小区物业前期介入流程及时间安排Word格式.doc

小区物业前期介入流程及时间安排Word格式.doc

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周边的日常生活配套情况（餐饮、商场、银行、邮政等）。

地产成立项目组

相互信息的交流跟进。

知会地产该项目物业的对接人员。

概念性图纸出来以后

在新项目地产立项以后，需要与研发设计部和销售部门保持密切的信息沟通，并向销售部门或项目管理部索取该项目相关的基本资料。

在设计时地产与物业讨论：

安防设备的设置、停车场设备设置、车辆流向、人员流向、商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题、服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题。

闭路监控系统：

保持夜间的效果能够清晰，对重要镜头能够录像，使用硬盘录像机，能够保存一周时间。

进出小区的所有人员出入口、车辆进出通道、电梯内、一楼电梯厅、各苑落人员进出通道、小区主要干道、围墙联动镜头、泳池部位、重要隐患点。

停车场系统：

小区车辆出入口的设置、道闸位置和数量的设置、车库车辆流向的确认。

设计时应该实现人车分流；

车辆出入口需图像对比系统，需要收费的出入口，软件应该保证；

在条件允许的情况下，住户车辆和外来车辆应该分开管理；

出入口无人值守的地下停车场，需要安装红外报警，防止人员进入。

临时停车场车库入口应有场内剩余车位的动态显示标识（电子显示屏）。

门禁系统：

小区主要部位设置，卡的挂失量应该与小区的总容量匹配，建议保证在户数的20%以上。

同时卡的有效期控制在1年内

安装位置：

小区大门、苑门、单元门、车库与地面的通道、电梯厅（建议最好设置成控制电梯按钮）、天台门、会所门等公共通道处。

周界红外报警系统：

红线边的围墙需要设置，报警能够联动配套设备。

小区四周红线内的围墙上、安全死角处设置。

安装时两对之间一定要进行交叉，避免盲点。

对讲系统：

所有住户家需要设置住户对讲，可依据实际情况设置成可视和非可视。

单元门、苑门处需要设置对讲，方便住户家开门。

高层楼层电梯厅处设置。

电子显示系统：

项目依据实际情况确定是否设置。

通常设置在单元门附近。

巡更系统：

对于比较固定的巡更点，用巡更系统

一根巡更棒一般可以设置40-60个点

内线电话：

小区达到一定的规模，需要使用内线电话。

设置位置：

重要设备房、管理用房、服务中心、值班室、电梯机房、安全岗位等。

人行防范要求、人员流向。

综合考虑小区的实际情况，控制人员出入口设置的数量，尤其是分期开发的小区，以后不开启的消防门，前期一定不能开启，否则以后很难关闭。

明确围合方式、红线处人行通道数量、围合内通道数量。

尽量实行人车分流，车辆出入口在红线范围内尽量少设置，出入口的出端、入端需要有一定的缓冲面积，方便车辆的有序进出。

商铺的设置、学校的管理、个性化的安全问题。

考虑商铺、学校噪音对小区的影响，考虑学生对小区的安全和车辆破坏造成的影响，考虑商铺购物车辆停放和卸货区域、卸货噪音问题。

学校一般设置在小区边，同时靠近公路，减少学校对小区的影响。

商铺原则上不设置在小区的封闭范围内，设置在公共区域，而且最好是有噪音商铺的设置在远离住户的位置，小噪音的商铺设置在靠进住户的位置。

服务中心位置、控制中心设置、消防中心设置、管理用房的设置等问题

消防中心与控制中心要设置在一个房间内，控制中心大约10万M2设置一个，服务中心与控制中心尽量设置在附近，服务中心最好设置在小区中心位置，

