写字楼项目工程功能需求文件Word格式文档下载.docx

写字楼项目工程功能需求文件Word格式文档下载.docx

《写字楼项目工程功能需求文件Word格式文档下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《写字楼项目工程功能需求文件Word格式文档下载.docx（25页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

结构柱

4机电工程

5装饰装修

5.1

5.2

5.3

5.4

5.5

5.6

5.7

门厅

吊顶灯具及喷淋智能化系统

外立面

电梯厅

卫生间

办公间

17

18

6.总结

1.导言

在现代城市里，现代写字楼已发展到了100米高以上的高层建筑乃至500超级高层建筑。

高层写字楼中有关消防的内容，消防规范里规定得比较详细：

如防烟楼梯、消防电梯、防烟前室，正压送风、避难层等，在设计方面好像并不困难。

但另外一些内容：

如客梯的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体细节需要专业论证设计。

因此在写字楼的设计过程中，设计出满足各种规范，而又便捷好用，能体现出现代写字楼氛围与风格的建筑就显得格外重要

2.环境

2.1形象标准

顶级写字楼的一个重要特点是一定的辨识度与“地标性”，甚至一栋楼可以成为一座城市的标志。

随着建筑技术的发展，建筑造型、高度、外立面、大堂设计、内部装修等各方面，一座顶级写字楼都应在所在区域具有标志性、前瞻性、高端性，让人印象深刻。

2.2空间尺度

顶级写字楼的空间尺度要求是舒适、便捷、以人为本，以利于提高办公效率，创造自由的办公环境。

办公空间、公共走道、楼梯、电梯间、卫生间等的空间尺度要达到特定要求。

例如，核心筒至少占标准层的20%~30%，以保证功能的完备性；

办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量，人均密度指标宜为每人10~18平方米，如果加上会议室、吸烟室等配套，人均密度指标要达到15~30平方米；

卫生间的配置应包括前室、洗手盆、镜子、烘手机等；

开水间的配置面积不小于8平方米，走道净宽不小于1.8米，层高净空不小于2.7米，并配置地板下架空网络层，等等。

顶级写字楼应以人的需要为根本，以最前沿的建筑技术、工程技术为支撑，将自然性、技术性、人文性融为一体，达到所在区域的高水平，但不仅仅是一系列技术指标和数字标准的堆砌。

