新组建的物业管理公司如何在市场竞争中谋求发1_精品文档Word格式.doc

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human"

teamofthepopularizationofhigh-quality,innovativemechanismstopeople-oriented,competitioninthemarkettoachievethepropertycontinuousdevelopment.IbelievethatChina'

spropertymanagementindustryinthenearfuture,itwillcertainlytaketheforefrontintheworld.

一．物业的产生与发展

1.1物业的产生

　物业管理行业起源于英国，19世纪60年代，英国政府成立了以廉租房管理为主要工作内容的物业管理机构；

20世纪初，在美国成立世界第一个物业管理行业组织，经过了由政府干预转为完全市场化的阶段。

在我国，1981年出现第一家市场化的物业管理公司，借鉴香港和国外的管理模式，开始了快速发展。

这家公司的出现，在过去国内的房屋物业以“房管所”一统天下的模式中注入了新的元素，逐步开始了物业管理社会化、专业化和市场化的新阶段。

经过二十余年的发展，物业管理作为一种新的产业类型已在社会化分工中被逐步认同，走产业化发展之路成为物业管理的必然趋势。

近十年来，我国的年均经济增长保持了10%左右的增幅，城镇居民可支配收入也年增10%左右。

在强劲需求的拉动下，房地产投资也强劲增长，为物业管理创造了良好的发展空间。

在政策层面，《物权法》、新《物业管理条例》等相继出台，规范了物业管理行为，强化了社会的物管意识，保障了物管行业的健康发展；

我国物业产品品质的不断提升，客户对产品国际化、人性化的要求，提高了对物业管理服务的要求；

随着信息技术、节能环保技术的发展，对物业管理技术能力的需求也不断提高。

据不完全统计，全国物业管理企业已逾3万家，从业人员300多万人，国内行业产值已达到数百亿元，并以每年20%以上的幅度递增，物业管理产业经济在我国有着巨大的发展空间。

1.2.市场竞争中物业的发展

改革开放之前，由于过多强调了房地产的社会福利性而忽视了它的商品属性，因而由国家用行政手段完全统管起来。

这种方法虽然在解决人们住房问题方面曾起到过积极的作用，但由于长期实行福利制低租金分配住房的政策，排斥住房的商品属性，国家在住房建设上只有投入，没有产出。

包袱越背越重，不但建房投资收不回来，连日常管理和维修都难以维持，房屋失养失修严重。

据20世纪80年代初统计，全国直管公房失养失修率达到50%以上。

每平方米使用面积年租金仅1.56元，除去管理费0.68元，18%的税金0.28元外，维修费只剩0.60元，只够正常维修费用的1/6，亏损严重，也使房屋淘汰量逐年增加。

