广东省土地估价技术报告评审标准_精品文档Word格式文档下载.doc

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（1）出现两个估价目的；

（2）估价标的不符合土地处分的有关规定，例如不能交易、抵押、转让或者不能被征收征用的土地，不能出现相对应的评估目的。

2、估价依据（3分）。

重点审查：

①估价依据是否充分，法律、法规、政策文件，技术规程，委托方提供的资料，实勘资料等四类是否齐全，表述是否规范等，涉及法律、法规、政策文件的，应注明生效日期；

②政策和法规是否考虑了最新政策调整、是否具有针对性。

每少一项减1分，少3项以上者不得分。

《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2001）、《农用地估价规程》（TD/T1006-2003）等；

3、估价基准日与估价日期（1分）。

一般情况下，估价基准日与估价日期接近，出让、转让、抵押、作价入股、清算、征收补偿、课税等目的的，常规都是在踏勘现场之日，涉及财务记账的多数选择月末。

估价机构可以应委托方要求出具追述性评估和预测性评估报告，此两类报告的估价基准日一般都与提交报告的时间或者估价工作期间的间隔在3个月以上。

凡估价基准日不是实地查勘之日的，应当在“估价的前提条件和假设条件”中明确界定评估设定情况是否与实地查勘之日的状况一致，并提醒估价报告使用者注意区分。

涉及地上附着物的，尤其是青苗、树木的，建议回避追述性评估，或在出具追述性评估报告时要求委托方或者利益相关人签字盖章认可地上物数量及质量、价值等情况并提供基准日的照片。

抵押评估应回避出具预测性报告。

4、价格定义（4分）。

实际和假设的利用条件（用途）、实际和假设的开发程度、有效使用年限、价格类型（公允市场价格或抵押价格或清算价格或快速变现价格或拍卖底价或重置成本价或征收征用补偿价等）、估价基准日等。

每少一项减1分，少4项以上者和设定条件明显不合理者均不得分。

特别说明：

用途和开发程度的假设，应慎重考虑其可行性，应与估价目的相符合并且假设条件是有可能达到的，例如：

现状为工业用地，委托方要求测算改变为商业服务业用地后的地价，如果该区域均规划为单纯的工业园区，就不可行；

现状为生地，委托评估经过“七通一平”、3年后的地价，如果是在特别偏僻的地区，请慎重查阅政府有关市政投入的规划并判定其合理性。

5、估价结果（1分）。

重点审查地价水平的合理性，土地单价的表现形式（尽可能分列楼面地价、地面单价等）、总地价、总价大写、币种等，要求列出估价结果一览表，评估标的位于广东境内的商业服务业用地、公共管理与公共服务用地、住宅用地，建议明示楼面地价，这样将有助于评审专家判断地价结果的合理性。

结果与专家判定的合理估价结果有15％以上的出入的，本项不得分；

土地单价、总地价、总价大写、币种漏项者各减0.5分。

需要特别说明的是，如果不是应用于年度报告质量评审，估价结果的合理性具有一票否决权，即如果专家一致认为土地估价结果严重偏离合理价格，则该报告直接评判为不合格报告。

6、估价报告和估价结果的使用（5分）。

①前提条件和假设条件的合理性、完整性（2分）；

②估价结果和估价报告使用的限制性是否做明确提示（1分）；

③对需要特殊说明的事项（2分），例如无法实地确认的事项和评估中采用的地价指数修正、设定了与证载用途不符或者设定的开发程度与基准日实际开发程度不符等是否有全面、合理的解释。

凡各项说明有偏差者扣减2分；

对权属的理解明显有误者或者属于应特别说明的情况而不予说明者，或者其他说明错误达到2项以上者本部分不得分。

（1）对无法取得土地权属证书或其他合法的权属证明文件的情况下使用假设条件的，必须充分说明假设的理由并作出有关风险提示。

（2）估价对象用途与土地证载用途或其他权属证明文件不一致，需在报告附件中提供以下证明文件：

1．符合城市规划，并取得规划部门意见书；

2．国土或房产行政管理部门认可的书面意见。

（3）合理设定：

在未取得上述第二款中的证明材料并以咨询市场价格为目的的情况下，可提供委托方的书面要求作为辅证。

上述证明材料和设定过程，均需反映在估价报告的“估价报告和估价结果的使用”章节中。

（4）对符合区域性土地市场管理规定而与国家于评估基准日的土地管理政策不符合者，应做特别风险提示，例如广东的集体建设用地流转属于地方规定。

（5）对于划拨地价格、抵押评估价格、快速变现价格和拍卖底价等的内涵和可能存在的风险应作出明确提示。

7、签字盖章（2分）。

①是否有2名估价师签字、盖执业印章，且签字与执业印章字体是否一致；

②是否加盖机构公章。

缺一项者即不得分；

估价师不签字仅盖章，亦不得分。

三、第二部分估价对象描述及地价影响因素分析（16分）

1、估价对象描述（7分）。

①土地位置和登记状况（2分），包括估价对象位置、用途、面积、四至等；

②土地权利状况（3分），包括权属、权利、年期、他项权利等，简述可能了解到的土地取得和流转过程，并分析实际使用与证载状况是否一致；

③土地利用状况（2分），重点说明地上建构筑物及其用途、容积率、建构筑物说明等，如果是待开发土地，应详细说明评估中设定的规划设计指标及设定依据、提醒土地闲置的时间及当地关于闲置土地的处理政策和实际执行情况等。