项目图纸出来以后

垃圾房位置、垃圾桶位置设置

设置时考虑垃圾房的异味不影响住户，方便清运、有排水管道。

在项目设计时需要考虑垃圾桶的位置，尽量不要房屋设计好以后再根据现场情况选择位置。

雨水收集

对于山体项目、并且有水景的项目，期望能够设置雨水收集系统，节约费用。

水景设计、水质处理

考虑人工湿地的循环部分。

给排水系统

考虑市政给水压力的波动、排水考虑现场积水的可能。

管理用房：

服务中心、培训室、仓库、操作间、值班室

食堂、宿舍

位置和面积的确定。

食堂和宿舍的位置需要考虑对业主的影响。

配套用房：

居委会、社康中心、

按照要求进行对接。

配套设施：

非机动车停放点、公共洗手间

督促设置，尤其是公共洗手间（外包单位使用、业主使用）。

第二阶段：

开发建设至项目开盘期间

项目图纸确认以后

需要地产提供项目参数

要求地产提供：

占地面积、建筑面积、绿化面积、水景面积、

住户户数、车位数量、房屋类型

电梯数量、供配电设备数量/功率、公共用电功率、

项目开盘前半年（或根据营销要求）

管理方案包括四部分内容：

项目定位、服务模式、服务实施计划、服务项目、收费标准及服务中心组织架构。

管理费测算：

首先确定服务中心各类人员编制，对管理成本进行测算，确定每年总的管理成本，根据项目档次设定管理费标准，测算服务收入，服务收入与管理成本持平的前提下调整管理费标准。

在开盘前一个月准备前期物业管理服务合同及业主临时公约。

1、根据项目定位及目标客户群体特征，确定服务模式及服务的深度、明确客户服务项目、根据项目规模、档次及配套管理成本测算管理费收费标准。

2、服务模式确定需考虑与项目营销概念及项目定位，同时要体现物业管理服务的延伸及对内部管理思路的调整；

3、提出的服务项目需考虑服务中心可操作性及管理风险、资源配置问题；

4、制定服务项目需考虑客户潜在需求、消费习惯及消费水平。

5、管理成本测算，主要有保安费用、保洁费用、园林绿化景观费用、公共设施运行维护费用、服务中心综合费用、税费及管理佣金。

测算成本时充分考虑水系统加压成本、景观运行费用及管理难点等存在的隐性成本。

6、前期物业管理服务合同条款需与地产公司营销、法律部门对接，如车库、会所权属，收益分配等。

《业主临时规约》与《前期物业管理服务合同》相关条款约定一致性。

《业主临时公约》及《前期物业管理服务合同》经公司相关领导手工会签后提交地产相关部门会签，会签完毕组织签署合同，安排业主临时公约印刷。

整个阶段

前期介入的跟进和落实

按照物业前期介入关注点的要求，督促地产进行实施。

水电气配套

1.设备房设置尽量集中、便于维护管理。

2.电表容量与实际负荷相匹配。

写字楼、商铺按销售单位配置电表；

每层或围合设工作插座和开关。

3.避免水表、煤气表安装在业主私家阳台上。

4.项目进水管口径与小区高峰期用水量匹配，根据小区落差考虑市政水压长期低于0.15Mpa的一楼以上全部采用变频加压供水。

围墙护栏、支持杆

1.平直、便于安防设施安装及功能的充分发挥（可否考虑围墙外围边和墙面平直、围墙顶部有斜面、内高外低），材料考虑容易替换或免维护。

2.围墙尽量选择混凝土砖结构、围墙铁花考虑容易替换或免维护。

使用钢筋的围墙，直径应该大于14厘米。

3.围墙墙面尽量选用涂料、维护方便。

4.围墙安装防爬网。

外立面管道、栏杆

1.建筑外立面管道、空调百页（架）、采光井的设置有防止盗窃攀爬的考虑。

2.空调需要安装集中排水管、排水需要进沟渠、空调排水管可以选用优质PVC管、管径不小于φ32mm防止堵塞。

