土地估价考试必备2008真题三_精品文档Word格式.doc

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按运用商业用地估价方法的要求，下列不需要进行交易情况修正的是（）。

　　A.承租首层商业用房时附带承租建筑夹层，租赁合同约定租金优惠15%

　　B.出租房屋的物业管理费1.2元/平方米，由承租人自行向物业公司缴纳

　　C.买卖合同约定在房产过户时由买方按成交价的3%和1%分别缴纳契税和土地增值税

　　D.买卖合同约定在房产过户时由卖方按成交价的5.5%和1.0%分别缴纳营业税及附加和土地增值税

　　3.在土地估价过程中，规范的国有土地使用证是重要的依据。

下列选项中，属于国有土地使用证中规范信息的是（）。

　　A.“城镇住宅用地”，“50年”

　　B.“综合用地”，“东至胜利路、南至东林化工厂住宅区、西至红星粮油公司、北至望江路”

　　C.“49680.53平方米”，“宗地界址点坐标J001-J018”

　　D.“新源路209号”，“建筑限高30米，建筑距道路红线5-8米”

　　4.某土地估价师拟撰写一份住宅用地抵押估价报告，在收集所需资料后进行归类分析，属于区域因素说明的内容是（）。

A.宗地红线内土地开发达到“五通一平”（通路、通电、通上水、通下水、通讯及场地平整）

B.受人民币贷款基础利率上调等因素的综合影响，在宗地所在区域拥有在建楼盘的两个房地产上市公司一季度业绩公告利润下降5%

　C.在宗地所在城区国土资源分局、房屋产权登记中心收集到的房地产抵押登记相关规定

　D.根据城市规划，该宗地所在区域将建成一个兼容居住、行政办公等功能的现代物流园区

　　5.在行业检查中，检查组到某估价机构就某评估项目实地检查，发现有下列行为，其中符合要求的是（）。

　　A.受办公场地限制等原因，以电子文件的形式对土地估价报告进行归档

　　B.在两个月内分别以企业改制、抵押贷款为目的对同一宗地进行评估，第二次现场勘察时未拍摄照片

　　C.在估价基准日基准地价更新结果尚未公布但已经验收通过，在估价作业期间内新的基准地价正式公布后，估价采用了新的基准地价成果作为依据

　　D.出具报告时项目主要负责估价师甲某出差，委托另一位估价师代签字

　　6.某单位在其使用的划拨土地上建成办公楼并出租，尚未办理房产登记手续，现该单位为进行内部资产清算，委托土地估价机构进行了地价评估，估价师在估价报告中进行了下列描述，其中正确的是（）。

　　A.为委托方了解估价对象房地产正常市场价值提供价格参考依据

　　B.设定评估结果为估价对象在产权无瑕疵条件下的完全产权价值

　　C.评估时部分参数采用估价对象的实际数据

　　D.该地公布的基准地价基准日为2006年1月1日，估价基准日为2007年12月16日，采用基准地价系数修正法时需进行期日修正

　　7.2008年3月，甲企业拟对其位于某开发区内一宗已出让工业用地厂房及配套建筑进行改建、加建，建设完成后宗地建筑密度和容积率指标将分别由40%、0.9提高为45%、1.2。

土地估价师在为甲企业提供地价综合咨询服务时应做出的正确判断是（）。

　　A.按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案获得批准并经国土部门备案后，补缴因建筑面积增加形成的土地差价

　　B.按规定办理规划建设条件变更审批手续，方案批准后与国土部门重新签订建设用地使用权出让合同或补充协议，但不需要为建筑面积增加补缴土地差价

　　C.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一容积率0.9条件下的市场价格

　　D.改建、加建后增加的建筑面积应补缴土地差价=容积率1.2条件下的市场价格一容积率0.9条件下的原出让价格

　　8.乡（镇）、村集体企业的建设用地使用权可以设定抵押的条件是（）。

　　A.补交土地出让金B.与地上的厂房等建筑物共同抵押

　　C.以土地所有权抵押D.改变土地所有权性质

　　9.根据《城镇土地估价规程》，毛地价与生地价的区别在于（）。

　　A.是否完成基础设施建设B.土地使用权性质不同

　　C.土地交易市场条件不同D.土地使用批准手续不同

　　10.农用地分等的技术路线是，依据全国统一制定的（），以指定作物的光温（气候）生产潜力指数，通过对土地自然质量、土地利用水平、土地经济水平逐级订正，综合评定农用地等别。

