白龙核电客栈可行性研究报告_精品文档Word文件下载.doc
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5项目实施进度 10
6功能定位与经营管理模式 10
6.1功能定位 10
6.2经营管理模式 11
7组织管理及人员培训 12
7.1组织机构 12
7.2人力资源配置 12
7.3工资及福利 13
7.4员工来源及培训 13
8投资估算与资金筹措 13
8.1投资估算 13
8.2资金筹措 15
9财务评价 15
9.1经济效益评价 15
9.2财务效益分析 18
9.3财务评价结论 20
10风险分析及管理 21
10.1市场风险 21
10.2政策风险 21
11结论 21
12关于该项目优惠政策 22
附表 23
附表1投资估算表 23
附表2营业收入、营业税金及附加估算表 24
附表3折旧与摊销表 25
附表4总成本费用估算表 26
附表5利润估算表 27
附表6借款还本付息计划表 28
附表7自有资金财务现金流量表 29
附表8全部投资财务现金流量表 30
2
核服集团白龙核电客栈可行性研究报告
1总论
1.1项目背景
（1）为主业公司做好生活配套服务
广西白龙核电站项目规划建设规模600万千瓦。
其中，一期工程规模为200万千瓦，总投资约250亿元。
一期工程计划2008年具备开工条件，这对白龙核电主业公司（主要指白龙主业公司与中广核工程公司白龙项目部）来说，广西白龙核电建设项目任务繁重，需要有一支高效的、专业化的后勤服务队伍为其提供后勤服务。
目前白龙核电主业公司急需解决吃、住、会议等方面的问题。
目前主业公司暂住国际酒店，吃住在酒店，一方面成本会很高，另一方面口味也不适应。
主业公司员工需要住的舒适，吃的舒心。
（2）为来白龙核电客户提供住宿服务
随着白龙核电项目的不断进展，来白龙核电的客人（包括中广核集团内部和外部的人员）会不断增加，这些人的住宿也需要解决。
（3）为新基地配套服务进行探索
在以往的新基地开创初期，由于条件的种种限制，主业公司往往自己或委托核服集团寻找酒店或合适房屋用于住宿。
酒店的住宿费用偏高，而一般的房屋需要装修，一次性投入比较大。
几年下来生活配套方面的费用很高，如果由核服集团建一座的城市客栈，不但能较好的解决主业员工的住宿、吃饭、会议等问题，降低主业公司成本；
而且还能增加核服的收入，增强企业的综合实力和持续发展能力，从而提高核服的核心竞争能力，为中广核集团成本最小化做出贡献。
核服集团在总结新基地后勤服务的经验与教训的基础上，通过与主业公司初步沟通，拟在防城港建设一个城市客栈，彻底解决主业公司员工项目前期的住宿与就餐问题。
1.2项目单位
1.2.1项目承办单位
1.2.2项目单位简介
核服集团致力于中广核集团的服务事业，为广核人创造美好环境与美好生活，以支持中广核集团提升价值创造的能力为己任。
核服集团作为中广核集团的配套企业，本着“创业、创新、创优”的精神，积极探索核电服务新方法、新模式，不断提高服务水平。
目前已经形成了以核电服务为主，物业经营管理、交通运输服务、后勤办公设施工程管理、物流配送、工业旅游、园林工程管养等专业化服务的企业集团。
1.3主要技术经济指标
本项目用地面积20000平方米，总建筑面积6000平方米，总投资1657万元。
经营期限为15年，分两阶段：
第一个阶段为前10年，为白龙核电建设高潮期，入住率为80%，年营业收入为714.58万元；
第二阶段为核电运行期，入住率为60%，年营业收入为535.94万元。
在借款1500万元，自有资金为157万元时，自有资金财务内部收益率（所得税后）为62.78%，现金流量表为687.32万元（折现率为8%）；
所得税后全部投资财务内部收益率为13.73%，净现值为566.39万元，投资回收期为7.15年。
借贷偿还期19.56年，盈亏平衡点客房出租率为40.50%。
1.4编制依据
（1）防城港市建设工程技术经济指标。
（2）同类项目费用估算指标。
（3）２００５年防城港市国民经济和社会发展统计公报。
（4）大亚湾核电工地招待所数据。
2市场预测与产品方案
2.1项目概况
2.1.1项目简介
白龙核电客栈主要是提供住宿与餐饮的经济型酒店，主要包括：
客房105间，其中标准双人间100套，商务间5套；
餐厅一套，会议室5个。
白龙核电客栈最大的特点是简洁、实用：
客房地面为瓷砖，不用地毯与木制地板；
橱柜尽量不装橱门―――。
另外，白龙客栈还减免了一些大型的辅助设施，如豪华的宴会厅、康乐中心等设施。
2.1.2项目优势
白龙核电客栈首要客户是主业公司员工及核电客人，目标群比较确定，投资风险较小。
白龙核电客栈是防城港市目前唯一一个城市客栈，由于投资小、经济实用，经营成本较小，具有较强的市场竞争力。
2.2市场预测
2.2.1市场环境分析
根据波特的‘五力模型’，市场中存在以下五大竞争驱动力：
行业现有的竞争状况、供应商的议价能力、客户的议价能力、替代产品或服务的威胁、新进入者的威胁等，如图1所示，这五大竞争驱动力决定了企业的盈利能力。
我们可以用波特的五力竞争模型对白龙核电客栈进行分析。
潜在进入者
既有竞争者
供应商
替代
客户
