重庆滩子口商住项目定位与概念策划071002Word文件下载.doc

重庆滩子口商住项目定位与概念策划071002Word文件下载.doc

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二、区域定位

三、项目定性

四、整体定位

五、形象定位

六、住宅定位

七、商业定位

八、案名策划

九、产品体系

前序

重庆，正在“直辖市”和“新特区”两大尚方宝剑的保驾护航下，向着未来中国的都市新范本高歌猛进！

南岸区，正与江北及渝中区三剑合壁共铸中国西部的“金三角”，重庆的城市南翼正在蓄势展翅高飞！

南滨路，正在以无以伦比的餐饮、休闲、娱乐和景观等复合优势，打造重庆第一路和中国西部名街！

一瓢江水煮尽天下滋味！

滚滚长江东逝水，滔滔嘉陵奔腾来，两江不期而遇中，造就了史诗般绚烂的川江文化和无数可歌可泣的风流物事。

当登临南滨路的土地，一种继往开来的豪情壮志油然而生！

责任！

我们如何在阳光100和珊瑚水岸的明星光环下实现历史超越？

我们如何在渝中半岛、老君洞和一棵树面前开创新的城市地标？

重庆外滩上的新项目应该担负起什么样的城市价值创新责任？

一、重庆审视：

中国西部上风上水的风水宝地

1.三千年文化名城：

重庆具有3000年的悠久历史和光荣的革命传统，是中国著名的历史文化名城和巴渝文化的发祥地。

2.川江文化的缩影：

川江文化有自然的险、峻、奇、峭、雄，也有繁盛的航运经济、码头文化与船帮文化，从而孕育出重庆人刚烈、强悍、外露和讲义气的性格基因。

3.西部崛起的龙头：

10年直辖改变了重庆“大城市带大农村”的面貌；

“国家统筹城乡综合配套改革试验区”的落户则将让重庆彻底进入一个划时代的发展新阶段。

4.中国都市新范本：

当迅速发展成为中国内陆最大的城市时，重庆更适时迎来了国家政策的万千宠爱和国内外投资商的青睐，一座崭新的内陆国际大都会正在强势崛起。

二、区域审视：

重庆特区上风上水的风水宝地

1.城市副中心+CBD南区：

在“实力、品牌、绿色、诚信南岸”的区域发展定位指导下，南岸区各项经济、文化、生态、旅游、休闲及会展等建设成效卓著。

2.南滨路成为重庆第一路：

南滨路成为南岸区经济发展的增长带、社会活动的迎宾道、文化建设的新走廊，是重庆的一张“名片”，享有较高的知名度和美誉度，荣获中国人居环境范例奖。

南滨路已发展了餐饮休闲娱乐和高尚居住两张王牌。

项目优势

项目机会

区位优势：

随着多座大桥飞架一江两岸，南滨路已然发展成为重庆最炙手可热的饮食休闲娱乐和高尚居住的焦点。

景观优势：

独有城市景观（渝中半岛）、自然景观（江景、山景）及人文景观（老君洞、一棵树、龙门皓月）等三重景观。

临江面长达120米。

配套优势：

区域内目前已经发展起完善的日常生活配套及餐饮休闲娱乐配套。

地形优势：

地势高低错落，具有较大的立体造景空间。

规模优势：

在成熟老城区中具有一定的用地规模优势。

交通机会：

项目北侧即将开通新的大桥，未来交通更加便捷。

政策机会：

国家重点扶持重庆发展，重庆重点扶持南滨路发展。

市场机会：

随着重庆城市建设和经济建设的持续快速发展，重庆的房地产市场将保持持续高速发展态势。

优势发挥：

充分发挥项目的自然景观和人文景观优势，大量进行借景和造景，创造更多附加价值。

机会利用：

着眼未来，挖掘和整合未来的增长潜力价值。

项目劣势

项目威胁

拆迁量大：

该项目属旧城密集居住区域，拆迁量大。

地形复杂：

地势高低起伏较大，地形极不规则。

规划限制：

受景观保护规划限制，该区域设定有限高红线（以长江中心线向南山观景台仰视，其仰角斜边线与海平面海拔高度控制在300米以内）。

