物业服务手册.docx

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物业服务手册

序言

   本手册由“管理公约”及“物业管理服务协议”两部分组成，为保障全体业主、住户及商户的合法权益，本手册作为《商品房买卖合同》的组成部分，对双方签约人均具有同等法律效力。

甲方：

乙方：

乙方所购房屋销售（预售）合同编号：

乙方所购房屋基本情况：

类型：

地址：

建筑面积：

 平方米；

套内面积：

 平方米；

管理公约

说明

根据中华人民共和国法律以及xx市地方法规，结合xx小区的具体情况，为维护xx小区全体业主和用户的合法权益，明确各自的权利、义务和责任，确保xx小区有公开、明确的规章可以遵循，特制定xx小区业主公约”（以下简称“公约”）。

本业主公约对xx小区全体业主、用户、发展商及管理公司均具有约束力，公约涉及之发展商、业主及管理公司均包括受让人、继承人、承租人或占用人。

第一章：

总则

第二章：

物业基本情况

第三章：

管理处的权力及职责

第四章：

业主的权力及义务

第五章：

发展商的权力

第六章：

物业管理服务费用

第七章：

管理费和其它费用的缴付方式及追缴办法

第八章：

公共守则

第九章：

纠纷的解决

第1章总则

1、根据《物业管理条例》和相关法律、法规、政策，建设单位在销售物业之前，制定本临时公约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。

2、建设单位应当在物业销售前将本临时公约向物业买受人明示，并予以说明。

2.1、物业买受人与建设单位签订物业买卖合同时对本临时公约予以的书面承诺，表示对本临时公约内容的认可。

2.2、本临时公约对建设单位、业主和物业使用人均有约束力。

2.3、建设单位与物业管理企业签订的前期物业服务合同中涉及业主共同利益的约定，应与本临时公约一致。

第二章物业基本情况

物业名称；

座落位置；

物业类型；

建筑面积。

物业管理区域四至：

东至；

南至；

西至；

北至。

根据有关法律法规和物业买卖合同，业主享有以下物业共用部位、共用设施设备的所有权：

1、由单幢建筑物的全体业主共有的共用部位，包括该幢建筑物的承重结构、主体结构，公共门厅、公共走廊、公共楼梯间、户外墙面、屋面、屋顶、公共管线等；

2、由单幢建筑物的全体业主共有的共用设施设备，包括该幢建筑物内的给排水管道、落水管、水箱、水泵、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施、避雷设施、公共管线（井）、水泵、电梯、各项设备房等；

3、由物业管理区域内全体业主共有的共用部位和共用设施设备,包括围墙、池井、照明设施、共用设施设备使用的房屋、物业管理用房、化粪池、道路、室外上下水管道等。

4、在本物业管理区域内，根据物业买卖合同，以下部位和设施设备为建设单位所有：

1、；

2、；

3、。

建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业。

第三章：

物业服务中心之权力及职责

1、要求、收取、支配、使用及接受业主按照本公约条款规定应缴的所有款项。

2、保持公共服务设施，特别是公共区域的照明及消防设备的良好状况及正常维修。

3、修理及保持xx小区的主要结构及构造（包括外墙）公共区域及服务设施的良好状况及正常维修养护责任。

4、在物业服务中心认为合理需要维修的期间或任何情况下进行油漆、乳胶漆、清洁外墙、铺砖修补替换或以其它方式处理xx小区的外表、公用设施及公用地方任何玻璃和广告招牌。

5、防止xx小区内任何公共区域受阻塞，物业服务中心有权将造成阻塞的物件或物品搬走，并向造成上述阻塞的任何单位之业主、住户或其佣人及受邀请之人士追讨及收取损失费用。

6、将任何非法、未获许可或违反本公约的任何条款及未得到物业服务中心批准而在楼宇或土地及其它区域架设、张贴的任何搭建物、招牌、广告、托架、装饰、及其它物件拆除，并向肇事人士追讨由此产生的拆除或修理费用及支出。