可以说，我国传统的住房管理体制已经走进了死胡同。

　　随着改革开放的深入，房地产业得到了飞速发展。

与此同时，旧体制的弊病更加显露，而国外的一些先进科学技术和管理经验不断引进来。

在这种情况下，世界上先进的物业管理模式，自然而然的就在中国产生并迅速发展起来。

1981年3月，作为中国经济特区的深圳市，第一家涉外商品房管理的专业公司——深圳市物业管理公司成立。

他们借鉴香港先进的物业管理经验，结合特区的实际情况进行了改革。

改革的核心是政企分开，所有权与经营权分离，由单纯管理性公司向服务经营型公司转变。

同年在广州市，新建的东湖新村也进行了改革的试点。

这是中国物业管理迈出了第一步的标志。

20世纪90年代至今，是中国物业管理大发展阶段。

仅北京市，截止到2002年底，物业管理公司已达1449家，从业人员达15万人，管理的物业面积近1亿平方米，覆盖面达全市总物业面积的64%。

从北京一地就可以看出，我国物业管理的发展速度之快，规模之大，范围之广。

二．物业的分类

随着物业行业的发展，逐步分化出不同的物业管理服务类型。

主要分为商业物业、住宅物业、行政物业和工业物业，其中商业物业和住宅物业是主要类型。

2.1商业物业

盈利性较高，市场吸引力强，对企业人力资源等内部因素要求较高。

物业服务类型包括：

资产管理、物业经营、物业顾问、物业管理、专业服务等。

目前，国内的商业物业公司基本物业类型是物业管理。

物业管理就是通过为用户提供保安、保洁等高质量的服务来保证用户的物业资产可以维持正常、良好的运营。

这种高质量的服务可以为物业公司带来长期稳定地业务收入。

物业管理对于物业公司来讲是基本的工作类型。

通过物业管理可以积累物业行业的实际运作经验；

探索物业行业运营的新模式；

为其他物业行业的模式运营提供资金与人力资源的支持。

总之，坚实的物业管理经验是物业公司从事全系列物业服务类型的基础。

一些先进的商业物业公司在从事物业管理的基础上，正在积极探索资产管理、物业经营、物业顾问等其它物业增值服务。

资产管理就是商业与住宅物业的投资管理，服务客户包括公司与个人投资者和慈善基金等。

2.2住宅物业

虽然市场规模庞大，但住宅物业管理的利润率较低，大部分住宅物业公司仅能实现微利或略有亏损；

而且住宅物业普遍由开发商自有物业公司管理，在各种物业形态上市场化率最低；

对于开发商来讲，良好的物业管理可以显著的提升业主对开发商的客户满意度，提升楼盘的品质与价值，从而提升开发商的品牌。

日前，万科对外表示，万科物业以后不会再接除公司外的物业管理项目，专注于为本企业开发项目服务。

与此相呼应的是，目前中海物业也在深圳回撤除中海地产之外的物业管理项目，中海地产同时以1.28亿元人民币，悉数收购了中海物业的股权。

这样，在住宅物业管理的市场上，有影响的公司采取收缩策略，微薄的利润又会使中小规模的物业公司在竞争中近一步分化。

三．物业管理中的问题

3.1.市场化的差距

3.1.1物业管理机构应是市场的主体，即企业化的机构——物业管理公司，而不是行政性的组织。

其生存、发展完全由市场来决定，谁的管理水平高，服务质量好，费用标准适宜，谁就能生存与发展，否则就会遭到淘汰。

我国的物业管理公司已经全部企业化了，其来源主要有四部分：

一是房管所改制成立的；

二是有自管房的大单位的行政后勤部门改制成立的；

三是房地产开发企业自己组建成立的；

四是民营的、外资、合资的物业管理公司。

它们全都成为有限责任公司。

表面看，已经符合市场化的要求，但实际上还相差较远，特别是前两部分的物业公司，连基本的政企分开都未做到。

企业的负责人由政府任命，仍未摆脱旧有的模式。

3.1.2允许市场主体获取合理的利润，并主要以管理酬金的形式来体现，其利润、酬金的有无、多少完全由市场来决定，防止人为地约束物业管理公司对经济收益的追求，抑制其活力。

企业作为市场经济中的基本细胞和主体，其“经济行为就是在各种条件限制下，为追求利润最大化而采取的行动”。

这是企业的目标，有了目标才有动力，有了内在的动力，企业才能充满活力。

实行物业管理初期，有关部门就定调为“微利企业”。

这一方面可能考虑减轻业主和住户的负担，另一方面可能考虑物业公司是劳动密集型企业，科技含量不高，利润高不了。

但这恰恰违背了市场机制的基本规律。

现在，随着社会主义市场经济的发展与深化，“微利行业”的观点不多见了，可在相当一部分人的思想里仍然认为，物业管理撑死也只是个挣小钱的行业。

这对整个物业行业的发展是极为有害的，可以说，这是制约企业发展的重要障碍。

3.1.3、物业管理实行有偿服务，收费标准在国家法规的指导下由市场决定。

这个市场就是物业业主或使用者对物业管理和服务的需求，按照国际惯例，“谁受益，谁出钱”。

这个观点说起来容易，要使全体业主接受却非常难。

某家物业公司的员工入户为一位曾担任过领导干部的业主进行维修，干完活后按规定收费，这位老同志不解的问：

“为人民服务还收费？

”这种认识现在虽不多见了，却很有代表性。

还有一个价格管制，这是一个非常复杂的而又关系重大的问题。

“政府根据形势需要和既定政策，运用行政权力直接规定某些产品的价格，并强制执行，叫价格管制。

”我国在这方面还有较大差距。

这与发展水平有关，同时与物业管理市场不成熟也有关。

3.2.社会化的差距

社会化方面的差距主要有以下几点：

第一，条块分割严重。

开发公司不愿意把自己的物业交给外部公司去管，即使公开招标，其运用“暗箱操作”等手段，外部也很难进入。

这牵涉到体制的问题，必须从产权制度等方面加快改革，才能从根本上实现社会化。

第二，业主委员会的组建要适合国情，真正发挥作用。

前几年，仿照国外模式，要求新建小区在正式入住1年内或入住率达到标准后，由物业管理公司负责组建业主委员会并报政府部门批准。

结果带来不少问题，比如业主委员会主任或成员的选举，除了要求他有无私奉献精神外，还要有“三总师”的业务知识。

具备这些条件的很少，勉强选出来的，先提出个人要求。

这样的委员会业主们怎能信任？

这也是为什么有的小区出现两个业主委员会和两个物业公司的原因之一。

北京市政府规定，将物业管理纳入社区管理，我认为这是一个好方法。

总之，社会化的步伐