横向设计要求具有通透性，严禁板形、遮挡式楼体设计，因此设计难度较大。

拆迁风险：

由于项目地处旧城密集居住区，原住民较多，成分复杂，给拆迁带来了诸多不可预知的风险。

市场风险：

目前区域内集中了数量较多的高品质楼盘，未来竞争形势激烈，给项目带来销售上的压力和风险。

劣势规避：

一方面与政府方面协商做好拆迁安置与补偿方案，另一方面邀请国内外顶尖的专业公司参与项目定位与规划设计工作，确保在复杂的地势上做出新的建筑作品。

威胁化解：

进行深入调查研究，做好拆迁的基础工作；

以全国领先的开发策略和开发理念，打造绝对高品质的产品，构筑最坚固的价值基础，从而有效抵抗市场风险。

1.重庆房地产元年正式亮剑全国

2007年，随着全国房地产开发进入高潮，以及重庆正式成为“新特区”，全国大开发商加快了在重庆各区的圈地步伐。

在一级市场上竞争激烈，天价地王频现；

在二级市场上，重庆商品房价格以单月增长7%的幅度创造了全国房价的涨幅新纪录。

房地产市场从一级市场到二级市场均呈现出量价齐升的局面。

2.南滨路成为重庆的高尚生活区

近年来，随着阳光100、珊瑚水岸、喜来登大酒店及武夷滨江等项目的启动，南滨路出现了二次开发热。

目前该区域的在售高端项目价格在8000元/平方米（套内）以上。

南滨路已经发展成为类似广州滨江东路的滨水高尚住宅区域。

风水宝地中的风水宝地

（中国——重庆）（重庆——南滨路）

五大核心价值聚合体

五大核心价值聚合

人文价值

老君洞等/川江文化

商业价值

餐饮休闲娱乐文化

景观价值

城市/自然人文景观

居住价值

高尚居住/品位生活

区位价值

餐饮休闲配套完善

1.价值标杆：

为城市创造价值

项目开发应立足本地，面向城市，全面整合本地资源和城市功能，对居住、休闲、娱乐、餐饮、文化及购物等城市功能和价值进行挖掘、整合与创新，填补城市生活功能的空白，提升城市生活的质量，拉升区域地块价值。

2.形象标杆：

为城市创造名片

项目在规划设计上迎合城市发展规划，并前瞻国际国内先进地区的发展趋势，开创全新的建筑形式，打造城市的形象新焦点；

并借未来的成功运营，吸引本市及外地来客前往项目投资与消费，从而塑造城市的形象名片。

3.文化标杆：

传承并弘扬川江文化

川江文化源远流长，创造了重庆富饶的物产，孕育了重庆人刚烈、强悍、外露、讲义气的性格基因。

项目在建筑形式、园林设计、文化因子引入等方面深入考究川江文化的自然与人文的内在因素，并将之与项目具体开发进行完美融合。

势

取势

顺势

造势

申遗运动：

优秀传统文化

川江文化：

自然人文扬弃

都市范本：

新特区之势

重庆外滩：

南滨路之势

新地产运动：

新价值标杆、新形象标杆、新人文标杆

顺势·

取势·

造势：

开发策略

风水宝地中的风水宝地：

五大核心价值

整合价值

创新模式

区位价值：

重庆外滩

人文价值：

川江文化

景观价值：

三重景观

居住价值：

高尚品位

融合演绎城市历史、人文、景观，提升区域价值认可

城市分析

区域分析

全面洞察

全面领先的产品力和形象力，塑造项目品牌形象

整体发展战略：

植入文化基因，能动创造价值，领航城市发展

商业价值：

餐饮娱乐

市场分析

项目分析

1.整体开发理念

驾山·

御水·

瞰天下

川江文化复兴，城市引擎物业，空中童话城堡

——以国际智慧、本土人文的中国顶尖标准打造西部房地产坐标

阐述：

南滨路打破过去对城市道路单一交通功能的理解，通过对南滨路的植物改造，以绿色为生命，以文化为灵魂，以灯饰为特色、以南岸历史人文、巴渝文化为内涵建设打造，形成沿江绿色长廊。