7、防止任何人士包括业主在内，违反本规定或政府的任何规定或任何根据本文而制定的楼宇规则，而占用或使用任何公共区域或土地及楼宇的任何地方。

防止任何人士恶意更改或损坏土地及楼宇公共服务设施的任何部分并对此行为或事宜加以补救，发生费用由损坏人士负责。

8、有权签定合约聘请律师、建筑师及其它专业顾问、承包商、物业服务中心职员和专业公司承担本物业的专项管理与服务业务，并合理支付酬劳。

9、提供购买或租赁的所有设备、衣服及材料，以供应适当的管理人员所需，为xx小区提供满意的保安系统并在有需要时维修及更换上述系统的全部或任何部分。

10、告诫业主遵守和履行本公约、xx小区相关的物业管理规则及政府有关的规定，包括进行法律诉讼程序及辩护程序。

11、对于任何拖欠本公约规定应缴款项的，任何单位业主或住户及未能遵守及履行本文所载之条款，物业服务中心可向该业主或住户发出催款通知单和其它催缴方式，包括进行法律诉讼程序，直至该违反规定事项已获得纠正为止。

12、负责对xx小区已有的设备进行更换及维修，其费用依据政府有关部门的有关规定进行收取和支出。

13、将任何已被法定为不动产的份数，将其转让或抵押的业主拖欠应缴费用的详细情况通知有关承让人或承押人。

14、为便于对毗邻的房屋结构、公共地方或公共服务设施的毗连维修，在向业主或住户发出合理通知后（紧急情况例外），物业服务中心可进入任何单位，以便对房屋结构、公共地方或公共服务设施进行必要的修理。

业主或住户如不配合，物业服务中心可采取相应措施进行必要的修理。

相关业主阻挠维修养护的进行造成物业损坏及其他损失的，应负责修复并承担赔偿责任。

15、业主或住户若有事宜须物业服务中心同意，物业服务中心可根据本公约或xx小区相关的物业管理规则向业主或住户给予同意或不同意，并收取一定的费用作为发出同意的代收费以及将该款项存入管理账目，但物业服务中心有权收取及保留合理费用作为费用。

16、物业服务中心保存由发展商编制显示公共区域及其设施图册，可供业主查阅，合理地处理任何在管理土地及楼宇时所附带发生之事情。

17、公共区域及设施须受管理专权管理及控制，物业服务中心完全拥有和有权使用、规定、控制业主或住户使用上述地方。

18、物业服务中心根据本公约条款，对违反达成有关上述任何事项的所有行为及决定，均对当事人具有约束力，而物业服务中心必须尽全力提供服务。

19、发生危及公共利益或其他业主合法权益的紧急情况，必须及时进入物业专有部分进行维修养护但无法通知相关业主的，物业服务中心可向相邻业主说明情况，在第三方的监督下，进入相关业主的物业专有部分进行维修养护，事后应及时通知相关业主并做好善后工作。

20、为维护业主的共同利益，全体业主同意在物业管理活动中授予物业管理企业以下权利：

20.1、根据本公约配合建设单位制定物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

20.2、以批评、规劝、公示、发书面整改通知函等必要措施制止业主、物业使用人违反本公约和规章制度的行为；

20.3知会行政主管部门处理；

21、无论何时，任何业主或物业服务中心均不可或容许他人更改楼宇结构，以致妨碍或影响其他业主权利，同时本公约或xx小区相关的物业管理规则所载均不得阻止业主采取法律行动控告任何业主或管理公司。

