金融危机对中国房价的影响Word格式.doc

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从更深层次上看,现代金融市场理论的固有缺陷及其在金融实践中的作用,是本次金融危机在美国爆发并渐次影响全球经济发展的内在动因。

一、金融危机的上演造成当今住房的震荡

金融危机，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标（如：

短期利率、货币资产、证券、房地产、土地（价格）、商业破产数和金融机构倒闭数）的急剧、短暂和超周期的恶化。

目前欧美国家的金融危机已经愈演愈烈了,对我国的影响则是刚开始，美国金融危机产生的根本原因是美国次级住房抵押贷款危机（简称次贷危机），持续已经有1年多了，危机对美国乃至世界经济的影响不但没有减弱，反而愈演愈烈，不仅重创美国经济，还造成了全球金融市场的巨烈震荡和全球经济的衰退。

（一）美国是全世界经济的纽带

一个国家之所以造成今天的局面,美国政府和百姓的过渡的放贷借贷问题产生的，首先，超前消费长期积累酿成的恶果。

美国长期盛行超前消费，鼓励人民买房子、买汽车、买高档消费品，银行为追求高额利润，向居民发放这样那样的信用卡，鼓励超前消费。

“用明天的钱为今天享受，让美梦提前到来，让美梦成真，能挣会花是时代的骄子”。

说得天花乱坠，这种超前消费，在若干年中也曾带来暂时的繁荣。

但这种预支未来购买力的行径，毕竟是“寅吃卯粮”，存在泡沫，一时的繁荣，带有虚幻的色彩。

一旦经济不景气，出现大批失业者，还不出欠款，消费者的支付能力急剧下降，美国次级债凸显于世人面前，银行呆帐成堆，一些投资银行面临破产境地。

其次，美国的银行为高薪所累。

美国银行业长期来养尊处优，似乎是“天之骄子”。

高层领导皆是高薪，年薪数百万美元比比皆是，中等白领阶层年薪也达数十万美元。

银行业长期来由于借贷额巨大，获利甚丰，掩盖了矛盾，尽管年复一年支付高薪，但尚能过得去。

一旦债务人难以偿付债款，出现成批呆帐，形成三角债。

银行始则周转不灵，继则巨额亏损。

于是大批裁员。

若认真反思，高薪是过多地享用经济成果，含有剥削因素。

或者说是一种“竭泽而渔”、“杀鸡取蛋”的愚蠢之举”。

再次，美国目前缺乏新兴的产业。

美国多年来常有新兴的产业引领世界潮流。

如高速公路、汽车工业、航空业、电子通信业。

但近十年来，美国这些领先的产业已处于徘徊状态，而世界上许多国家正在迅猛追赶，电脑和手机等电子产业发展神速，美国的优势相对削弱，或者说正在逐渐失去优势。

（二）美国次贷危机逆向改变中国房价

美国的这次次贷危机严重的影响了中国的进出口贸易，中国的对外贸易主要是来自于美国，如今美国次贷危机严重对中国的商品施行闭关政策，中国是生产加工的主要国家，美国实行闭关，就意味这中国的一些中小企业面临倒闭，而逆向改变了中国的房地产行业的升起，房地产是高价值的商品，在发生房地产交易时，一手交钱，一手交付房地产的机会很少，往往需要通过抵押贷款或其他贷款方式来实现，在商品经济条件下，房地产的生产、流通、消费的过程一般都需要金融资金的注入才能顺利实现。

因此，房地产业的发展需要金融机构为其提供资金的筹集、融通等多种金融服务。

另一方面，金融业的发展也需要房地产与其相配合。

房地产资金运动的重要特点是它有定额的房地产作后盾，信贷资金的发放和投资都有较大的保障，同时，房地产有较强的自然增值性，而且在一般情况下，其增值率高于货币贬值率，因此金融机构一般都会乐于向房地产经营者发放贷款或直接投资开发经营或购置房地产，这样，房地产业能得到发展，同时也促进了房地产金融业的发展。

