投资广场经营方案Word格式文档下载.docx

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物业公司负责实施物业管理，由军沙公司对物业公司的管理标准和服务水平进行检查监督，如有重大失误和物业公司造成的损失则扣罚当月管理费。

具体操作细节由委托合同规范。

2、管理费用测算

所需管理费用构成包括以下部分：

✧管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费用

✧公共设施、设备日常运行、维修和保养费用

✧绿化费用

✧清洁卫生费用

✧保安费用

✧办公费用

✧物业公司固资折旧费用

✧法定税收

✧利润提留

按照投资广场目前的服务标准不变，不含物业设施大中修费用，所需管理成本为每年84.1万元，折合为每月7.01万元，按大厦总建筑面积15000㎡折算为每月4.68元/㎡。

具体测算明细分项如下：

✧人力成本

按照目前投资广场的物业管理服务标准和略高于本地相应工资水平的薪酬标准，根据国家有关员工福利待遇和社会保险规定，在保持此标准不变的基础上，本着精简高效的原则，共需要人员27人，人力成本为30534元/月。

编制情况与人力成本如下表。

投资广场大厦物业管理人力费用测算明细表

单位：

人民币（元/月）

序号

项目

计算公式

合计

一、

人员工资和福利费

（一）至（四）和

28000

（一）

管理、服务人员工资

1-4之和共27人

18950

1、

办公室/客服中心

共2人

2600

（1）

管理处经理

1500×

1

1500

（2）

经理助理兼客服

1100×

1100

2、

维修组

共6人

4500

工程维修组长

1000×

1000

维修工

700×

5

3500

3、

保安队

共12人

8050

保安队长

900×

900

保安员

650×

11

7150

4、

保洁组

共7人

3800

保洁组长

800×

800

保洁员

500×

6

3000

（二）

按规定提取福利费

1-3之和

3316

福利基金

18950×

14%

2653

工会经费

2%

379

教育经费

1.5%

284

（三）

劳动保险费（基数408）

1-4之和

3039

1、

养老保险

408×

17.6%×

27人

1938

2、

医疗保险

7%×

771

失业保险

2%×

220

4、

工伤保险

1%×

110

（四）

误餐补贴与加班费等（估）

27人×

100

2700

二、

服装费

480/12

1080

三、

人力管理费用

人员费用总额29080×

5%

1454

合计：

30534

✧其他成本测算

根据2年来的实际运行与预期可节约范围，投资广场大厦与附属设施（不含公寓）设备设施运行与维护费用、绿化管理费用、清洁卫生费用、保安费用、办公费用等测算如下：

投资广场大厦物业管理其他费用测算明细表

设备设施运行维护费用

（一）至（三）和

30634

（一）、

大型成套设备维保成本

1至7之和

6167

电梯维护

12000/年÷

12

中央空调系统维护

8000/年÷

667

3

电力系统

消防系统

3000/年÷

250

5、

大厦楼面设施

6、

建筑维护

24000/年÷

2000

7、

其他估计

（二）、

公共能耗成本

1至4之和

24167

公共照明等电耗

中央空调电耗

48000/年÷

4000

中央空调耗油

200000/年÷

16667

公共水耗

500

（三）、

其他维修成本

1至2之和

300

工具折旧

2400/年÷

200

工具添置

1200/年÷

保洁费用

1至3之和

1400

日常耗材

外墙清洗

保安费用

600

公安协调

6000/年÷

保安器械

四、

绿化维护

30000/年÷

2500

五、

办公费用

六、

物业公关接待等

七、

其他不可预见费用

39634

3、中央空调的解决方案

从以上测算可以看出，在较好地实现设备设施综合维护和提供日常基本服务的基础上，所需资金和人员是足够的，但是，全年成本仍然很高，远大于一般普通写字楼物业管理费用标准，其原因是之中包括了很大一笔中央空调开支，为年24.8万元，约占物业管理总成本的29%。

如不包含中央空调，全年物业管理总成本只大约在60万左右即可。

空调费用在单位管理费用中达到1.38元/㎡，而由于现有设备为大容量单机组无变频，在小工况下能耗却无法比例降低，加上其他原因，如果要满足租户对空调质量的要求则需要投入更大的能耗成本。