供应商的议价能力
新进入者威胁
客户的议价能力
替代品或服务的威胁
图1波特“竞争五力模型”
（1）既有竞争者
旅游主管部门统计，防城港市有三星级酒店9个，；
三星级以下宾馆没有统计数据。
白龙核电客栈拟建在防城港港口区，港口区有一个三星级宾馆――防城港国际迎宾馆，标间优惠价格最低为120元/天。
其他三星级宾馆不能与白龙核电客栈构成直接竞争。
港口区内的其他宾馆酒店住房条件较差，一般不提供餐饮服务。
下表是防城港酒店一览表。
表1防城港宾馆酒店情况一览表
序号
酒店名称
级
别
标间
门市价格
优惠价格
备注
1
防城港电力宾馆
无
108
港口区兴港大道（市供电局）,拥有客房52间
防城港国际迎宾馆
三星
218
120
防城港市港口区友谊路15号,豪华套房、标准房120间
3
防城港星港假日酒店
90
防城港市友谊大道5号
4
防城港金海岸宾馆
防城港市友谊大道16号
5
防城港恒泰酒店
238
防城港市港口区友谊路5号
6
金滩大酒店
288
150
东兴市金岛旅游度假区,有豪华套间、豪华单人间、标准间共102套
7
东兴市银海大酒店
180
东兴市新华大道230号，距中越友谊大桥约一公里
8
防城港务局港务宾馆
拥有280个床位
9
防城港市机关招待所
防城港市兴港大道
10
江山半岛酒店
防城港市江山半岛省级旅游度假区月亮湾景区
（2）潜在进入者
随着北部湾的开发，近年来防城港旅游业蓬勃发展，游客不断增多。
尤其是核电站、火电站、钢铁厂、港口等大项目建设，使得来防城港商务人士增加很快，这将会引来更多投资进入宾馆酒店行业。
（3）客户
在核电建设的前期，白龙核电客栈的首要客户是与核电有关的客户，它包括以下两部分：
①在未建成员工宿舍前，白龙主业公司员工；
②来白龙核电出差的商务人士；
在房源宽松的条件下，来防城港旅游者也是白龙核电客栈的目标客源。
随着核电建设的逐步完工，核电外部客户可能成为主要客源之一。
根据防城港2005年政府工作报告：
旅游业稳步增长，全年接待国内外旅游人数173.39万人次，增长11.0%，其中国内旅游人数169.81万人次，增长11.0%；
海外旅游人数3.58万人次，增长11.1%。
实现旅游总收入5.66亿元，增长6.1%，其中国内旅游收入5.21亿元，增长6.1%；
海外旅游外汇收入545万美元，增长12.4%。
（4）供应商
白龙核电客栈除餐饮材料所占费用较大以外，其他采购的材料不多。
由于核电在当地具有很强的品牌优势，而且核服集团将成立物流中心，统筹采购资源，这不但能增强与供应商的谈判能力，同时也能降低采购成本。
（5）替代品
宾馆酒店主要提供的是住宿与餐饮服务。
在目前条件下，宾馆酒店提供的住宿服务很难有替代品，宾馆酒店提供的餐饮服务竞争者较多，有单纯提供餐饮的酒楼、餐厅、小饭馆等。
2.2.2市场价格预测
根据防城港目前宾馆酒店的整体市场价格，见表1防城港宾馆酒店情况一览表，白龙核电客栈标准间的价格定为130元/天。
2.2.3市场风险
市场风险主要来自周边地区同类或类似宾馆酒店的竞争。
目前周边地区宾馆酒店数量不多、接待能力不大，市场竞争不太激烈。
但随着防城港旅游资源的进一步开发，大工业项目的上马，宾馆酒店的数量和接待能力将会不断增加，市场竞争将日趋激烈。
这样，将分流部分客源，给客房出租率、客房价格带来压力。
不过，本项目是以核电内部和各类供应商、承包商客源为主，受市场竞争影响不是很大。
所以，市场风险程度一般。
2.3产品方案
2.3.1建设规模
根据市场需求预测的市场容量和客源情况，本项目客房面积及布置设计参考三星级酒店标准建造，用地面积20000平方米，建筑面积6000平方米，客房105间，其中标双100间，商务房5套，一共床位205张，最大接待能力7.48万人次/年。
2.3.2产品（服务）方案
根据客源情况以及核电客栈标准，本项目产品（服务）方案如下：
（1）大堂
设有总服务台，提供接待、问讯、结帐等服务。
（2）客房
客房105间，床位200张，其中，标准双人房100间、商务套房5间。
客房设ADSL宽带接入口。
（3）会议室
会议室5间，其中，大多功能会议室1间，内设灯光、音响、投影仪等设备，小会议室4间，用以满足小型会议等功能。
（4）商务中心兼零售柜台
提供传真、复印、网络、票务、出售日常用品等服务。
（5）洗衣房
设投币式洗衣机，提供洗衣服务。
（6）停车场
地上停车场，车位30个，提供停车服务。
3建设地点
3.1项目选址原则
我们根据白龙核电客栈的自身特点及服务对象，在项目选址上确定了以下原则：
（1）距离工地不远
白龙核电客栈是白龙核电建设前期的配套工程，它的首要客户是核电主业员工，为核电建设服务是核服集团建设客栈的主要目的之一。
为了员工从工地到住所的方便，在选址上就近原则是首要原则。
（2）交通方便
出行方便是所有宾馆酒店在选址所要考虑的重要因素之一，白龙核电客栈在选址时，也把地址选在交通主要干道。
（3）周围配套设施齐全
白龙核电客栈主要是提供住宿与餐饮的经济型酒店，减免了一些大型的辅助设施，如豪华的宴会厅、康乐中心等
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