二、2000年以来，房屋销售价格持续上涨

在新世纪初期中国在各个产业发展过于迅猛，在房地产成为新型产业，在2004-2006年期间，房屋销售价格分别上涨9.7%、7.6%和5.5%，其中新建商品住宅销售价格的涨幅已经连续4年超过5%，高于非住宅商品房销售价格的涨幅。

（一）中国一线城市上涨较快

2004年以前，房价上涨较快的主要是上海、杭州、宁波、青岛、南京等城市，2004-2006年间，房价快速上涨的地区逐步向中、西部地区扩展，武汉、天津、沈阳、济南、重庆、南昌、呼和浩特、成都等城市房价也开始大幅度上升。

2007年以来，这种趋势进一步地蔓延，乌鲁木齐、北海、泸州、蚌埠、南充、石家庄、贵阳等城市也开始加入快速上涨的行列，北海市房价涨幅连续五个月位居前列，同比分别达到15.1%、15.5%、18.6%、18.2%和19.4%，房价出现各地普涨的态势。

（二）在新房价格强劲上涨的带动下，二手房市场交易活跃

持续攀升的新建商品住宅价格带动了二手房交易市场日益活跃，二手房价格随之上涨，且涨幅高于现房和期房。

近两年，二手房市场一直呈现增长的趋势，2007年9月份，全国二手住宅销售价格同比上涨7.6%，其中高层住宅、多层住宅和其他住宅销售价格分别上涨7.5%、6.8%和10.1%，在全国70个大中城市中，二手住宅销售价格同比涨幅较高的城市有：

深圳22.0%、襄樊13.9%、宜昌11.0%、北京10.5%、长春9.8%。

二手房价格涨幅总体高于新建商品房价格涨幅。

2006年9月份北京二手房每平方米挂牌均价为7017元，普通商品住房每平米均价为7709元，新旧房价比高达0.9。

目前北京二手房价格与当年开盘价相比，总体增长了58%左右，年均增长幅度在12%左右。

上海二手房价近来更是强势大涨，连创新高，一日一价的情况时有发生。

最新发布的数据显示，9月份上海二手房指数为2009点，较8月上涨79点，涨幅为4.1%。

（三）居民住房消费观念转变

当前房价快速上涨是诸多因素共同作用的结果，既有经济快速发展、城市化进程加快、居民住房消费观念转变、房地产开发成本增加等因素，更有国内外资本投机炒作、房屋供求结构不尽合理及制度缺失等因素的影响。

三、房地产热影响了中国百姓的正常需求

中国的房地产市场从房价与收入比例来说已经高居世界第一，世界上通常的房价与收入比是（3--6倍），美国即使发生了次贷危机时也没有象我们国家这样，房价高的离谱.次贷危机发生的根本原因在于银行向没有贷款能力的人发放了贷款，并把这一情况在金融创新衍生品中不断的放大杠杆比例。

而我国的情况不同与此的原因在于，固定资产投资过快，一些地方政府牺牲土地，能耗和环境换取拉动本地GDP的高增长，土地政府控制并在其中渔利加上房产商的暴力，投机炒作的成分过浓等各种因素，以至于房价透支了未来10年的上涨幅度。

健康的房地产市场是80%的人都买得起房.靠少数高收入者带来的短期虚假繁荣势必是不长久的，市场有自己的内在规律，各种调控手段最终无法改变市场的内在规律，就像股票太贵了，严重背离了内在价值会没人买,价格会下跌一样。

政府的宏观调控只是将房价的最终理性价值回归进程延缓,而无法改变高房价的轰然倒塌!

（一）和世界接轨的表现

目前，中国的房价快速上涨，物有所值，是市场经济条件下供需关系的理性回归，也是我国加入WTO后房地产价值与国际市场接轨的表现。

市场准入门槛大幅度提高，房地产开发商成本成倍增加和市场需求旺盛，供需将逐步走向平衡,价格也将合理性回归。

（二）保证国民的住房需求

企业通过供需关系创造利润，平衡贫富差距，向财政上缴税收，政府应以这部分税收列支专项基金，给中低收入购房者予以财政补贴，或以廉租廉价房形式解决低收入者的住房问题，让国民在保证生活质量没有降低的条件下满足其基本居住条件和购房需求。

