《成本核算指引》Word文档格式.docx

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（3）成本受益对象、分配标准和方法由财务部与成本部共同确定。

第二章成本核算的基本程序

成本核算的一般步骤：

第一步：

确定成本核算对象。

根据成本核算对象的确定原则和项目特

点，确定成本核算对象。

第二步：

归集开发成本。

明确成本支出项目及包含内容，设置有关成

本核算会计科目，建立成本合同台帐，核算和归集各项开发成本。

第三步：

确定成本分配方法。

按受益原则和配比原则，确定应分配成

本在各成本核算对象之间的分配方法、标准。

第四步：

在成本核算对象之间分配成本。

完成各项成本结算（预估）、

计提、相关数据收集与核对，将归集的开发成本按确定的方法、标准和流程在各成本核算对象之间进行分配。

第五步：

计算各成本核算对象的开发总成本。

编制项目开发成本计算表，计算各成本核算对象的开发总成本。

第六步：

结转完工开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。

正确划分已完工、在建开发产品之间的开发成本，分别结转完工开发产品、投资性房地产、固定资产和无形资产成本。

第七步：

结转当期销售成本。

根据当期完工开发产品入伙面积和单位成本，结转当期销售成本。

第八步：

编制成本报表。

根据成本核算和管理要求，编制成本报表，总括反映各成本核算对象的成本情况。

第三章成本核算对象的确定

1成本核算对象的确定原则：

应满足的需要；

便于成本的归集，适应成本监控的要求。

1.1可否经营或销售原则：

能够用于经营或销售的，应作为独立的成本核算对象；

不能用于经营或销售的，先作为过渡成本核算对象进行归集，然后再将其相关成本分配入能够用于经营或销售的的成本核算对象。

1.2分类归集原则：

对同一开发地点、竣工时间相近、产品结构类型没有明显差异的群体开发的项目，应作为一个成本对象进行核算。

1.3功能区分原则：

开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，可以作为独立的成本对象进行核算。

1.4定价差异原则：

开发产品因其产品类型或功能不同而导致其预期售价存在较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

成本差异原则：

开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，应分别作为成本对象进行核算。

1.6权益区分原则：

开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本对象进行核算。

2各公司可根据上述原则，参照下列条件，结合项目开发地点、规划、周期等当地实际情况，确定具体成本核算对象：

2.1单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算的单项开发工程为一个成本核算对象。

2.2在同一开发地点、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工

单位施工或总包的群体开发项目，可以合并为一个成本核算对象。

2.3对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和成本管理的需要，按开发项目的一定区域或部位或周期划分成本核算对象。