沟渠井盖

1.沟渠井配置有防震功能的活动井盖，便于检修移动，盖板材料考虑容易替换或免维护。

2.车辆通道上的排水沟盖坚固耐用，建议采用重型铸铁、混凝土板材料。

3.道路上的雨水、污水井盖尽量设置在道路的两旁，同时定做成铸印该项目名称字样的井盖，目的提高质量、便于维护管理，体现万科精致管理。

道路

1.路面砖防滑；

人行路芽为凹陷式排水沟，水泥上面铺设黑色鹅卵石。

2.在道路周边、苑内合理的位置设置清洁、绿化浇水取水点。

3.苑内取水点可以设计在雨水珊格井内、便于用水管理。

4.在道路边上的消防接合器、消火栓特殊位置需设置防撞装置。

天面露台

1.10m2以上公共可上人天台、露台设置取水点。

防火门

1.公共部位防火门钥匙通用（通锁）。

2.公共防火门门禁系统电源需要在控制中心单独控制。

停车场及出入口

1.人、车出入口数量尽量少，合理设置小区人、车出入口，实行人车分流管理。

2.车库（场）出入口有减速坡、防滑坡槽和道闸。

3.岗亭设置通透，方便观察来往车辆和行人，岗亭的大小考虑减少值班人员行走距离。

4.小区出入口车场岗需要安装车辆出入识别监控系统，提高车辆管理安全系数。

5.车库出入口有配置反光镜、监控镜头，刷卡处设置伸缩防水雨棚。

6.地下车库设置足够大的消防沙池，车库出入口坡道制作防滑槽。

7.车库照明为多路或分级控制，如全开、局部开，减少耗电。

8.车库设置清洁用取水口（最远距离50米设置一个）及清洁池。

9.室内停车库墙面及顶全部涂料刷白、有条件的墙面可以制作涂料图案。

娱乐设施

1.安装平稳牢固，符合安全设计规范，并具有安全防护措施和使用说明。

2.娱乐设施的选用建议和物业对接，使娱乐设施更适用、便于今后物业维护更换。

3.室外娱乐场所设置排水口、沟。

信息栏

在主要出入口设置信息公布栏，在合理位置设置小区平面位置图、便于拆装的商户标识牌。

非机动车

合理设置非机动车存放点，最好设置在安全员固定岗位附近。

小区清洁设施

1.小区道路周边及内部适当位置提前合理设置垃圾箱（桶），包括单元门口、大堂出入口、候梯厅、楼层生活垃圾收集点、地下车库主要出入口，容量适当，方便投放，不影响附近住户的生活，外观与小区风格相匹配，易维护。

2.大厦住宅标准层设置垃圾桶的摆放位置，配置水源及排水设施。

3.有垃圾中转站，有清洗水源及排水功能和通风设施，大小与小区实际住户数量相匹配，异味不影响住户。

4.位置宜设在小区偏僻地带，大小：

100户5--7m3标准。

5.地下车库内合理设置（根据面积，方圆50米内至少有一个）果皮箱及清洁水源，水源处有设置排水、防水设施。

绿化设施

1.苑内喷灌系统可以根据实际情况安装1个计量表。

2.绿化树木种植应该考虑对小区摄像监控镜头的影响。

设备房环境

1.发电机房、高低压配电房、水泵房、泳池机房、值班室地面铺设防滑地砖，墙面找平、抹灰、刷涂料，天花找平。

2.设备房顶无排污管，设置清洁取水点和排水管

3.设备房设置对流通风口。

4.机电设备的运行考虑降噪、减震处理，尤其设置在天台、标准层的机电设备。

5.特殊设备房设置消防设施如烟感、灭火装置。

供配电系统

1.变压器房设置独立通风系统，有变压器温度自动控制；

低压配电室设置单独通风系统或配备降温设备；

变压器超温报警信号连接到中心。

2.发电机油箱的进油口设置在装卸位置，方便加油；

油箱上设置直径不小于2寸的到地面的透气弯管。

3.发电机排烟过滤系统设置自动补水装置，有水位标识。

4.发电机房有水源和排水设施，发电机在停电时能自动启动，能试验自动启动。

机房排风装置在发电