第四章：

业主之权利及义务

1、独自拥有、使用其名下的单元及全部租金收益。

2、业主可全权将其名下的单元自由出售、转让、馈赠、抵押、出租或以其它方式处置或变卖，而无须其他业主的同意。

3、拥有xx小区范围内公共设施、公共地方的共同使用权，以便适当使用及享有其名下物业。

4、可根据本公约维护自身的合法权益。

5、享有对xx小区各项管理制度的建议权，对管理处的管理及工作人员的监督、投拆权。

6、业主在行使上述权利及使用其各下单元时，须遵守本公约的规定。

7、业主应遵守法律、法规的规定，按照有利于物业使用、安全、整洁以及公平合理、不损害公共利益和他人利益的原则，在供电、供水、供热、供气、排水、通行、通风、采光、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面妥善处理与相邻业主的关系。

8、业主应按设计用途使用物业。

因特殊情况需要改变物业设计用途的，业主应在征得相邻业主书面同意后，报有关行政主管部门批准，并告知物业管理企业。

9、业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并严格遵守《装修管理规定》。

10、业主应在指定地点放置装饰装修材料及装修垃圾，不得擅自占用物业共用部位和公共场所。

11、XX小区装修施工时间为，其他时间不得施工。

12、因装饰装修房屋影响物业共用部位、共用设施设备的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

13、业主应按有关规定合理使用水、电、气、暖等共用设施设备，不得擅自拆改。

14、业主应按设计预留的位置安装空调，未预留设计位置的，应按服务中心指定的位置安装，并按要求做好噪音及冷凝水的处理。

15、业主安装防盗门、铁闸、空调、晾衣架、摆放花盆等影响外观及安全的设施应先申请并按物管处要求的统一式样安装

16、业主及物业使用人使用电梯，应遵守xx小区的电梯使用管理规定。

17、在xx小区内行驶和停放车辆，应遵守xx小区制定的车辆行驶及停车规则。

18、xx小区内禁止下列行为：

18．1、损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；

18．2、占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；

18．3、违章搭建、私设摊点；

18．4、在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；

18．5、违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒有害物质，发出超标噪声；

18．6、擅自在物业共用部位和相关场所悬挂、张贴、涂改、刻画；

18．7、利用物业从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动；

18．8、法律、法规禁止的其他行为。

18．9、业主和物业使用人在本物业管理区域内饲养动物不得违反有关规定，并应

18.10、导致对xx小区造成环境污染；

18.11、滋扰邻里正常生活或对人员人身安全造成威胁。

19、业主须依照公约的规定，负责缴交其名下应分担的物业管理服务费及维修资金等款项。

20、业主须缴交其名下单元需付的水、电、燃气及公共设施费用。

21、业主须遵守物业服务中心所订的《住户手册》及其它规章制度。

22、业主不得改变楼宇的结构、承力墙，横梁、支柱等，不得改变楼宇任何部分的外貌，不得在外墙上安装任何遮光物、花架、天线、旗杆、悬挂旗帜、广告、招牌、灯箱或其它任何伸出物。

