或者其书面委托代理人应当列席会议。

第十四条业主大会决定改建、重建建筑物及其附属设施、筹集和使用专项维修资金等重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。

业主大会作出制定和修改业主大会议事规则、管理规约；

选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

选聘和解聘物业服务企业以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

第十五条业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对业主大会负责，维护全体业主的合法权益。

业主委员会由5人以上15人以下单数组成，任期为3年，可以连选连任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

第十六条业主委员会委员应当符合下列条件：

（一）本物业管理区域内具有完全民事行为能力的业主；

（二）遵守国家法律、法规；

（三）遵守业主大会议事规则、业主公约，模范履行业主义务；

（四）热心公益事业，自愿为业主服务，责任心强，公正廉洁，具有社会公信力；

（五）具有一定组织能力，具备必要的工作时间。

第十七条业主委员会委员有下列情形之一的，其业主委员会委员资格终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；

（三）因疾病等原因丧失履行职责能力的；

（四）有犯罪行为的；

（五）辞职获准的；

（六）拒不履行业主义务的；

（七）因其他原因不宜担任业主委员会委员的。

业主委员会委员辞职，必须提前2个月向业主委员会或者业主大会提出书面辞呈。

业主委员会委员缺额按业主大会议事规则补选，但缺额人数达业主委员会委员半数以上的，应当召开业主大会重新选举。

业主委员会委员资格终止或者被补选为业主委员会委员的，业主委员会应当在本物业管理区域内予以书面公告。

第十八条业主委员会自选举产生之日起30日内，将业主大会成立情况、业主大会议事规则和业主委会委员名单等材料向物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门备案。

市（县）、区物业管理行政主管部门对依法选举产生的业主委员会出具业主委员会备案证明和印章刻制证明。

业主委员会备案的有关内容发生变更的，应当按照本条第一款规定重新备案。

第十九条业主委员会在任期届满的2个月前，应当告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门，市（县）、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）及时指导召开业主大会会议进行业主委员会换届选举。

新一届业主委员会产生之日起10日内，原业主委员会应当将其保管的有关资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给新一届业主委员会，并做好其他交接工作。

第二十条业主大会、业主委员会作出的决定应当予以公布，对物业管理区域内的全体业主和使用人具有约束力。

　　业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。

”

　　业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的市（县）、区物业管理行政部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第二十一条业主大会和业主委员会开展工作的经费由全体业主承担；

可以从物业共用部位、共用设施设备经营收益中支付，也可以由全体业主分摊。

经费的筹集、管理、使用由业主大会议事规则具体规定。

第二十二条业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，居民委员会也应当支持业主大会、业主委员会依法开展工作。

住宅物业管理区域的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第二十三条实行物业管理的区域，可以建立由街道办事处（镇人民政府）、公安派出所、居民委员会、业主委员会、物业服务企业等相关单位参加的联席会议制度。

联席会议由物业管理区域所在地的街道办事处（镇人民政府）主持，协调处理物业管理矛盾、纠纷等事宜。

第三章前期物业管理

第二十四条物业建设单位在申请办理建设工程规划许可证的同时，应当向所在地市、市（县）物业管理行政主管部门提出划分物业管理区域的要求。

市、市（县）物业管理行政主管部门应当按照物业的相对独立封闭、共用设施等相关情况划定物业管理区域。

第二十五条住宅物业建设单位应当按照住宅物业管理区域物业总建筑面积的4‰无偿提供物业管理服务用房。

物业管理服务用房和按国家有关规定纳入配套建设的物业共用设施设备，应当与新建物业同步设计、同步施工。

第二十六条物业建设单位在物业销售前，应当通过招标方式选聘具有相应资质的物业管理企业，实施前期物业管理；

投标人少于3个或者规模较小的物业，经物业所在地市（县）、区物业管理行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。

第二十七条前期物业管理应当签订书面的前期物业管理服务合同，制定业主临时公约。

前期物业管理服务合同和业主临时公约，应当在物业销售前告知所在地市（县）、区物业管理行政主管部门。

同一物业管理区域内，前期物业管理服务合同中涉及物业购买人共同利益的约定应当一致。

第二十八条普通住宅前期物业管理服务收费标准由价格主管部门核准。

前期物业管理企业或者建设单位应当在政府指导价范围内，与房屋购买人在前期物业管理服务合同中预先约定收费标准。

以招投标方式确定的前期物业服务收费应当报价格主管部门备案。

房屋出售交付之日的当月及以前发生的物业管理服务费用，由物业建设单位承担；

房屋出售交付之日次月至前期物业管理服务合同终止之日当月发生的物业管理服务费用，由房屋购买人按照前期物业管理服务合同约定的前期物业管理服务收费标准承担。

第二十九条物业建设单位申请房屋预（销）售许可证时，应当提交物业管理服务用房的室号、面积和物业共用设施设备的相关资料。

物业建设单位与房屋购买人订立房屋销售合同时，应当将前期物业管理服务合同、业主临时公约和房屋购买人应当享有的物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备数质量情况，作为房屋销售合同的附件，并将前期物业管理企业基本情况告知房屋购买人。

物业建设单位向房屋购买人交付房屋时，应当将物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等一并交付查验。

第三十条前期物业管理企业承接物业时，应当对物业管理区域内物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备等的数质量情况进行查验，并查明供水、供电、供气、供热、路灯、通讯、有线电视等相关管线和设施设备与有关单位的移交情况。

对物业管理服务用房和物业共用部位、共用设施设备达不到数质量要求的，前期物业管理企业不得接管。

业主委员会成立后，前期物业管理企业应当将物业管理服务用房