房地产市场调研推广与定价策略_精品文档Word文档下载推荐.doc

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1.2.3

1.3房地产市场调研的项目

1.3.1经济环境

软环境调查硬环境调查

1.3.2　周边环境

土地性质调查用地周边调查　地块交通调查　配套设施调查

1.3.3　市场供给与需求调研

市场供给调研　市场需求调研

1.3.4　市场调查质量控制

客观性　全程性　全员性　综合平衡性

1.4　市场调查的实施要点

1.4.1　市场调研的具体内容

市场环境　市场需求和消费行为　产品调查　价格调查　促销调查　营销渠道调查　竞争调查

1.4.2　市场调研的关键点

调研方向　调研阶段

1.5房地产市场调研的方法

1.5.1　按调研对象划分

全面普查　重点调查　随机抽样　非随机抽样法

1.5.2　按调研方法划分

访问法　观察法　实验法

1.6　房地产市场调查的程序

1.6.1　初步调查

情况分析　预备调查　决定研究范围

1.6.2　决定收集资料的方法

次级资料　原始资料

1.6.3　设计调查表

决定调查方式　决定采用哪种类型的问题　设计调查表时应注意的事项

1.6.4　选样

随机抽样　计划抽样　分层抽样

1.6.5　资料整理与分析

编辑　编号　制表　分析与解释

1.6.6　报告的准备与提出

1.7走出房地产市砀调研的误区

1.7.1　没有完美的市场调研

1.7.2　需要注意的其他问题

1.8房地产开右不同阶段的市场调研

1.8.1　购地前的宏观调查

1.8.2　购地后项目产品定位分析

1.8.3　配合产品设计进行的调查

1.84　配合市场营销进行的调查

1.8.5　其他方面的调查工作

第2章　深度分析阶段——调研的要素及分析

2.1如何避行房地产市场的分析

2.1.1　分析精要

掌握基本的数据和事实重视价格和空置指标　重视宏观经济　重视分析的模式化

2.1.2　分析的作用

开发商　投资者和金融机构　设计人员营销经理地方政府　租户和购房者

2.1.3　市场区域的确定

营销市场区域和大小的因素　物业类型和市场分析

2.1.4　市场分析因素

宏观因素分析　市场供求分析　相关因素分析

2.2　如何进行房地产开发项目的市场调查

2.2.1　调查内容

对经济与发展形势的了解　对房地产市场发展态势的了解　对房地产政策法规和政府有关措施的了解　对项目周边居民的调查了解　对周边同类楼盘的调查了解

2.2.2　调查方法

直接调查间接调查　直接征询现场“踩点”调查

2.3如何确定房地产开发项目的市场定位

2.3.1　市场定位的基本程序和内容市场调研后期

2.3.2　市场定位的基本原则

2.3.3　市场定位中存在的问题

2.3.4　市场定位工作的对策与建议

2.4客户细分与市场定位

2.4.1　客户细分

2.4.2　市场定位

2.5对竞争者进行分析

2.5.1　识别房地产企业的竞争者

2.5.2　确定竞争者的目标

2.5.3　确定竞争者的战略

2.5.4　判断竞争者的反应模式

2.5.5　企业应采取的对策

2.6房地产竞争情报的收集方法和分析技术

2.6.1　竞争情报源

正式出版物　非正式出版物　互联网人际网络　房展会或研讨会

2.6.2　竞争情报的收集方法

文献检索搜索引擎和网络数据库　专项调查

2.6.3房地产竞争情报的分析技术

SWOT矩阵分析法竞争对手跟踪　反求工程　市场信号分析　事件分析

2.7市场购买行为分析

2.7.1影响消费者购买的主要因素

社会文化因素与消费者购买个人因素与消费者购买心理因素与消费者购买

2.7.2　消费者、购买行为的类型

消费者卷入购买的程度所购商品不同品牌之间的差别程度

2.7.3　购买决策过程

确认需要收集信息评估供选择的品牌决定购买　购买后行为

2.8对目标物业的分析

2.8.1目标物业的特征分析

法律特征　地块和地上物的物理特征　经济/财务/区位特征

2.8.2　竞争性区域的定义和交通便捷度的概念

典型市郊家庭应考虑的因素零售空间使用者考虑的因素

第3章　让调研生动起来——具体的市场研究策略

3.1房地产开发项目可行性分析

3.1.1　市场研究

3.1.2　建筑方案的拟订

3.1.3　项目开发的SWOT评价

3.1.4　项目经济分析

3.1.5　项目开发环境分析

3.2房地产项目可行性研究的步骤与内容

3.2.1　可行性研究的步骤

组织准备　场调查与资料收集开发方案的设计、评价和选择　详细研究编写研究报告书

3.2.2　房地产可行性研究的内容

项目概况　市场分析和需求预测规划方案的优选开发进度安排项目投资估算资金的筹集方案和筹资成本估算　财务评价　风险分析　国民经济评价　结论

3.3房地产开发项目投资与收入估算

3.3.1　投资估算

土地费用　估算前期工程费用房屋开发费用　管理费用　财务费用销售费用开发期税费其他费用不可预见费

3.3.2　成本费用估算结果的汇总

3.3.3　资金使用计划

3.3.4　收入估算与资金筹措

收入估算　资金筹措

