静安区北宝兴路基地旧城区改建房屋征收补偿方案Word下载.docx

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10、上海市国有土地上房屋征收评估技术规范（沪房规范〔2018〕6号）

11、其他相关法规和规范性文件

二、房屋征收的目的

根据《上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则》第八条及《关于确认北宝兴路基地旧区改造房屋征收范围的批复》（静府复〔2019〕7号），拟征收该国有土地上的房屋。

三、房屋征收的范围

房屋征收范围：

东至北宝兴路、南至柳营路、西至成套公房小区、北至洛川东路。

（详见征收范围附图）。

四、征收补偿协议主体的确定

房屋征收补偿协议应当由房屋征收部门与被征收人、公有房屋承租人签订。

被征收人、公有房屋承租人以征收决定作出之日合法有效的房地产权证、租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同计户，按户进行补偿。

（注：

一个不动产单元发放多本不动产权属证书的，按一证计户。

）

被征收人以不动产权属证书（房地产权证）所载明的所有人为准，公有房屋承租人以租用公房凭证、公有非居住房屋租赁合同所载明的承租人为准。

房屋征收范围内的公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的，按照《关于公有居住房屋承租人户口迁离本市或死亡的确定房屋征收补偿协议签订主体的通知》（沪房管规范征〔2013〕9号）文件执行。

房屋征收范围内的私有房屋不动产权属证书（房地产权证）所载明的所有人死亡的，应当根据《中华人民共和国继承法》的规定办理相关继承手续后，由继承人签约，多个继承人的可以公证委托书或指定的第三方公信人士（详见基地公示名单）当场见证委托过程的形式委托代表签约。

五、居住房屋征收补偿所得的归属和安置义务

征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人；

公有房屋承租人所得货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其共同居住人共有。

公有直管空置房屋由授权经营管理单位负责清退占用房屋人员搬出原址并交出空房。

六、被征收房屋类型和建筑面积的认定办法

（一）被征收房屋类型的认定

房屋类型根据《关于修订<

上海市房屋建筑类型分类表>

的通知》（沪房〔90〕规字发第518号）、《关于调整本市房屋建筑类型分类的通知》（沪房地资市〔2003〕141号），以房产产籍资料记载的房屋类型为准。

（二）被征收居住房屋建筑面积的认定

1、被征收公有居住房屋建筑面积的认定：

承租的公有居住房屋，以租用公房凭证所记载的建筑面积为准；

租用公房凭证记载的是居住面积的，按下表所列的换算系数计算建筑面积：

房屋

类型

公寓

独立

住宅（花园住宅）

新里

住宅

新工房

（有电梯、成套）

新工房（无电梯、成套）

新工房（无电梯、不成套）

“两万户”

旧里

简屋

换算

系数

2.06

1.83

1.82

2.00

1.98

1.94

1.65

1.54

1.25

在2001年11月1日以前租用公房凭证中已有记载的、用于居住并已计算收取租金的阁楼，高度在1.2米至1.7米（含1.2米和1.7米）的部分，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积；

1.7米以上的部分，按照实际居住面积，以上表所列换算系数计算建筑面积。

其他情形的阁楼，不计算建筑面积。

但高度在1.2米以下且属于唯一承租部位的阁楼，按照实际居住面积的一半，以上表所列换算系数计算建筑面积。

租用公房凭证记载的独用的厨房（灶间）、备餐室、厕浴室、壁橱、箱子间、走道、晒台、阳台、天井、楼梯间等部位的面积不作为换算建筑面积的基数，但单独调配作为居住部位使用的除外。

2、被征收私有居住房屋建筑面积的认定：

（1）已经登记的私有居住房屋，其建筑面积一般以不动产权属证书（房地产权证）和房地产登记簿的记载为准；

不动产权属证书（房地产权证）和房地产登记簿的记载不一致的，除有证据证明房地产登记簿确有错误外，以房地产登记簿为准。

私有居住房屋中的阁楼（包括不动产权属证书（房地产权证）“附记”部分的阁楼），不予认定建筑面积；

已经登记的私有居住房屋，在不动产权属证书（房地产权证）记载以外的搭建面积，不予认定建筑面积。

（2）未经登记的私有居住房屋，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的，以实际建筑面积为准。

（3）未经登记的私有居住房屋，有房屋建造批准文件但未记载建筑面积的，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量建筑面积为准，超出房屋建造批准范围的搭建部位不予认定建筑面积。

（4）未经登记的私有居住房屋，无批准文件的不予认定建筑面积，但有相关材料证明在1981年以前建造、并用于居住的房屋，以房屋行政管理部门认定的房屋调查机构实地丈量的建筑面积为准；

1981年以后改扩建增加的部位不予认定建筑面积。

相关材料指房管历史资料、地籍图、街道（乡镇）出具的证明等。

无法确定具体建造年份的，根据实地丈量的建筑面积为准，每层认定的建筑面积最多不超过土地使用权证记载的占地面积，实际层数超过3层的，认定到3层，3层以上部位，不予认定建筑面积。

特殊情形：

对共同用地范围内的同幢房屋存在多个独立产权的，其中未经登记的私有居住房屋，以实际丈量的建筑面积为准，但认定建筑面积最多不超过该产权相对应的土证记载面积与该整幢房屋实际层数的乘积，实际层数超过3层的，按3层计算，3层以上部位，不予认定建筑面积。

