蔡子池市场农改超建设项目投资可行性方案计划Word下载.docx

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7000万元

法人代表:

李万元

单位地址：

耒阳市神农路499号

1.1.3公司简介

万元集团简介：

万元置业集团有限公司（简称万元集团），是一家经国家工商行政管理总局核准成立的集农业、能源、旅游酒店、房地产、金融、商业等产业于一体的无区域性集团公司。

集团总部现已迁湖南长沙国贸大厦，现有职工两千多人，其中大专以上学历108人，研究生和高级技术职称25人。

资产过6亿元，年销售收入过20亿元。

公司下设农业事业部、旅游酒店事业部、房地产事业部和能源事业部，确立了以油茶基地及深加工、旅游酒店为企业发展战略长线，以房地产开发为企业发展战略中线，以贸易为企业发展战略短线的战略规划。

万元人坚守“以感恩之心奉献”的企业思想灵魂；

秉承“报效家国，实现自我”的企业使命；

憧憬“进军全国，放眼世界”的企业愿景；

以“纳税意识”报效国家、“报恩意识”回报社会、“自强意识”做大做强企业，体现人生价值的三个意识为坐标，朝着为社会奉献的目标而努力，励精图治，勇攀高峰，以坚实的步伐立志建设“持续增长、和谐发展、卓越诚信”的百年企业。

公司成功跻身于“湖南省私营企业100强”、衡阳市“民营企业50强”。

先后被《人民日报》评为“全国诚信单位光荣榜”上榜单位；

连年被湖南省银行业协会评为“守信用单位”；

被湖南省专业信用评级机构评为“信用等级AAA级单位”等荣誉。

目前公司正按照集团发展的战略，昂首阔步向着百亿资产的集团公司迈进。

耒阳万元房地产开发有限公司简介：

万元房地产开发有限公司是万元置业集团的下属全资子公司，是集团公司在房地产开发的旗舰运作平台，已成功开发运作了耒阳市“明珠花园”等优秀的房地产开发项目，并获得了“全国十佳宜居楼盘”奖项。

公司现有员工36人，拥有一大批高素质专业技术人才，其中，本科学历4人，专科学历10人，专业技术人员9人。

公司内设总经办、营销部、项目部、开发办、财务部等机构。

目前，公司正全力运作耒阳当地的三大政府重点房产项目，——万元·

西湖广场、沿江南路风光带。

这些项目建成后，将引领耒阳房地产开发新潮流，打造耒阳城市建设新名片，缔造耒阳城市面貌新格局，为提升耒阳城市品位，创造和谐美好的耒阳人文环境做出新的贡献。

其中，万元·

国际城（三湘明珠住宅小区）位于耒阳市最繁华的五一东路商业圈以南，项目方圆百米之内就有蔡伦纪念馆、杜甫公园、鸭婆洲等著名旅游景点，规划用地面积6461㎡，总建筑面积约76000㎡，总高度99m，共31层。

其中地下室二层为配套设施及停车场用房，面积约为9700㎡，共197个车位；

裙楼一～五层为商场，面积约为23000㎡，六～三十一层为住宅楼，分南、北两栋塔楼，南栋面积约为17500㎡，北栋面积约为26000㎡，设计总户数为440户，投资总额约1.7亿元。

建筑造型采用现代风格，线条简约时尚，建成后将成为耒阳市标志性建筑之一。

项目设计聘请国内知名设计院--湖南大学设计院设计，在建筑设计上充分体现了以人为本的设计理念，在入口及地下停车库部分均有良好的道路连接相同，并在人行道上放置盲道标志，各入口部分均按有关规范设置残疾人坡道，方便出入，在首层至五层的商业空间对设置有单独的残疾人卫生间。

在户型设计上也采用了人性化的设计，大开间、大阳台、明厨、明卫、明厅、明卧，这样不仅可以达到通风采光效果，而且还可以达到最佳的景观效果，户型结构从一房到四房，面积从40多平米到160多平米，户型设计以人为本，动静功能分区、干湿分离、洁污分离，更有136.7平米到225平米的空中别墅，有简约型的四房两厅两卫户、奢华型的四房三厅三卫、五房三厅三卫，全新的设计理念打造出现代新型的居住方式将引领耒阳人的居住革命。