（三）二手房的合理分配

鼓励中低收入者购买二手旧房、低价房，愿意购买二手旧房者给予财政补贴、贴息，其比例应高于购买新房者，以最大限度的利用社会资源进行第二次分配，使资源得以合理利用、减轻新房的开发用地压力，为国家的建设腾出资源空间以保证国家整体的发展后劲。

四、引起房价上涨的因素

国家新政是“遏制房价过快上涨”，国家是要求房价继续上涨，但不要涨得太快。

银行流动性过剩助长了住房的需求膨胀，投机和投资性住房也推动了房价的上扬。

供给和需求的严重失调导致新一轮的膨胀。

（一）银行流动性过剩助长了住房的需求膨胀

由于房地产贷款被商业银行列为优质资产，发放房地产贷款成为商业银行的积极选项。

在目前银行存在流动性过剩的大背景下，商业银行间为争夺房贷市场的竞争相当激烈。

基于对未来房价上涨的预期，购买者对购买住房的需求也空前高涨，这两股力量相互作用，致使大量的远期需求也开始转化为即期需求，表现为住房信贷的快速膨胀。

需求的过度膨胀，反过来又拉动了房价的进一步上扬，形成房价上涨-需求膨胀-房价上涨的恶性循环。

（二）投机性住房需求推动了房价的继续上扬

投机和投资性住房需求主要是为了出售、出租或保值而形成的需求。

房价的持续快速上涨，刺激了对未来房价上涨的预期，导致不少购房者（包括机构或个人）将购房作为一种投资（投机）的手段。

据SOHU网对2800多位投资者网上调查：

近期选择买房作投资的占30.91%，略低于选择买股票作投资的37.7%，其中21%的人选择既买房子又买股票作投资；

65.14%认为房价将持续上涨，高于股市的30.09%；

面对再次加息，股市飘红，仍有32.24%的投资者表示要投资楼市。

从房价形成的机制看，投资保值致使部分商品住宅转化为资本品，扩大了即期需求。

被动拆迁需求在个别地区占市场商品房需求的一半，有的甚至高达60%。

在经营城市、经营土地的理念下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，哄抬了土地和房地产市场的价格。

同时，不可忽略的是，有些地方不切实际的形象工程、政绩工程也加剧了商品房需求。

另外，部分开发商故意放慢开发、销售进度，囤积土地、房源等，人为造成市场紧张，也同样带来房价短期内的非正常上涨。

（三）相对于旺盛的需求而言，供给的增长相对迟缓，供给不足是导致房价上涨的直接原因有两点：

1、土地有效供应不足，住宅销售供应短缺。

2、市场供应结构不合理也在一定程度上推动了房价的上升，住房供应结构调整的时滞性与当前大户型、高价位住宅的集中入市，导致今年以来房价涨幅与价格水平较大提升。

此外，新增土地，特别是住宅建设用地不足，已供土地没有及时形成实质性开发，一些已批项目，部分开发企业延缓开发进度，致使住房供应明显下降。

（四）土地、建安等内在成本的增加推动了房价的上扬

1、土地成本快速上涨

2007年三季度，全国70个大中城市土地交易价格同比上涨15.0%，涨幅比一季度高5.2个百分点，比二季度高1.5个百分点。

其中，居住用地交易价格上涨17.4%，涨幅比一季度高8.5个百分点，比二季度高1.2个百分点；

普通住宅用地交易价格上涨17.4%，涨幅比一季度高10.2个百分点，比二季度高0.5个百分点；

经济适用房用地交易价格上涨5.1%，涨幅比一季度高1.1个百分点，比二季度低0.5个百分点。

2、建安成本明显上升

由于原材料价格持续上升，住房建筑材料价格也相应提高，前三季度，固定资产投资价格指数为103.3，涨幅比去年同期提高2.0个百分点，其中，建筑安装工程价格指数为104.1，涨幅同比提高3.1个百分点，在建安中，人工费价格指数为108.0，机械费价格指数103.2，材料费价格指数为103.2，而去年同期分别为106.5、102.8和99.3，可以看出建筑成本比去年均有不同程度的上