以上各项如缺项，不得相应分；

描述不完整或表达不清晰，减一半分。

（1）土地权属文件包括国有土地使用证、集体土地所有权证、集体建设用地使用证、农村宅基地使用证、土地他项权利证明书或房地合一的房地产权证、房地产证、房地产共有权证、房地产他项权证，对房地合一管理的地方，签订了土地出让合同并获得建设用地批准书也可以确认土地产权，对商品房占地，可以用经鉴证过的商品房销售（或预售）合同及付款凭证确认土地产权；

对临时用地和临时建筑，可采信有关政府部门出具的临时使用土地和临时建筑批准文件。

（2）由于土地开发利用强度对地价影响较大，在描述地上物时应该把可以证明合法的土地利用强度的有关指标详加叙述，例：

房地产权属证书，房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、或者在建工程的建设工程规划许可证、建设工程施工许可证等，针对以上各项的详细描述可以帮助评审人员判定估价方法中部分参数的合理性。

2、地价影响因素分析（9分）。

①一般因素（3分），有针对性地分析在估价基准日时影响估价对象价格的宏观因素，如产业政策、税收政策、金融政策、房地产市场状况等。

分析完整、清晰得3分，机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分。

②区域因素（4分），区域范围界定是否合理、区域位置、基础设施和市政公用设施、环境条件、产业集聚度、规划条件、区域土地利用状况等描述是否考虑了估价对象特点，全面而恰当。

每遗漏一项对估价对象价格有重大影响因素的减0.5分，机械套用非基准日的资料或者分析没有针对性者不得分。

③个别因素（2分），主要考虑宗地自身条件（面积、形状、水文地质条件、临路状况等）、最合理和最有效利用、个别开发程度等地价的影响。

报告中考虑了估价对象特点，个别因素选择恰当，对地价影响程度分析客观得2分，每遗漏一项减0.5分。

四、第三部分土地估价（60分）

1、估价原则（1分）：

要求估价原则选择得当、全面，与估价目的及估价方法相协调。

下列情况下不得分：

（1）遗漏合法原则；

（2）采用了收益还原法和剩余法而遗漏最高最佳使用原则的；

（3）采用了市场比较法、基准地价系数修正法、收益还原法或剩余法的而遗漏替代原则的。

2、估价方法与估价过程（55分）：

要求估价方法选择得当，选择依据阐述充分。

对选用了不合理的方法或者对所选方法不作任何说明者或者说明是属于牵强附会的堆砌者，在本部分的调节系数中由评审专家给予90％～100％的调节。

另外，每一种方法的最终得分评审专家都可以综合平衡，如果还存在表中各项未能涵盖的减分点，可以给予90％～100％的调节。

①《规程》要求两种以上评估方法。

除非是市场交易极为频繁、近期可参照案例很多，且评估标的价值量较小，可以考虑仅采用一种市场比较法，否则对采用一种方法评估者不予评分。

②有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法；

对收益性房地产的估价，应选用收益还原法；

具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用剩余法；

在市场依据不充分且不宜采用市场比较法、收益还原法、剩余法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

按估价对象和估价目的划分，估价方法的选用一般情况下，遵照如下标准：

用地类型

适宜的估价方法

住宅

l、一般以市场比较法为主，以剩余法为辅；

2、对缺乏可售或可租的比较实例的旧有居住房地产可采用成本法或者基准地价系数修正法作为主要的估价方法。

商业服务业（含商务金融用地、住宿餐饮用地等）

1、 

有条件选用市场比较法的，以市场比较法为主，收益还原法为辅；

2、 

可比案例较少或可比性较差，可以收益还原法为主，以市场比较法为辅。

工矿仓储用地

l、对具有买卖或租赁交易案例的，应同时选用市场比较法或收益还原法进行评估。

2、在市场依据不充分时，可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法为辅。

公共管理与公共服务用地、特殊用地、交通运输用地

可以成本逼近法为主，以基准地价系数修正法（基准地价可参照工业用地）为辅，或在有潜在收益的情况采用收益还原法。

耕地、园地、林地、草地、水域及水利设施用地、其他土地

可以选用收益还原法、成本逼近法、剩余法、基准地价修正法（含系数修正法、定级指数模型评估法、基准地块法），未利用地的评估的评估要根据开发后的用途选用不同的方法。

涉及农用地征用的，可采用综合法、比较法和征用区片价系数修正法三种方法，综合法所评估的农用地征用价格等于农用地价格、地上附属物价格和社会保障价格之和。

③在可使用其他方法的前提下，不推荐使用基准地价系数修正法，使用该方法的前提必须是近三年内制定或更新过的基准地价；

在以课税为目的的评估中，不受上述限制。

不作任何说明者，不得分。

采用两种方法进行评估的，估价方法与估价过程评分的55分中，主要方法占30分，次要方法占25分，两种方法不分主次各占27.5分；

使用三种方法评估的，三种方法不分主次的各占18.33分，分主次的分值由评委酌情计算。

对可参考交易案例较多、总地价较小而采用一种方法评估的，视作该方法为主要方法，满分为30分，此为采用一种方法的最高得分。

需要特别说明的是，规程要求宗地评估需要两种以上的方法，尽管有些情况下一种方法的评估结果更有代表性，但有另一种方法对评估结果进行检验一定是有帮助作用的，因此原则上要求每份报告均采用两种以上方法评估。

为便于计算，估价过程得分先设定每种估价方法的总分为100分，之后按下列公式计算乘以权重后得到加权总分：

估价方法与过程总得分=（第一种方法得分*第一种方法权重+第二种方法得分*第二种方法权重+……）

常用方法中应注意的问题:

（1）市场比较法：

①比较案例选取（25分）。