南滨路汇集了黄葛晚渡、海棠烟雨、龙门浩月、字水宵灯、峡江开埠、禹王遗踪等六大人文景点，是当之无愧的人文之路，文化之路。

在南滨路上，项目开发首先必须秉承区域的文化特色，着力于弘扬区域文化——川江文化精粹，为南滨路再添人文丰碑。

项目“以国际智慧、本土人文的中国顶尖标准打造西部房地产坐标”，强强联合的方式，致力于为21世纪重庆的城市形象区域——重庆外滩打造区域的发展引擎和领航区域发展的领先式旗舰物业。

项目位于城市中心得天独厚的背山面水的风水宝地上，地势高低错落，对望渝中半岛，具有天然的城堡之独特气质。

项目开发将融合川江文化、山水景观与地方建筑特色，致力于塑造项目的城堡之尊贵、大气、雄浑、古朴而现代之独特气质与价值，打造屹立于南滨路上、顾盼间睥睨天下、傲视全城的空中山水城堡。

2.住宅开发理念

国际都会名宅，山水人居样板

——打造中国西部人居品质与品位双样板

本项目与渝中半岛隔江相望，随着项目北侧大桥的开通，南滨路将一步跨入到城市中心的行列。

项目开发将前瞻香港维多利亚港和东京湾等国际湾区滨水物业，在规划设计、建筑设计、硬件配套及软件配套等诸方面全面打造综合素质领先、名留青史的住宅品质样板。

3.商业开发理念

n本案商业开发核心观点：

必须形成差异，创造蓝海市场，构筑商业的核心竞争力。

只有形成差异化的核心竞争力体系，才能确保商业开发在销售、招商和经营管理三大环节上实现预期的成功目标。

n商业开发策略：

为中高端以上的“目的性消费+非目的性消费”度身定制商业功能，打造中高端以上的完整商业消费链。

通过丰富的商业消费链的打造，实现吸引人、留住人的目标，打破南滨路“两小时经济”的束缚。

将南滨路从单一的餐饮一条街升级为一条集餐饮、休闲、娱乐、文化及购物等于一体的黄金商业走廊，将两小时经济扩张为四小时、八小时，乃至二十四小时经济。

南滨路上目前在营业的商业网点经营档次不高，而且缺乏足够数量的大型餐饮娱乐网点；

城市规划与商业自身规划过时、自身商业配套不适应未来发展（建筑外型缺乏特色、配套设施不足、交通不畅、购物环境舒适度欠佳、购物环境单一缺少休闲娱乐）无法在现有基础上升级换代的“硬伤”。

因此难以更多地吸引消费力强劲的中高端以上客户。

为打造“重庆外滩”，南滨路必然要以发展高端商业物业为主，在经营档次和形象打造上走高端路线。

因此，本项目的开发与经营，主要竞争对手是周边新兴的商业项目及市中心区的高端商业项目。

而本项目要在南滨路的新高尚居住区上成功开发，必须从市场角度入手，走体制外消费的道路，以产品的结构、业态分布合理性、经营管理等方面入手，引导消费者、吸引家庭式消费与个人高端需求消费，引入先进的Lifestyle莱斯迪瑞体验街区商业模式，招商引进国内外知名的大型商业实体，提高本项目其他附属商业的附加值，利用国内外知名大型商业实体完善和先进的经营模式和理念对后期经营起保障和信心的作用，使大型商业实体与附属商业相辅相成，带旺整个区域。

Lifestyle（高尚生活方式体验场）莱斯迪瑞国际体验街区，作为全新体验式商业地产开发模式，与人们所熟悉的SHOPINGMALL有所不同，LIVINGMALL不仅包含前者的购物功能，涵盖了集休闲、购物、娱乐、美食为一体的消费模式，同时又是对SHOPINGMALL的创新，是一种情景交融休闲体验性商业消费场所，是一种全新的、自主选择的、随机的生活之态和街铺形态。

Lifestyle的特点主要包括以下几点：

环境营造

注重主题式购物环境的营造。

如香港朗豪坊：

“通天梯”的朝气动力主题环境营造。

商业形态

注重休闲娱乐的功能要素。

如香港又一城：

真冰溜冰场。

建筑形态

注重公共休闲空间的营造，以开放的商业街区，围绕公共休闲广场、中心花园等开