阳台护栏上不得安装任何形式的防盗网，其它任何形式的防护设施必须安装在其室内部位。

23、不得切割、损坏、更改、干扰任何公用部分的水、电或燃气等供应及排水、电缆、固定装置等设施。

24、业主不得将其名下单元作非法或不道德用途，或在单元内进行任何足以妨碍他人使用公用地方及公用设施。

25、业主不得妨碍他人正常使用公用地方及公用设施。

26、未经物业服务中心申报批准，任何业主不得擅自更改或增大用电、用水装置。

如业户需要更改、迁移或增容，须取得物业服务中心的书面同意，并需供电局审批获准。

所有费用由有关单元业户支付。

27、对违反上述条款的业主，须就所引致损失负责并支付一切有关费用。

28、在其单元进行装修前，必须提前三天提出书面申请，取得管理公司的书面同意，并交纳装修押金。

待装修完毕验收合格十五天后，管理公司将押金无息返还。

如进行装修工程的业主或住户因违反管理公司订立的装修管理规定或因装修工程引起任何损失或法律责任，管理公司有权通过法律途径处理。

29、住户使用煤气时须遵照煤气公司拟定的使用于册，不得擅自接驳，暗藏煤气管道或外墙敷设管。

所有煤气维修、安装工程须由煤气公司派出专业人士进行，费用由业户负担。

30、住户不得将砂石、瓦砾或其他硬物投入厕所及一切去水设备内，如有阻塞渠道，则负责疏通渠道并承担由此造成的一切损失。

31、各单元业主及住户不得利用公共地方晾晒衣物、悬挂和放置任何垃圾桶或其它物品。

32、任何时间不得制造噪音，骚扰他人安宁。

33、业主不能要求管理公司的员工为其提供与管理该小区无关的服务。

第五章：

发展商的权利

1、发展商有权在其认为合适的情况下更改楼宇的名称，而勿须就各业主或其它拥有该楼宇权益的人，对改名称而引起的损失赔偿或费用负责；但发展商需于更改楼宇名称前以书面通知给业主。

2、发展商有权将其拥有所有权的地方在认为适当的时间内，割作额外的公共地方，并向业主公布，并由物业服务中心负责该额外地方的保养及维修。

3、发展商的取消或更改本章第2条所规定由发展商指定的公共地方，要经过其他业主的同意。

4、发展商有权对其保留部分及未出售部分公共地方安装、更改招牌、广告、桅杆及照明或其它固定设施，但上述工程不得妨碍其他业主使用所属的单元。

5、发展商可委派代理人行使本公约给予发展商的任何权利。

6、发展商有权向政府有关部门申请对土地批文做出修改，并就此事与政府磋商，达成协议，而勿须其他任何业主同意，但此项权利的行使不得妨碍其他业主使用其所属单元。

7、在受本公约的限制和保障下，发展商有权转让，抵押、出租、批准占用，或以其它任何方式处置楼宇任何部分（己出售的部分除外），而不须任何业主同意。

第六章：

物业管理服务费用

1、物业管理服务费依据政府部门批准的收费标准制定，盈余或亏损均由管理公司自行承担。

2、首期物业管理服务费从发展商向业主发出支楼通知书所约定的交楼日期开始计算。

3、收楼时业主预交三个月的物业管理服务费。

4、物业管理服务费不含公共分摊费。

5、物业管理服务费组成部分包括：

5.1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

5.2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

5.3、物业管理区域清洁卫生费用；

5.4、物业管理区域绿化养护费用；

5.5、物业管理区域公共秩序维护费用；

5.6、物业办公费用；

5.7、物业管理企业固定资产折旧；

5.8、法定税费；

5.9、物业管理企业利润；

6、物业管理服务费用按每月每平方米建筑面积分摊。

7、所有物业管理服务费用及其它相关费用皆以人民币为收费单位。

8、管理处每月10日前向各户发出缴费通知单，各业主必须在通知单规定的期限缴付。

9、物业管理服务费用如有盈余则属于物业管理公司利润。

第七章：

管理费和其它费用的缴付方式及追缴办法

1、物业管理服务费用是物业管理服务活动正常开展的基础，涉及全体业主的共同利益，业主应积极倡导欠费业主履行交纳物业服务费用的义务；管理服务中出现的缺点和过失不能作为业主拒交或迟交物业管理服务费及其他应交费用的理由，有关管理服务质量的投诉应直接向物业服务中心提出。

2、业户需在每月八日至二十日缴交其单元的管理费、水电费及公共分摊费。

物业服务中心每月十日前将各业户当月的《缴费通知单》送至到户，委托银行代缴的业户，需根据《缴费通知单》上的数额，于当月15日前存款，以便足额成功划扣；非委托银行代缴的业户，需在20日前到物业服务中心缴交现金。