2.3低碳、生态标准

在人们印象中，写字楼的周边环境一定是高楼林立、商务氛围浓厚，但同时也是空气污染、噪声污染、光污染严重的区域，严重威胁到员工的身心健康。

因此，低碳环保应该成为全球化、高科技条件下写字楼发展的必然要求。

从国际写字楼的发展趋势看，顶级写字楼对建筑节能、绿色认证和合同能源管理的要求已成为一种势不可挡的潮流。

特别是合同能源管理，可使写字楼的节能率控制在10%-40%，最高可达50%，成为顶级写字楼的一个新趋势。

现今的生态观念已由自然生态扩展到社会生态和人文生态。

因此，写字楼的生态标准也产生了新的变化。

顶级自然景观＋人文景观，将平添写字楼的价值，创造巨大的升值空间。

有调查显示，在绿色生态环境中办公，可以使工作效率提高10%以上，其增加部分的产

8小时

值足以支付其创造者的薪酬等开支。

同时，顶级写字楼要求适应人的生态性、自由性存在，根据现代人的办公特点提供一种弹性、高效的全天候24小时办公时间，而不单单是

的工作服务时间，以保证员工在社会生态和人文生态上的软性诉求，达到办公的自由舒展性。

3土建工程

3.1核心筒及服务空间

例如，核心筒至少占标准层的20%~30%，以保证功能的完备性；

办公空间要考虑到现在及未来入驻人员的数量，人均密度指标宜为每人10~18平方米，如果加上会议室、吸烟室等配套，人均密度指标要达到15~30平方米；

开水间的配置面积不小于8平方米，走道净宽不小于1.8米，层高净空不小于2.7米，并配置地板下架空网络层，等等。

写字楼的使用面积，大致是70%。

但要做到70%也不是那么容易，尤其是超高层，电梯占用面积比较多，所以，我们要把30%的核心筒设计好，才能保证70%的使用面积。

如客梯

的数量、货梯的数量、卫生间、清洁间、咖啡备餐间、新风机房、强弱电用房、排烟、管道、过道排烟等具体布置中都需要充分而详细的考虑。

3.2电梯及电梯厅

3.2.1电梯数量

电梯的数量是根据人数、高峰等候时间来决定的。

人数有10、11、12平米使用面积/

每人不等，高峰等候时间40秒，50秒，60秒或者40秒以下的35-30秒等，电梯载重从1000kg-1150kg-1350kg-1600kg之间又是很多种，再加上电梯速度的变化，电梯的布置数量有较大的复杂度，因此在实际的过程中可设定一个定数：

70%，根据使用系数的70%来决定

电梯的数量。

同时在设计的过程中可参考一些常用的写字楼电梯参数，如超级写字楼3000平米/1吨客梯，相当于200人用1吨客梯，1吨客梯可载14人，即高峰时200人要载14次，再去掉满住系数，以及去掉非高峰人数，打两个八折的话，高峰时不过运载9次就行了，再加上速度的调整、上下分区以及群控来调节，就会得出高峰等候的时间，再将高峰的时间考虑进去，便可得到需求的电梯数量。

3.2.2电梯服务面积

写字楼由于下面经常有商业裙房，所以计算面积的时候，要将裙房的面积扣掉，首层不用电梯的面积也扣掉。

即使用电梯的面积来计算，是理所当然的事。

如一栋40000平米写字楼，首层加裙房商业10000平米的话，我们算电梯时，就依30000平米来计算，一般写字楼

用6台1吨，或4台1600kg的客梯就基本正确。

3.2.3电梯厅布置

客梯的安排，最好是一对一对的,因为如果遇到检修，不至于没有电梯用，当然一对以上，如3台为一组也可以，但横向最好不要超过3台，超过后会看不见信号，而在电梯厅里挤来挤去也不是办法，如果面积偏大，也可以用1吨以上的电梯来调节，如1150kg、1350kg、1600kg等来调节。

电梯群控能充分发挥电梯的效能，常规来说是群控不要超过4台，而4台最好用各两台双双面对为好，横向一排4台很不理想。

因为群控多了有一个毛病，即有时这台电梯人刚进完，门刚关上，外面有人按信号按钮，门又自动开了，有时会有多次开关，这是群控台数太多造成的问题，所以群控的电梯不宜过多。

3M的话，口部也应是3M因为首层的

电梯厅的布置不宜太窄，当然也不宜太宽，一般在2.5M-4M之间合适，太宽了，来回走，很不方便，比如老北京饭店，厅有8米宽，那边刚刚铃响，待走过去，正好关门，值得注意的是，在首层的电梯厅口，不要缩小宽度，如厅宽是人数是标准层的10-12倍，要十分注意这个口部。

3.2.4电梯上下分区

以提高效率，分区以50M高度左右一

12000-18000

当高层或超高层，层数多的时候，可以上下分区，

区为宜，因为50M左右，大约10-12站，以1000-1500平米一层来算，大约平米，正好是2-3台一组，即使达到20000平米左右，也不过4台，又因结合避难层，容易安排中间的电梯机房，比较理想。

第一个50M用最慢的一种常规速度，过去是1.5M/秒，现在有1.75M/秒。

每隔50M升一

级，每升一级可加1M速度，即50-100M高用2.5M/秒，100-150M高用3.5M/秒，150-200M高用4.5M/秒，200-250M高用5.5M/秒……