　　A.分等单元B.标准耕作制度C.基准作物D.标准样地

　　11.根据《农用地定级规程》，县级标准样地的设置，考虑在技术与管理水平处于平均状况时，从大宗作物产量水平（）的一类土地中选取。

　　A.最差B.最低C.居中D.最高

　　12.土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利。

根据《农村土地承包法》规定，不同类型农用地的承包经营权期限最长的为（）年。

　　A.30B.40C.50D.70

　　13.在其他条件不变的前提下，建设一条工业专用铁路线对居住区的土地价格和仓储或工业用地价格可能会产生的变化，下列判断最合理的是（）。

　　A.居住区地价上升，仓储、工业用地地价下降

　　B.居住区地价上升，仓储、工业用地地价上升

　　C.居住区地价下降，仓储、工业用地地价一定上升

　　D.居住区地价下降，仓储、工业用地地价持平或者上升

　　14.甲公司拟将土地使用权作价与乙公司成立股份有限公司，委托土地估价机构对其已出让在建办公楼用地价格进行评估。

按照委托方的估价目的，经分析所收集到的资料，估价师在评估地价过程中采用的建筑面积指标应选择（）。

　　A.出让合同约定的建筑面积B.在建工程实际的建筑面积

　　C.建筑施工图标识的建筑面积D.房产测绘的建筑面积

　　15.经过充分的市场调查和分析测算，估价师在为某公司提供的房地产投资综合咨询报告中，列出在估价基准日某地块在三种用途下的土地评估价格分别为：

住宅用途10000万元、商业用途7500万元、办公用途7250万元。

对此，下列分析合理的是（）。

　　A.该地块的最佳土地用途为住宅

　　B.出现住宅用地地价与商业、办公倒挂现象，估价结果错误

　　C.按估价期日的市场供求状况，作为住宅用地价格最高

　　D.投资咨询估价应以当地基准地价为主要依据以减少政策风险

　　16.某工厂甲将其通过划拨方式取得的工业用地上的厂房出租给乙公司。

承租后，乙将厂房重新改造装修为饭店和娱乐城经营，并于次年经甲同意在原建筑上加建了第二层。

现因市政建设需要，需征收该厂房用地并进行房屋拆迁，则下列补偿价格评估方案正确的是（）。

　　A.补偿价格=工业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+原单层厂房建筑物价格

　　B.补偿价格=工业用途评估地价一土地使用权出让金+原单层厂房建筑物价格

　　C.补偿价格=商业用途评估地价一土地使用权出让金+现两层厂房建筑物价格

　　D.补偿价格=商业用途评估地价一甲所有划拨土地权益+现两层厂房建筑物价格

　　17.下列关于农用地分等的说法中正确的是（）。

　　A.基准作物指小麦、玉米、水稻三种主要粮食作物中的一种，是理论标准粮的折算基准

　　B.在实际操作上，农用地分等是在国家、省、县三个层次上展开的，县级分等成果要在本县域范围内可比，省级协调汇总成果要在全国范围内可比

　　C.农用地分等中所称的农用地是指直接用于农业生产的土地，包括自然保护区和土地利用总体规划中划定的林地、牧草地及其他农用地

　　D.土壤质量越好，自然质量等指数、自然等别越高

18.下述关于农用地基准地价评估的说法不正确的是（）。

A.农用地基准地价评估主要技术线路有样点地价平均法、定级指数模型法、基准地块评估法

　　B.农用地效益资料中的价格指标均以元为单位，面积指标均以平方米为单位

　　C.农用地基准地价评估的资料包括土地定级工作报告和技术报告、农用地征收的补偿标准文件等

　　D.一般农用地基准地价评估范围包括县（市）行政区内现有农用地和全部未利用地

　　19.经批准，某单位将征收甲乡镇30公顷的农用地。

经估价人员调查，得知该乡镇人均农用地面积1.2亩，其中人均耕地面积0.8亩，政府制定的该镇人均社会保障价格为2万元/人，则该单位需支付的社会保障总价为（）万元。

　　A.450B.600C.750D.1125

　　20.土地估价师在运用市场比较法评估宗地市场公开价格时，可以选择（）作为案例。

　　A.工业用地最低限价B.拍卖出让底价　C.招标出让成交价格D.土地评估价格

　　21.土地估价师在确定宗地地价评估结果时，完全听从委托方的要求，这样的行为违反了土地估价的（）。

　　A.替代原则B.最有效利用原则　C.公开、公平原则D.独立性原则

　22.对于评估已建设完成的普通住宅小区居住用地，土地估价师不宜选用的估价方法是（）

　　A.基准地价系数修正法B.成本逼近法

　　C.收益还原法D.剩余法

　　23.土地估价师运用剩余法估价过程中，在估算不动产总价时，正确的方法是（）。

　　A.依据委托方提供的数据

　　B.根据销售广告中的报价

　　C.选择三个市场案例经市场比较法修正确定

　　D.采用申请销售许可证时备案的售价

　　24.土地估价师在为某投资商评估一块宗地的开发投资价值时，发现委托方提供的规划数据尚未得到城市规划部门的正式批准，如在土地估价报告中采用委托方提供的规划数据，需要在土地估价报告中的（）部分予以说明。

　　A.估价依据B.估价方法

　　C.估价结果D.需要特殊说明的事项

　　25.在采用市场交易资料评估基准地价的过程中，需要对样点数据进行检验。

对此，以下观点正确的是（）。

　　A.均值、方差法和f检验法是对样点数据进行一致性检验的基本方法

　　B.对不同交易方式计算的样点地价，可以不进行同一性检验

　　C.基准地价确定时，要求样点总体呈正态或正偏态分布

　　D.在进行样点总体一致性检验时，需要结合样点数据总体分布类型选择相应的检验方法

　　26.某城市发布的基准地价更新成果中规定了二级土地分类的地价修正方法，其中规定“办公（写字楼）用地按住宅用地基准地价的125%计价，体育及文体设施用地按住宅用地的70%计价”。

对此规定，以下判断不正确的是　　（）o

　　A.办公（写字楼）用地价格高于住宅地价水平

　　B.体育、文体设施用地属于应划拨使用的公益设施用地，制定定价标准无实质意义

　　C.制定二级土地分类地价修正办法可促进土地有偿使用制度的实施

　　D.基准地价评估可不局限于商业、住宅、工业三种基本用途

　　27.制定征地区片综合地价的范围是指在城镇行政区土地利用总体规划确定的（）。

　　A.基本农田保护区B.建设用地范围内

　　C.建成范围内D.农用地范围

　　28.根据国土资源部35号令规定，考取土地估价师资格证书并进入土地估价机构从事土地估价业务，应当经过不少于（）年的专业实践，并进行执业登记。

经过执业登记的土地估价师方能在土地估价报告上签字，承担法律责任。

　　A.1B.2C.3D.4

　　29.土地估