逾期未缴，物业服务中心有权采取以下行动追讨：

2.1、如欠款累积达一个月以上，将自逾期之日按所欠金额加收每天千分之三计算滞纳金。

2.2、并追讨收取物业服务中心认为合理之费用数目，以弥补催款所带来的额外工作量。

2.3、在追讨和试图追讨上述款项所招致的相关费用时，管理公司有权以民事诉讼的形式提出追讨，在该诉讼中，管理处委托律师的费用应由欠费业主承担。

2.4、上述利息、滞纳金以及所招致之支出费用，包括法律费用，管理公司有权在其登记抵押时，将欠款业主的物业作为抵押品。

此抵押必须被视为管理公司可提出诉讼执行之保有主权抵押，并可申请法令将其出售，连同使用、占用及该单位的专权在内。

第八章：

公共守则

1、各业主对其房产的使用人（家庭成员、佣人、代理人、员工、承租人）之行为负有责任．

2、物业服务中心及各业主不得在自有房产内或公共部分使用和存放易燃易爆物品、军火武器、动物和禽鸟及严重污染居住环境的物品或一切政府查禁的物品。

3、各业主不得在xx小区内任何部分从事违反国家和各级政府禁令的活动或进行任何非法犯罪活动。

4、住户必须严格禁止任何危及他人的行为，如高空抛物、装置突出阳台之建筑或物品等。

业户应承担故意或疏忽的一切责任。

5、业主不得阻碍毗邻房屋的正常检查或检修，并应配合管理处的工作人员，提供方便。

6、物业服务中心负责公用地方的清洁及绿化工作。

业户负责将其所辖范围内的生活垃圾，用塑料袋存放扎紧，在指定时间内投放到管理处指定位置上，业户不得将垃圾污物堆放在楼层内或其他任何公共区域内。

7、为保障业主财产的安全，运出楼宇或小区的物品必须先到管理处办理放行手续，经保安人员检查无误放行。

8、来访人员持有效证件办理来访登记手续。

9、属房屋出租的，租户可凭租约及业主委托书代为缴交管理费、电费、水费及其他的有关费用，管理公司将视为代办形式，所有同该房发生的一切事务、费用纠纷仍由业主负责。

10、专项维修资金为做好小区内设施的管理和修缮工作，根据有关法律建立和健全专项维修资金制度。

业主在购房时交纳小区专项维修基金。

10.1、维修资金用于物业保修期满后物业共用部位，共用设施设备的维修更新和改造。

10.2保修期内共用物业的维修，由建设单位承担。

10.3人为原因造成的房屋共用部位、共用设施设备损坏，维修费用由责任人承担，不得使用专项维修资金。

11、业主不能私自装表接电、接水、接气或改动水、电、煤气的封印及运行电路，影响准确计量。

12、物业服务中心将定期检查公众排水管道之畅通，业主不得将茶叶、饭渣及废物倒入便池，如因使用不当而导致排水系统堵塞损坏，业户应负责修理及承担法律责任。

13、本公约任何条款如因某种原因成为无效，并不影响其余条款的有效性。

14、物业服务中心所给予的任何许可只能作该指定情况下的许可，而不应作为物业服务中心放弃有关条款的任何权力，也不能作为日后可以免除书面申请的手续。

第九章：

纠纷的解决

1、凡因执行本公约所发生的或与本公约有关的一切争议，物业服务中心应通过友好协商解决，如果协商不能解决应提交政府物业管理主管部门调解或向当地人民法院提起诉讼。

2、在解决争议期间，除争议事项外，业主及管理公司应继续履行本公约所规定的其它各项条款。

承诺书

本人为（物业名称及具体位置，以下称该物业）的买受人，为维护xx小区全体业主的共同利益，本人声明如下：

一、确认已详细阅读（管理公司）制定的《xx小区业主公约》（以下称“本公约”）；

二、同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本公约；

三、本人同意承担违反本公约的相应责任，并同意对该物业的使用人违反本公约的行为承担连带责任；

四、本人同意转让该物业时取得物业继受人签署的本公约承诺书并送交服务中心或管理公司，服务中心或管理公司收到物业继受人签署的承诺书前，本承诺继续有效。

承诺人（签章）

年月日

xx小区物业管理服务协议

    根据的关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，在乙方签订《商品房买卖合同》时，甲乙双方就物业管理服务达成如下协议：