商场由香港万亿百货自主经营，将于2011年9月25日开业。

目前规划一楼为传统珠宝百货，二楼为女装精品，三楼为品牌男装，四楼为大型游乐场及童装，五楼将引进知名大型电影院（潇湘影视集团）及餐饮美食，将会是耒阳人民购物、休闲、娱乐一条龙服务的最佳去处。

工程由湖南省第三工程公司承建，目前工程已主体封顶并投入使用。

1.1.4可行性研究报告编制单位：

耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司

法定代表人：

刘彬

编制人：

刘彬邓先进陈进刘文

1.1.5项目建设性质:

改建

1.1.6项目概况

2004年7月14日，国务院办公厅转发商务部等部委的《关于进一步做好农村商品流通工作的意见》，表示支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区，随着耒阳市城市建设的飞速发展，城市面貌的日新月异，实现市委市政府提出的“建设生态城市，打造三湘明珠”，2020年为提升城市品位，扩大城市规模，完善中等城市骨架，实现“双六十”的发展目标，满足人们生活水平日益提高的需要，及符合城市规划的整体要求。

耒阳市现有城市人口40万人，流动和暂住人口约5万人，年均人口增加1万多，到2020年发展成60万人的中等城市，意味着耒阳城区必须扩展到再容纳十五万人的规模。

耒阳万元房地产开发有限公司在取得其他项目开发成功的同时，正着手蔡子池市场“农改超”建设开发。

耒阳万元房地产开发有限公司作为项目的业主，建设一个集生态、居住、购物、休闲等多功能于一体的商业中心，目的在于推进城镇化进程，加快城市建设，适应人民生活水平及生产质量提高的需要，同时促进当地经济健康、快速发展。

经耒阳市发改委、国土资源局城乡规划局等有关部门批准，蔡子池市场“农改超”建设项目开发现已达到可行性研究报告编制阶段。

蔡子池市场“农改超”建设项目位于耒阳市城市老商业区，北临五一东路，西临群英南路，南临蔡池路。

规划总用地面积约14224㎡（合21.3亩），地块呈长方形，形状较规则，目前为蔡子池市场及老居民区。

项目总建筑面积84058㎡，建筑层数为30层；

其中一至五层均为商铺（场），商场面积共为35910㎡，住宅面积为48148㎡，项目建成后可容纳住户482户，其中居住人口1542人，提供就业机会约320个。

项目规划布局科学合理，交通组织方便，公建及生活配套设施齐全，环境绿化及空间构思新颖、独特，物业管理一流。

该项目的建设可与和周边项目一起，增强市民的凝聚力，改善市民的生活质量，是耒阳市城市开发建设、基础设施配套、“农改超”的一个催化剂。

1.2可行性研究的依据和范围

1.2.1可行性研究的依据

蔡子池市场“农改超”建设项目可行性研究报告于2013年3月由耒阳市万元房地产开发有限公司（以下简称项目业主），委托湖南省耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司编制，经过现场勘察和广泛调查，收集有关资料后研究论证完成，本报告主要以下列文件和基础资料为编制依据：

1.2.1.1蔡子池市场“农改超”建设项目《建设项目选址意见书》

1.2.1.2蔡子池市场“农改超”建设项目《用地红线图》、《规划设计平面图》

1.2.1.3蔡子池市场“农改超”建设项目建筑设计图、施工合同

1.2.1.4耒阳市计委、国土、规划部门有关项目工程建设的审批文件

1.2.1.5项目单位提供的详细资料和编制单位收集的相关资料

1.2.2可行性研究范围

1.2.2.1通过对耒阳市的社会、经济发展状况及城市建设开发、居民住房现状等进行调查和发展前景预测，结合五一东路两边改造建设开发，论证本项目建设的必要性和所具备的建设条件，做到目标正确恰当，近远期相结合，建设步骤合理，三个效益同步发展。

1.2.2.2通过工程技术的规划初步方案的评审，确定具体经济建设规模，工程技术的初步方案和各项目选址用地规模。

1.2.2.3估计项目总投资，提出资金来源与筹措方式，拟定建设进度。

1.2.2.4建立、健全项目组织机构和人员编制

1.2.2.5通过项目建设的综合评价，从城市政治、经济、社会、生态和环境等各方面，论证建设的必要性、经济合理性、技术可行性、分析项目抗风险能力，提出研究结论和建议。