3.2.5货梯及消防梯兼货梯

由于写字楼客户的可变性比较大，经常要做装修，所以货梯的数量就要研究。

而一般写字楼才2-3万平米，消防电梯就够用了。

但面积较大，且高度很高时，货梯设计往往不够，这是需要注意的问题。

但由于数量较多，占核心筒的面积太大时，可以用较大重量的货梯来解决电梯的数量问题，例如2000kg-3000kg的货梯，就可以代替一般1000kg的货梯。

货梯与客梯的比例大约1：

4的关系，大约20000平米就需要1吨货梯才够使用。

消防梯可以兼作货梯,但消防梯是高层需要，消防梯不需到地下室，而货梯往往要下地下室与后勤挂上勾。

所以不要以为消防梯要下到地下室，这是两个概念，不要混淆，但货梯也不一定下到最底层，而是应该根据需要来决定。

由于高层防火规范里6.3.3.11条里写了

要在消防电梯的井底设排水设施，很多设计单位误认为消防电梯要到地下室的最底层，甚至审图单位也是这种解释。

其实，在条文说明里明确写着“消防电梯不到地下层，有条件的可将井底的水直接排向室外”如果必须到地下室最底层的话，这条就没必要写了。

消防梯是解

决高层建筑的，不是解决地下室而设置的，低层建筑的地下室没有消防梯就说明这个问题。

3.3洗手间

字楼的洗手间，是根据人数来的，人数根据有了，厕位的数量就可以计算出来了，一般情况每400平米一个男厕位一个便斗及1个女厕位，洗手盆可根据厕位4:

1或3:

1来定，高级一点的写字楼男女各不少于2个盆为好，最高档的卫生间，手盆可以多一点一厕一盆的也有。

还有残疾厕位及清洁间也不要漏掉。

洗手间的细节也是很重要的。

卫生间是每一个设计里都有的,但那么多的卫生间很少见

到设计到位的。

例如挡视线的问题，往往就解决不好，尤其是男卫生间，一开门就看到小便斗。

甚至于男女卫生间还经常门对门。

有的设计还做两道门，当正好两道门都开的时候还是看得见，而况两道门费用要多，还经常遇到门把是湿的，不很理想。

其实只要里面做一道挡墙,使门开着也什么多看不见就好了。

有些人多的公共卫生间完全可以不做门，因为卫生间是负压设计，气流是向里走的。

还有卫生间里的厕位小隔断，1.2M宽加外开门，一进卫生间看了很乱，其实做向里的内开门，其隔断1.5M也够了，再紧凑一点的话，1.4M也够了，这样的卫生间，既省面积又看上去文明多了。

一些设计得很好的卫生间，他们的隔断及所有的卫生设备全都挂在墙上，小便斗可以、脸盆可以、恭桶也可以，而隔断呢？

是吊在顶上的。

离地150mm在清洁时非

常方便，由于没有死角，特别干净。

3.4地下车库

1,地下车位与结构的柱距有关，很多人习惯用柱距，但由于地面建筑的高度不同造成柱子的

直径不同，因此，用柱距净尺寸为依据最合理。

车库停车最基础的数据是车的大小，一般以1800X4800来计算，因此常规停车位可以按照2400X5000确定

2,

车库应

一个地下车库最少要两组坡道，如果每层停一点车，往往坡道的面积就占了很多，

尽量集中在同一、二层。

3,地下车库防火单元允许到4000平米，要求疏散楼梯少，有很多楼梯可以不下去，以节省

面积。

4,转圈坡道占面积很多，应尽量少用。

5,地下车库尽量设计成单行线，会增加一些停车位。

6,车库应尽量不和其他机房放在同一层，因为层高不同，而其它机房在同层的面积一定少于

50%，面积即使不损失，起码空间也要损失，坡道也要加长。

3.5结构柱

当前的建筑都很大，很高，50米高乃至100米高的建筑已经很普遍，在设计方案的时候，结构柱子的大小如果估计不清楚的话，就很难将柱网定的合理，根据其余建筑可总结出一个简单的数据，即10