第一条双方的权利义务

1.0、甲方的权利义务

根据国务院《物业管理条例》相关规定，甲方接受乙方的委托，对乙方所购物业进行前期物业管理。

1.1、对房屋共用部分及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域的环境卫生和秩序；

1.2、根据有关法规和政策，结合实际情况，制定相关的物业管理制度和《住户手册》、《装修管理规定》等，并书面告知乙方；

1.3、建立健全的物业管理档案资料；

1.4、制止违反物业管理制度和《住户手册》的行为；

1.5、甲方可委托专业公司承担相关物业的专项管理与服务，但不得将其承担服务的整个商住小区的整体管理责任转让给第三方；

1.6、根据本协议向乙方收取物业管理费用；

1.7、编制物业管理服务年度计划；

1.8、提前将装修房屋的注意事项和限制条件书面告知乙方，并与乙方订立有关房屋装饰管理之相关协议；

1.9、不得占用小区的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能；

1.10、向乙方提供其房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务。

2.0、乙方的权利义务

2.1、参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；

2.2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；

2.3、遵守甲方为本物业所在区域管理所制定的《住户手册》及《管理公约》等各项管理规定；

2.4、依据本协议按时向甲方交纳物业管理费用；

2.5、装饰装修房屋时，遵守《装修管理规定》；

2.6、不得占用、损坏小区的共用部位，共用设施设备或改变其使用功能。

因搬迁装饰装修等原因确需合理使用共用部位、共用设施设备的，应事先书面通知并征得甲方同意，且在约定的期限内恢复原状，造成损失的，给予赔偿或修复；

2.7、转让房屋时，事先书面通知甲方，告知受让方须遵守本协议及与甲方签订本协议，并负责清缴所有欠付的物业管理费用；

2.8、对承租人、使用人及访客等违反本物业的物业管理制度等造成的损失、损害承担连带赔偿责任；

2.9、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通行、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。

3.0、遵守本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；自觉爱护小区共享设施。

3.1、乙方的家庭财产与人身安全的保险由乙方自行处理。

3.2、法律、法规规定的其他义务。

第二条物业管理服务内容

1、房屋共用部位的维护和管理共用部位是指房主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、楼梯间、走廊通道等。

2、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、通讯线路、照明、消防设施、智能化系统、供气线路、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

3、环境卫生

3.1、保障各公共区域之整洁；

3.2、及时清理存放于公共垃圾筒内的生活垃圾：

3.3、定期对公共区域进行“除四害“等消杀工作。

4、安全防范

4.1、协助公安部门维护物业区域内的公共秩序；发现违法犯罪活动及时向政府公安部门报告并协助对违法犯罪活动进行处理。

4.2、维护区域车辆停放秩序。

5、房屋装饰装修管理

5．1按本物业管理区域的相关管理规定执行，具体参照《装修管理规定》。

第三条物业管理服务质量

1、房屋外观

1.1、在正常使用的情况下，保障物业外观完好；

1.2、不定期对物业外观进行清洗。

1.3、根据政府有关法规及《业主公约》协助政府有关部门制止损坏及影响本物业楼宇外观的行为。

2、设备运行

2.1、定期对公共设施、设备进行维护保养；

2.2、本物业共用部位、共用设施设备的大中修、更换及改造按政府的相关规定进行。

3、共用部位、共用设施设备运行正常；

3.1、通过定期维护，保障设施设备运行正常；

3.2、在正常情况下，保持公共设备设施的正常动作。

4、环境卫生通过定时清洁，不定时保洁，保障公共区域卫生整洁。

4.1、垃圾日产日清；

4.2、按规定清洗本物业生活水池，

4.3、不定期清理疏通化粪池、沙井及排水管。

5、绿化通过定期养护，保障公共绿化生长茂盛，整齐美观。

6、交通秩序与车辆停放。

保障