3、按以上规定中不予认定建筑面积的部分，可以给予建筑物残值补贴（具体详见本方案的建筑面积的残值补贴标准），但经认定为违法建筑的不予补偿。

（三）被征收非居住房屋建筑面积的认定

1、非居住房屋的界定标准：

（1）原始设计为非居住房屋，延续至房屋征收决定作出时仍作为非居住房屋使用的，可以认定为非居住房屋；

（2）公有房屋承租人与公有房屋出租人签订了公有非居住房屋租赁合同，建立了公有非居住房屋租赁关系的，可以认定为非居住房屋；

（3）不动产权属证书（房地产权证）和房地产登记簿记载的权利人为单位，可以认定为非居住房屋，但其房屋性质明确记载为居住或者实际用作职工或者职工家庭居住使用的除外；

（4）原始设计为居住房屋，经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，除有特别规定以外，可以认定为非居住房屋。

但在2001年11月1日以前，已经以居住房屋作为经营场所并领取营业执照的，可以认定为非居住房屋；

在2001年11月1日以后，以居住房屋作为经营场所并领取营业执照，未经市或区（县）房屋行政管理部门批准居住房屋改变为非居住用途的，不认定为非居住房屋。

（5）市、区（县）劳动部门核发的《非正规就业许可证》，以及市、区（县）民政部门或街道核发的《社区服务证》的持证人所使用的居住房屋，不认定为非居住房屋。

2、被征收非居住房屋建筑面积的认定：

（1）有不动产权属证书（房地产权证）的，以不动产权属证书（房地产权证）记载的非居住用途的建筑面积为准。

（2）公有房屋签订公有非居住房屋租赁合同的，以合同记载的建筑面积为准。

（3）经政府相关职能部门审批同意“居改非”的房屋，以审批文件记载的非居住面积为准。

（4）经工商部门核发营业执照的非居住房屋，工商部门的相关申请和批准文件中有营业面积记载的，以相关文件记载的营业面积为准，所记载的营业面积大于房屋建筑面积的，按房屋建筑面积计算。

（5）经工商部门核发经营饭店、旅馆营业执照的被征收房屋，可按实际经营部位认定非居部位和建筑面积；

其他情况的营业执照，原则上按照被征收房屋底层部位认定非居部位和建筑面积。

若相关材料只有非居部位没有确定的非居建筑面积的，可由房屋调查机构实地丈量。

（6）经工商部门核发营业执照的原私有居住房屋且只有唯一部位的，工商部门的相关申请和批准文件中又无营业面积记载的，按取得营业执照时的户籍人员人均建筑面积2平方米计算居住部分建筑面积，剩余部分为非居住部分建筑面积；

若经计算，非居住建筑面积小于2平方米的，则非居住建筑面积认定为2平方米，剩余部分为居住部分建筑面积。

（7）被征收公有居非兼用房屋建筑面积的认定：

被征收公有房屋因市或区（县）房屋行政管理部门批准部分居住部位改变为非居住用途，产生既有居住部分，又有非居住部分的，非居住部分建筑面积的认定以非居住房屋租赁合同或“居改非”审批文件记载的面积为准，居住部分面积按“居改非”前原始记载的居住面积乘以相应换算系数后，减去认定的非居住部分建筑面积，其剩余面积认定为居住部分的建筑面积。

3、经工商部门核发营业执照且原始设计为非居住房屋的，应按照非居住房屋进行补偿。

在房屋征收决定作出时，房屋内有户籍人员的，不得作为居非兼用房屋，不得享受居住困难户保障补贴。

七、协议生效及履行

作出征收决定之日起至签约期内征收签约率达到90%的，征收补偿协议生效。

签约率未达到规定签约比例，征收决定终止执行。

原则上五年之内不再安排旧区改造征收工作。

本基地设签约期一个月，签约期具体时间另行公告。

征收补偿协议签订之后，被征收人、公有房屋承租人应当依约履行搬迁义务，若协议签订之日在基地集中搬迁之前的，搬迁期限自集中搬迁之日起30天内；

若协议签订之日在基地集中搬迁之后的，搬迁期限自协议签订之日起30天内。

（基地集中搬迁开始时间详见公告）

被征收人、公有房屋承租人在约定的搬迁期限内不履行搬迁义务，经征收部门书面催告后，仍不履行搬迁义务的，房屋征收部门可以解除已签订的补偿协议，补偿协议约定的权利义务终止。

八、房屋征收补偿方式

征收居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。

征收非居住房屋的，被征收人、公有房屋承租人可以选择货币补偿，也可以选择居住房屋产权调换。

征收企事业单位的房屋《上海市人民政府办公厅转发市住房保障房屋管理局、市规划国土资源局关于推进本市房屋土地征收中企事业单位房屋补偿工作若干意见的通知》规定办理。

由房屋行政管理部门代理经租的宗教团体的房屋和执行政府规定租金标准的私有出租的房屋，被征收人以货币补偿为主。

被征收人、公有房屋承租人选择房屋产权调换的，应与房屋征收部门计算、结清被征收房屋补偿金额和用于产权调换房屋价值的差价。

九、征收居住房屋的补偿、补贴及奖励的计算标准

（一）征收私有居住房屋：

被征收居住房屋的补偿金额=评估价格+价格补贴。

评估价格=被征收房屋的房地产市场评估单价×

被征收房屋的建筑面积。

被征收房屋的房地产市场评估单价