工程部作业指导书newWord格式文档下载.docx

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（1）设备管理部职能-----------------------------------------------------------（3）

（2）设备管理部功能-----------------------------------------------------------（4）

3、岗位职责

（1）设备工程师岗位职责------------------------------------（4）

（2）维修主管岗位职责--------------------------------------（4）

（3）设备主管岗位职责--------------------------------------（5）

（4）维修工岗位职责----------------------------------------（5）

（5）各设备员（包括消防、电梯、其它设备员）岗位职责--------（5）

二、工作流程

日常工作流程图-----------------------------------------------（7）

三、工作标准及要求

1、工作标准

（1）日常操作规程

①供配电系统安全作业指导书--------------------------------（7）

②电工安全操作规程----------------------------------------（13）

③电工维修操作技术安全规程--------------------------------（14）

④水泵安全操作规程----------------------------------------（14）

⑤中央空调主机安全操作规程--------------------------------（18）

⑥电梯安全操作规程----------------------------------------（19）

消防设备安全操作规程------------------------------------（21）

发电机安全操作规程--------------------------------------（22）

车辆自动道闸系统操作规程--------------------------------（22）

（2）设备房管理保养制度

①配电房管理制度------------------------------------------（24）

②水泵房管理制度------------------------------------------（24）

③电梯机房管理制度----------------------------------------（24）

④消防监控中心管理制度------------------------------------（25）

⑤柴油发电机房管理制度------------------------------------（25）

电梯管理制度--------------------------------------------（26）

柴油发电机管理制度--------------------------------------（26）

（3）设备管理制度

消防设备管理制度----------------------------------------（27）

监控系统管理制度----------------------------------------（27）

（4）设备保养标准

①给排水设备、设施、管道检修保养制度----------------------（28）

②监控设备的维保标准--------------------------------------（31）

③强电设备维修保养标准

干式变压器保养标准--------------------------------------（31）

低压配电柜保养标准-------------------------------------（32）

④给排水设备维修保养标准----------------------------------（32）

空调设备维修保养标准------------------------------------（33）

消防设备维修保养标准------------------------------------（34）

风机保养标准--------------------------------------------（35）

柴油发电机维修保养标准----------------------------------（35）

车辆自动道闸系统保养标准--------------------------------（36）

电梯的维护保养标准--------------------------------------（37）

（4）应急操作处理规程

①燃气泄漏的紧急处理程序----------------------------------（37）

②雷暴及台风的紧急处理程序--------------------------------（38）

③供水系统紧急事件处理程序--------------------------------（38）

④发生火灾、火警时的紧急处理程序--------------------------（39）

⑤大面积停电或电力设备故障处理程序------------------------（39）

⑥电梯应急处理程序----------------------------------------（39）

2、其它要求

（1）礼仪规范

①入户维修-------------------------------------------------（41）

②行为规范-------------------------------------------------（42）

③文明用语-------------------------------------------------（43）

④电话/对讲机的使用用语------------------------------------（43）

（2）规章制度

①报告制度-------------------------------------------------（44）

②值班制度-------------------------------------------------（45）

③交接班制度-----------------------------------------------（45）

④临时用电用水管理制度-------------------------------------（45）

⑤投诉接待、跟踪处理制度-----------------------------------（46）

⑥节能管理制度---------------------------------------------（46）

（3）培训与考核

①员工培训制度---------------------------------------------（47）

②新员工培训进度表-----------------------------------------（48）

③员工考核评比制度-----------------------------------------（48）

④员工考核评比标准-----------------------------------------（49）

（4）服务与验证

①设备管理部日常规范化服务标准-----------------------------（50）

②日常操作管理细则-----------------------------------------（50）

③安全综合检查方法-----------------------------------------（51）

④机电服务过程的检验---------------------------------------（52）

四、工作表格---------------------------------------------------（53-80）

--各工作表格页码见附件----------------------------------------（82）

第一章组织机构及岗位设置

一、工程部组织机构设置图

二、部门职能

1.设备管理部职能

1.1负责消防系统、供配电系统、给排水系统、电梯系统及空调通风系统的运行管理，设备的维修保养、故障抢修工作及各小区入户维修等管理工作。

1.2负责中高层二次供水水池清洗工作及管道阀门的维修保养工作。

1.3负责小区室外消火栓、阀门的维修保养工作。

1.4负责建立设备台账、设备更新和小项增改工作。

1.5负责编写消防、电梯、供电、给排水等各系统操作规程和维修保养规程，机电人员招聘、培训、考核以及日常行政处理工作。

1.6负责新接小区机电、消防设备的检查验收工作，供配电系统的运行管理和维修保养工作。

1.7负责小区游泳池、景观循环等系统的动力机电设备的维修保养工作。

1.8设备维修组与日常维修组要相互配合、协调，特别是遇到突发特殊事件情况下，要听从总部的指挥，相互协助。

2.设备管理部功能

2.1设备管理部是执行部门，主要是解决问题。

2.2做好本部门日常的服务工作，接受信息并解决各种突发的问题，做好记录，做好本部门提供服务的检查工作。

2.3具体负责设备设施的日常维修保养、运行管理及入户维修、水池清洗、电梯年检、变压器年检、工程遗留问题处理等工作。

三、岗位职责

1.设备工程师岗位职责

直接上级：

总工程师

直接下级：

设备主管、维修主管

职责权限：

1.1全面熟悉和了解辖区楼宇设施设备分布情况，制定公共设施设备的保养计划,跟踪落实。

1.2根据要求按时向总工程师提交工作总结及计划，并按照计划进行落实。

1.3负责组织对外包服务项目的监管工作，并做好记录。

1.4定期组织对各类设施设备进行巡视检查，并做好记录。

1.5定期组织对消防栓、灭火器等进行检查，并做好检查记录。

1.6组织、参与对新设施设备移交的验收接管工作，负责将相关的技术资料、图纸归类后交客户服务部存档。

1.7负责绘制辖区内公共设施设备分布状况示意图，并根据实际情况及时更新完善。

1.8定期对部门人员进行业务知识、操作技能的培训。

1.9对部门人员的转正、晋级及降级、辞退进行审核并向主任提交书面意见或建议。

1.10负责部门人员绩效考核工作。

1.11负责组织维修人员对水、电表的查抄及审核工作，向客户服务部提供公共部位水、电分摊办法及用量的具体数据。

1.12负责各种外协单位水电费的查抄和核算工作，协助事务助理进行收费。

1.13完成上级领导交办的其它任务。

1.14根据各项目情况，调配服务中心资源。

2、维修主管岗位职责

设备工程师

维修工

2.1全面熟悉和掌握所管辖区域内各种管道、阀门、线路分布情况及位置。

2.2负责本班工作，依照设备工程师制定的维修保养计划，组织人员按期完成任务。

2.3负责本班日常维