如何降低中央空调能耗成本是降低管理成倍的关键。

但是，因为在租赁合同中与租户约定的是免费提供空调服务。

对于这一矛盾，有两个建议解决方案：

一是对中央空调进行改造。

如加装变频控制器对2台大功率水泵进行变频控制，远大主机已提供相关控制接口，需要投资20万以内购买安装变频控制柜，即可实现根据工况调整电耗，大大节约空调成本的同时提高空调品质，3年可以收回投资。

另对空调燃油系统进行改造，改为燃煤系统，改造费用大约6万元以内，根据我市红苑大酒店的实际经验，大约可以节约一半的燃油成本。

通过技术改造是解决空调成本过高的一个途径之一，具体方案另附。

二是与租户协商加收部分空调服务费用，在计费方式上可以采用流量计算（加装电磁阀和流量计）和风机耗电换算以及智能冷量计量收费装置三种方式都是成熟可行的，其中智能冷量计费方式为大城市写字楼普遍采用。

由于在原合同与租户约定为免费提供空调，但是在实际中我们提供的空调由于控制能耗原因不可能全天候的开放，如果进行技术改造后能够提高空调品质，与租户协商收取适当费用租户应该是愿意的，因为这一费用远小于租户投资购买分体空调的成本，甚至远小于分体空调运行所需电费。

空调问题如能解决，上述管理费用标准相应减少。

四、公寓委托经营

1、现状简析

卧龙公寓现有客房74间，平均出租率达到65%以上，月营业额稳定于36万以上并超过40万，也拥有了一定的知名度。

但是，总利润值不高，管理粗放、营销策略单一、客户定位杂乱、成本控制不力等原因是造成经营成本过高的原因。

2、潜力分析

荆州目前酒店需求空间很大，每种类型的产品都有特有的消费群体。

如果把卧龙公寓定位于商务酒店、且有别于其他同档次酒店的客户定位，如以政府招待高端客户及外来投资客商临时下榻为主，这类消费群体是不在乎价格问题的。

而卧龙公寓在地理位置上有交通方便、处于市投资政务中心，环境幽静等优势，只需要将这些优势予以强化，再在内部管理方面多做低成本、高附加值的服务，形成特色，然后加大营销力度，有针对性的进行合理和合适的营销，相信提高营业额是不成问题的。

加强内部管理，提高工作效率，可以降低维修房占用率，降低维修成本、降低人力成本、降低能耗和用品成本等，综合起来，净利润自然就可以大大提高。

根据目前对荆州酒店行业的了解，宾馆业净利润应该在75%以上。

红苑大酒店72间客房，月营业额稳定在45万以上（该宾馆月经营指标为45万）、最高单月营业额为51万，市内多家酒店均在扩建宾馆，正是说明荆州宾馆业是有利润空间的。

3、委托经营方式与指标

根据以上分析，卧龙公寓以现状进行适当改造，突出优雅和舒适的优势，在服务水准上进行提高，形成和突出自己的经营风格，是很有潜力的。

按照行业一般规律，在现有物价不变的情况下，按以下方式和指标将卧龙公寓交盛智物业委托经营：

1、双方签定委托经营合同，军沙公司负责提供产权明晰的物业交物业公司经营管理，并负责日常经营中的财务收支和帐务管理，负责按照经营绩效和双方约定的考核标准与物业公司按月结算管理费用，负责出资进行客房固定资产正常更新和建筑装修的中大修。

物业公司在委托合同约定的范围内自主决定公寓的经营管理各项事务，包括销售策略、人事管理、物料采购等，但所有财务由军沙公司负责管理。

2、月营业额达到38万以上、成本（人力、能耗、营销、物料等一切经营成本）控制在25%以内的节约部分归物业公司所有；

成本超过25%但当月净利润仍达到28万的，月净利润额超过部分由物业公司按照60%提成；

成本超过25%导致月利润低于28万的，低于部分由物业公司全额承担。

3、月营业额低于38万、月净利润仍达到或超过28万的，利润超过部分由物业公司按60%提成；

月利润低于28万的部分由物业公司按照60%承担；

月利润额如低于20万时低于部分由物业公司全额承担或解除委托经营关系。

五、其他

如将大厦招商和经营也一