3.4可行性报告的撰写及写作格式

3.4.1　可行性报告的撰写

3.4.2　可行性报告的写作格式

第4章经典战例回顾——调研实例及报告

4.1长沙市场房地产消费走势调查分析报告

4.2太原市经济适用住房需求调研报告

4.3沈阳别墅市场调研报告

4.4“西山美墅”别墅市场定位报告

4.5成都别墅市场调查分析报告

4.6国际企业中心开发计划书

4.7国际风情街项目调研规划书

4.8重庆臭林匹克花园项目（市场调研分析）

4.9风陵渡商业街市场调研报告

第5章调研实战工具箱——项目规划与市场调研实用图表

5.1建设工程可行性研究合同

5.2消费者购房意向调查问卷

5.3居民住房与需求市场调查问卷

5.4竞争楼盘与竞争对手情况调查表

5.5工程项目市场调研表

5.6市场调查程序图

中篇房地产市场推广

第6章　做好你想到的每一步——市场推广前的准备工作

6.1市场研究与售房前的准备

6.1.1　市场研究

购房者研究产品研究市场分析　竞争产品分析

6.1.2　售房前的准备

了解本房屋的优缺点做好“答客问”

6.2购房者心理与行为曲具体分析

6.2.1　购房者心理的具体分析

需要与动机　感知觉学习信念和态度

6.2.2　购房者行为的具体分析

消费者和消费者行为影响购房者行为的主要因素

6.3走出房地产推广的误区

6.3.1　策划创意

6.3.2　综合推广

6.3.3　网络推广

6.3.4　转嫁风险的包销

6.3.5　强势推广

6.3.6　偏废本地市场

6.3.7　外销诱惑与夸张配套

6.3.8　非零销售

第7章　随机应变各种情景——售楼时具体的推广策略与技巧

7.1楼盘的销售推广

7.1.1　商品房的销售推广

7.1.2　写字楼的销售推广

7.1.3　酒店式公寓的销售推广

7.2尾楼与滞销楼盘的销售推广

7.2.1为什么尾楼和滞销楼卖不出去

7.2.2　怎样把尾楼和滞销楼卖出去

第8章　推广不仅仅是售楼——房地产营销推广

8.1房地产营销推广的促销策略

8.1.1　房地产营销的客户细分

8.1.2　竞争性营销策略

8.1.3　cs战略与房地产营销

8.1.4　房地产网络促销策略

8.2房地产营销推广的价格策略

8.2.1　高开低走

8.2.2　低开高走

8.2.3　平稳推进

8.2.4　波浪螺旋

8.3房地产营销推广的品牌策略

8.3.1　房地产营销中的品牌战略

8.3.2　房地产品牌的创建

8.3.3　房地产营销借势“人脉传播”

8.3.4　房地产品牌异地传播和推广三部曲

8.3.5　打造房地产品牌的三个问题

8.4房地产广告语欣赏

香格里拉　水莲山庄摩天引阅读欧洲建筑年鉴　御松园太平洋时代霞关丽宝经典信义计划盛宴元利星河天空之城新闻线上丽致文林逸仙雅林　中悦仁爱广场　海神　世纪都会　晴轩　新都城　浅月湾其他

第9章中国式推广的成功方案——推广案例列举

9.1博雅美景房地产推广策划

9.2小户型白领公寓网络行稍推广方案

9.3太原房地产项目媒体整合推广策划案

9.4北京中环世贸中心推广策划方案

9.5莱恩田园区广告策划书

9.6世纪银座广告推广方案

9.7天健花园新品牌广告策划

9.8哈密市大十字商业街营销推广方案

9.9房地产不等于钢筋加水泥——碧桂园策划思路

9.10广州芳草园——打动人心的三次推广运动

9.11吉林万达•江畔人家——“新城市主义”闪现创新睿智

第10章推广实战工具箱——推广策略过程实用图表

10.1单纯销售队伍组织结构图

10.2功能营销队伍组织结构图

10.3营销推广计划制定步骤

10.4营销推广计划表

10.5销售代理评估表

10.6营销推广管理工作流程图

10.7营销工作执行流程基本要求

10.8营销策划主体内容执行计划表

10.9营销推广控制流程图

10.10营销推广控制程序图

10.11市场营销审计程序图

10.12　销售推广计划表

10.13媒体推广计划表

10.14现场包装计划表

10.15宣传业务事项报告书

10.16品牌延伸效果测试表

10.17广告管理流程图

10.18广告企划流程图

下篇房地产市场定价

第11章　理论引导实战——定价方法综述

11.1房地产价格的构成

11.2商品房价格的构成

11.3房地产定价的目标

11.4成本导向定价法

11.5需求导向定价法

11.6竞争导向定价法

11.7房地产垂直价差的确定方法

11.8房地产水平价差的确定方法

11.9房地产价格调整

第12章　实战全攻略——各阶段定价策略

12.1房地产定价基本策略

12.2房地产各阶段定价策略的分析

12.3开发商新开楼盘定价策略

12.4商品房销售过程中的价格调整策略

12.5多层住宅定价标准

12.6商铺定价的策略

12.7商铺租金及售价定位

12.8项目价格定位

12.9九种类别房产的定价规律

第13章　定价实战工具箱——定价涉及的图表

13.1房地产开发项目资金使用计划表

13.2　评价房地产开发项目贷款的指标

13.3房地产开发项目资金来源与运用表

13.4贷款还本付息估算表