最新城市综合体顾问及招商服务合同书Word下载.docx

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1、顾问工作的服务内容和服务费用：

服务内容：

乙方可为甲方提供《市场调研、商业定位及可行性分析方案》

1拟定商业业态组合，商品MD；

确定该项目终端客户定位及经营租户定位。

2空间及室内设计建议；

3配合设计单位在项目施工图设计前完成各主力业态的设计要求（包括但不限于：

面积、内部布局、主力店位置、设备机电、空调、载荷等设计要求）；

④制定详细的招商计划，阶段性商业计划，及根据前期的招商情况及时作出商业资源的调配，业态组合调整。

⑤设计任务书的提交。

服务费用：

费用总额人民币。

乙方完成上述①项工作时甲方支付顾问费用人民币。

乙方于2013年7月28日完成提交上述②③④项工作，甲方于2013年7月31日前支付顾问费用人民币。

、招商服务：

招商运作实施方

乙方为甲方提供《商品大类结构布局及业种品牌规划方案》、案》

1、区域内主力店筛选

2、商圈内商业经营特点及现状；

3、竞争对手的调研分析经营情况调查、商场定位、诚信、业态规划；

4、

主要商业区店铺租金调查；

5、

经营目标；

6、

经营特点；

7、

业态组合、分布；

8、

招商原则及形式；

9、

招商策略实施；

10、

招商政策实施；

11、

招商的条件及合作方式；

12、

招商组织实施；

13、

招商管理办法；

14、

招商处的设计及现场包装意见；

15、

招商宣传资料的设计审核；

16、

媒体、推广方式的选择；

17、

招商对外宣传；

18、

品牌商户洽谈及资料派发；

19、

商户谈判；

20、

招商活动的组织、策划；

21、

租金及销售价格，租赁销售合约的制定。

根据招商工作需要，由乙方为甲方举办几场不同业态、不同规模、不同地点的

招商大会，地点分别在兴宁、梅州、广州、深圳，每场次招商大会品牌商户不

低于50家，费用30万元/场次，费用甲方承担，按时按照乙方意见支付。

三、招商服务及费用

3.1招商的基本佣金计算方式月租金是整个租赁合同租金金额除以总月数，因为有养商期和免租期等优惠，必须平均计算。

基本佣金比例确定的前提条件，此佣金比例为基本比例，所有因合约期限、合约质量、扣点合约等带来的佣金比例变化均以此为基础（此方面的考虑见3.3）

3.1.1此佣金比例基于如下基本条件：

合约期限

2年及2年以下

计租方式

不扣点，纯租金

租户来源

暂不考虑差异

3.1.2佣金比例和时间节点和该阶段整体出租率挂钩；

按照招商规律和兴宁市场现状，对每个时间节点设置三种不同的出租率，分别为：

悲观出租率、中性出租率、乐观出租率。

其中悲观出租率指低于此出租率佣金比例将大幅下调；

中性出租率为市场正常情况下的出租率，为项目出租率的基本目标；

乐观出租率指出租率超出预期，佣金比例顺应上调，以奖励代理商；

每个时间节点根据整体出租率的三种不同情况分别给与不同的佣金比例，比如，如果该阶段招租率超过既定目标，我们将给与超过1.5的佣金比例，如果达不到则给与低于1.5的佣金比例；

由于最终的目标是开业时出租率达到既定目标，所以开业时的出租率的变化对佣金比例影响最大，前期仅是阶段性目的，更注重佣金比例对项目招商把控和激发代理商积极性的效果；

时间以2013年8月份开始招租，2014年10月份主力店正式营业，2015年10月购物中心正式营业（实际的起始招租时间以取得报规批准文件的时间开始计算，具体开业时间以工程施工完毕时间推算）

时间节点

佣金比例

悲观出租率

中性出租率

乐观出租率

开业

75%以上

80%以上

85%以上

（2014.9月底）

1.3

1.5

2③

开业前3个月

60%以上

70%以上

（2014.6月底）

1.4⑥

1.8

②

开业前半年（招商启动半年）

50%以下

50%

55%以上

（2014.4月底）

1.45①

⑤

1.7

招商后7月

25%以下

30%

35%以上

（2014.2月）

1.45

1.6

④

3.2.出租率和佣金比例确定原则

3.2.1中性出租率是比例基准，为1.5倍佣金；

3.2.2在乐观出租率情况下，佣金比例逐阶段增加；

而在悲观出租率情况下，佣金比例随着时间递减，意味着如果商在悲观出租率情况下不改善出租率的话，佣金将降低，受到惩罚。

体现在表中，从下往上，悲观出租率的佣金比例是下降的，而乐观出租率的佣金比例是上升的。

比如④->

③佣金比例增加，而①->

⑥佣金比例下降

3.2.3任何前一时间节点的较高出租率情况转变到下一阶段的较低出租率情况都将受到惩罚，即佣金比例将下调，从前一阶段的较低出租率情形转到下一阶段的较高出租率情形，都将受到奖励，即佣金比例将上升。