1.3区域概况

1.3.1自然条件

1.3.1.1概述

耒阳市位于湖南省东南部，衡阳市最南端，地处衡阳盆地，南缘向五岭山脉的过渡地段。

位于东径112037′—113094′，北纬26007′—26043′，东北邻安仁县，东南连永兴县，西南靠桂阳县，西临舂陵水，与常宁隔河相望，北界衡南县，南北长62公里，东西宽58公里，成不规划棱形，境内河川交错，支流密布，耒水、舂陵江自南北注入湘江，物种繁多，四季分明。

1986年11月经国务院批准改县为市，辖三个办事处，31个乡镇，土地面积2656平方公里，至2010年底，总人口130万人，非农业人口33.33万人。

市区面积29.2平方公里，市区人口30万人。

1.3.1.2交通状况

耒阳市地理位置十分重要，南邻郴州、永兴，可通南粤沿海经济发达地区；

北连衡阳湘潭，直抵省会长沙，西以舂陵水与桂阳、常宁隔河相望，可至永州去广西。

东靠安仁达井冈山，素有兵家必争之地。

铁路京广线及武广高铁经城区灶市、南岭掠城而过；

水路耒水、舂陵水皆入湘江；

公路107线、京广高速公路纵贯城区南北，省道1811、1817线横穿东西；

重要的是高速公路在我市辖区内设置了三个出入口通道，即新市、五里牌、公平。

1.3.1.3气象条件

耒阳市属于亚热带季风湿润气候，常年平均气温18.1℃，最高温度达43.1℃，其中，一月份最低，月平均气温5-8℃：

七月份最热，月平均气温27-37℃，年日照时数1450-1700小时，全年无霜期266天-318天。

历史平均降雨量为1335.8mm。

1.3.1.4水文、地质

耒阳市土壤种类多样，尤以红壤为主，为第四纪红土壤。

地质构造复杂，外力作用明显，以丘陵、岗地为主。

山丘岩性主要有板页岩、紫色砂页岩、砂岩、石灰岩等，地表水和地下水丰富。

该规划区域为紫色砂岩区。

耒阳市区为少震地区之一，新中国成立后，尚未发现破坏性的地震。

1.3.1.5自然资源

耒阳市自然资源丰富，辖区内三都、南阳、夏塘、上堡、公平、泗门洲等乡镇蕴藏着大量的煤炭资源，已探明储量为5.1亿吨，年出产原煤480.61万吨；

黄市的大理石、黄铁矿，哲桥、仁义一带的锰矿、高岭土，舂陵江一带的锡矿，丰富的杉木、楠竹，以及丰富的水力资源和大量的石灰石资源，构筑了耒阳市丰富的矿产资源。

耒阳市的电力工业、水泥生产、矿产采掘等工业生产已在省内占有重要的位置。

旅游产业是耒阳市的新兴产业，我市有古朴的原始风貌和休闲娱乐的自然景观，如黄市十万亩竹海风光，一衣带水的耒水沿岸风光，令人陶醉的汤泉山庄；

有令人倾怀的人文景观，如蔡侯祠、杜陵书院、环绣楼、发明家广场、杜甫公园、蔡伦公园、张良洞……它们各具特色，吸引着越来越多的旅游客人，其前景不可估量。

1.3.2城市经济

随着改革开放和现代化建设的进行，社会经济和文化发展取得了显著的进步。

2010年共完成GDP240.08亿元，增长16.5%。

其中第一、二、三产业增加值分别为42.14亿元、106.72亿元、91.23亿元，分别增长4.5%、21.5%、14.7%。

完成财政总收入17.13亿元，增长23.9%，税收占财政总收入比重达80.22%，城镇居民人均可支配收入15454元，增长9.4%；

农民人均纯收入7406元，增长14.2%。

2010年粮食总产值达687792万元，牲猪出栏146.5万头，水产品总产值达29052万元。

重点项目基础工程建设有了一定的发展，基础环境有了明显的改善，实现社会消费品零售额55.06亿元。

1.3.3城市建设状况

耒阳市区位条件非常优越，加之市场条件下，房地产业的兴起和土地的补偿使用，城市建设资金的多渠道、多样化等更加速了发展步伐。

2011年，全市固定资产投资113亿元，同比增长36.5%，基本设施投资完成15.21亿元，制造业投资48.83亿元，社会事业投资4.