成片分期（区）开发的项目，可以以各期（区）为成本核算对象。

同一项目有裙房、公寓、写字楼等不同功能的，在按期（区）划分成本核算对象的基础上，一般应按功能划分成本核算对象。

同一分期（区）有高层、多层、复式等不同结构类型且导致成本或定价差异较大的，还应按结构类型划分成本核算对象。

2.3.4根据核算和管理需要，对独立编制设计概算或施工图预算的配套设施，一般应单独作为成本核算对象。

3综合体项目成本核算对象的设置根据上述原则，参考项目档案，并考虑业态、项目分期等情况，城市

综合体成本核算对象一般设置如下：

可售部分：

普通住宅、豪宅、公寓、写字楼、可售商铺（包括室外步行街商铺、底商等）、可售酒店、可售车位、高于成本价销售的回迁房等；

自持部分：

自持商业、写字楼、酒店、文化设施、地下车位等。

公共配套设施：

物业用房、会所、幼儿园、学校、医疗设施、地下配套设施（含地下人防等）、邮电通讯设施、锅炉房、配电室及其他公共配套设施；

其他：

无偿提供或低于成本价销售的回迁房等。

其中，公共配套设施及无偿提供或低于成本价销售的回迁房（调增调

减回迁房补偿价款和相关营业税金及附加的净额）等作为过渡成本核算对

象（即先作为单独成本核算对象，归集汇总后再在其他成本核算对象间分

配）。

4注意事项

成本核算对象设置应便于成本的归集，兼顾成本监控的要求，便于统计和与成本部门的对接，遵循重要性和成本效益原则。

在符合会计核算要求的情况下，成本核算对象设置可以考虑国家和当地税务政策的要求。

在项目开发的各个阶段，成本核算对象的划分应保持一致，但出现项目开发进度调整、业态调整等情况时，成本核算对象应予以调整。

成本核算对象调整时需项目公司财务负责人及成本负责人审核同意。

第四章成本科目及核算内容

1开发成本核算应视具体情况，设置成本科目。

成本科目一般包括下列十项：

（1）土地费用

（2）政府行政事业性收费

（3）前期工程准备费

（4）主体建筑（装修）工程费

（5）主体安装工程费

（6）社区管网工程费

（7）园林环境工程费

（8）配套设施费

（9）其他建设工程支出

（10）资本化利息

2成本核算具体内容及范围如下：

土地费用：

指为取得土地开发使用权而发生的各项费用，主要包括以下内容：

2.1.1政府地价及市政配套费：

包括土地出让金、大市政配套费、教育设施配套费、契税、项目竣工验收备案前的土地使用税、耕地占用税、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、土地拍卖交易服务费等。

2.1.2合作款项：

补偿合作方地价、合作项目建房转入或分给合作方

的房屋成本和相关税费等。

2.1.3红线外市政设施费：

包括红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补偿费等。

原则上是指土地一级开发所产生的费

用。

2.1.4拆迁补偿费：

包括有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出（调增调减回迁房补偿价款和相关营业税金及附加的净额）、农作物补偿费、危房补偿费等。

政府行政事业性收费：

报批报建费：

包括工程定额测定费、工程质量监督费、物业管理公共资金、地材管

理费、白蚁防治费、散装水泥专项资金、水土保持设施补偿费、室内空气检测费、墙改专项基金、节能评估费、建筑企业劳动保险费、地震评价费、规划技术服务费、交易中心手续费、工程款支付担保手续费、防疫评价费、消防电气检测费、火灾自动报警监控费、城市垃圾处理费、道路挖掘占用费、人防异地建设费、水土保持费，和竣工验收各项报批费用等。

属于押金性质的报批报建支出应在往来科目核算。

增容费：

包括水、电、燃气、热力等增容费。

前期工程准备费：

项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹

建、“三通一平”等前期费用。

主要包括以下内容：

勘测丈量费：

包括初勘、详勘、沉降观测、验线、复线、定线、放线、面积丈量费等。

2.3.2规划管理费：

包括规划设计、可行性研究、方案招标、方案评审、交通影响分析、环境分析、日照分析、施工图设计、市政设计、夜景设计、装修设计、制图、晒图、赶图、施工图审图、人防设计费及审查、防雷检查及审查、消防性能化论证、前期物业规划咨询等。

2.3.3三通一平费：

包括临时道路、临时用电、临时用水、场地平整等。

临时设施费：

包括临时围墙、临时办公室、临时场地占用、临

时围板等。

主体建筑（装修）工程费：

指项目开发过程中发生的主体内列入土建和装修、装饰预算内的各项

费用。

主要包括：

2.4.1基础工程：

包括土方开挖、土方回填、基坑支护、桩基、桩基检测、基坑降水、基础处理等。

地下结构及粗装修：

包括基础和地下室的结构及粗装修。

2.4.3地上结构及粗装修：

包括除基础和地下室以外的全部结构及粗装修。

2.4.4门窗工程：

包括室外门窗、户门、防火门、防火卷帘、栏杆栏板百叶等。

2.4.5室外精装修：

包括屋面、外立面及雨篷及遮阳篷等的精装修费用。

2.4.6室内精装修：

包括大堂、电梯厅、楼梯间、厨房、卫生间、厅房、阳台、露台等的精装修费用。

主体安装工程费：

2.5.1室内水暖气电管线设备：

包括室内给排水系统费（自来水／排水／直饮水／热水等）、室内采暖系统费（地热／电热膜／分户燃气炉／管道系统／暖气片等）、室内燃气系统费、室内电气系统费等。

2.5.2室内空调、电梯设备：

包括通风、空调设备及安装费、电梯设备及其安装费等；

消防系统：

包括消防水系统、消防电系统。

2.5.4弱电（智能化）系统：

包括保安监控及停车管理系统费用、电信网络费用、卫星电视费用、三表远传系统费用、家居智能化系统费用。

地下室停车场导引系统

社区管网工程费：

室外给排水系统：

包括自来水系统、雨污水系统、直饮水系统、热水系统等。

室外采暖系统：

包括管道系统、热交换站等。

室外燃气系统：

包括管道系统、调压站等。

2.6.4室外高低压