表现在表中为，从表的左下角往右上角呈斜对角变化时，佣金比例是上升；

而从表的右下角往左上角呈斜角变化时，佣金比例是下降的。

如①->

②->

③

时，佣金比例上升；

④->

⑤->

⑥时佣金比例下降。

3.2.4从市场条件，分别估算出悲观、中性和乐观三种情形的概率为0.3、

0.5、0.2,则计算发现各阶段的概率平均佣金比例大致为1.5左右。

3.3本佣金计算基础：

3.3.1、出租率计算：

以面积计算，项目供出租的面积划分如下表：

层数

总建面（平方米）

非招商面积（平方

招商面积（平方米）

一层

（出售）

二层

三层

四层

负一层

合计

3.3.2、佣金计算方法：

佣金根据时间节点统一清算，之前的佣金结算以中性出租率基本1.5倍作为结算标准支付，具体租金按后续约定出租租金标准作为基数；

佣金比例适用于该时间节点前所有的合约，每一时间节点确定的佣金减去上一时间节点确定的佣金之差，即为该阶段应支付的佣金费。

如：

每月签约的合约佣金比例为暂按1.5，所签合约月租金为X元，所签合约月租金等于约定的租金基数时，则按照该阶段的比例计算的佣金为1.5X；

第一阶段确定的最后佣金比例为1.6，所签合约月租金为X元，约定月租金基数为Z，则按照该阶段的比例计算的佣金为1.6X；

该阶段清算的佣金为1.6X－1.5Z。

如果此值为负，则表示代理商需要返还部分佣金给委托方。

假设根据第二个时间节点的出租率确定的佣金比例为1.4，同时第一时间节点和第二时间节点之间新增的合约月租金为Y元，则所有合约总的佣金为1.4（X+Y）；

应支付的佣金为1.4（X+Y）-1.6X，如果此值为负，则表示代理商需要返还部分佣金给委托方

3.3.3其它情况下佣金的比例确定：

1.合约期限带来的佣金比例变化

以上基本佣金比例是以2年及2年以下合约期限为基前提条件的。

为了有利于前期商场经营稳定，对于长期合约给与代理商佣金溢价。

溢价表示以基本佣金比例为基础发生上浮的部分。

溢价方式如下：

期限（年）

2-5年

5年以上

溢价

20%

40%

比如，如果某一阶段基本佣金比例确定为1.6，则签署的2-5年的佣金比例应为

1.6*（1+20%）=1.92

2.合约质量（租户来源）带来的佣金比例变化考虑租户来源的不同，招商难度也不一样，优质的租户有利于提升项目的经营水平。

所以针对不同的租户来源也给与不同的佣金比例溢价，溢价表示以基本佣金比例为基础发生上浮的部分，具体溢价如下：

租户来源地

梅州地区内

中国境内

10%

中国境外

比如，如果某一阶段基本佣金比例确定为1.6，则大陆境外的租户给招商代理的佣金比例为：

1.6*（1+20%）=1.92

3.扣点租户佣金的计算（参照佣金支付条件）

4.非代理商招商所签合约的佣金处理由于本项目采取的独家代理，所以如果出现非代理商所签合约（甲方直接介绍或签署合约），可算作招商业绩。

3.4佣金支付条件

甲方在同时具备以下条件时，向乙方支付招商代理费

（1）商户已与甲方签署了正式的租赁合同；

（2）商户已按照租赁合同的约定向甲方支付了租赁保证金或首期租金（联营或流水倒扣方式租赁不需支付首期租金）；

在满足上述各项条件的情况时每月结算，经双方确定后与次月15号，甲方向乙方指定账户支付代理费。

由此产生的税费由乙方承担。

注：

关于商家如采取流水倒扣或分账模式，甲方也可以按照购物中心整体平均租金计算。

例如平均租金x*租赁面积*1.5=招商佣金

支付标准与时间：

根据业态，每个租户正式鉴约或签订意向书，并按照合同向甲方支付了意向保证金或首期租金（联营或流水倒扣方式租赁不需支付首期租金）满足上述条件，甲方于次月15日前支付上一个月招商佣金；

五、前期顾问、招商、设计、施工阶段，乙方根据工作需要，派驻招商副总、营销总监、招商总监驻场服务，公司总经理每月定期巡场指导，为体现甲方对乙方的支持，自本合同正式签订之时乙方驻场起，需要每月支付驻场服务费人民币壹拾万元（RMB10000）0。

甲方于次月15号支付上一个月驻场费用（驻场后员工伙食费、主要大交通费用、差旅费由乙方自行承担）。

六、主力店招商佣金提取：

以下数据为举例方式：

1、主力店整体招商：

2万平米*（1元/平米/天*30天）*1.5倍=90万元如主力店整体招商则按主力店租金的1.5倍计算方式

2、自主招商:

120元/平米*2万平米=240万元如自主招商则按商定价格乘以总平方数计算方式

七、合作期限

1、本合同的有效期自本合同签订之日起至甲乙双方完成各自义务之日。

2、商业正式开业前，双方可再次洽谈商业运营顾问服务内容及合作期限事宜，并根据具体情况另行签约。

八、双方权益

甲方义务

1．甲方应设置专门的协调小组，配合乙方的招商工作，该小组应由甲方熟悉项目及区域情况的人员组成；

2．甲方应根据合同条款中关于支付费用的时间要求，按时足额向乙方提供

的公司账号中划转费用；

3．甲方对乙方提交的研究内容、咨询意见等书面材料，如有意见及建议，在一周（7个日历日）的反馈期间安排专门负责人员以书面方式反馈修改或确认意见；

4．甲方应严格按照施工计划按期完成施工工期，保证招商工作顺利开展。

甲方权利

1．有权对乙方的工作进展