房地产泡沫评判与测度文档格式.docx

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依照阻碍房地产价钱的各因素最终都要归结为供给、需求及价钱三大核心因素。

因此，本文从供给、需求、价钱三个方面考虑，选择以下指标来测度我国的房地产泡沫。

（1）供给类指标

供给类指标要紧监测供给是不是过度，是不是显现投资过热。

监测的依据可与整个宏观经济状况进行比较，要紧指标有：

房地产投资额占GDP的比重、房地产投资额占全社会固定资产投资额的比重、施工面积与完工面积之比。

第一个指标：

房地产投资额占GDP的比重

此项指标是直接反映在国民经济中各行业投资结构是不是合理，房地产投资扩张是不是过度的基础性指标。

现时期，适度的房地产投资增加率有利于拉动经济的增加，但如果是房地产开发投资增幅太高，一方面会使其他行业投资减少，使经济结构失衡，无益于整个国民经济的和谐进展；

另一方面，还会使衡宇供给过量而闲置积存，造成资源浪费。

从表1能够看出，重庆房地产投资在1997-2007年十一年间，年均复合增加率为%，而同期的GDP年均复合增加率为%，说明重庆市的房地产进展呈现十分活跃的状态。

另外，重庆的房地产开发投资额占GDP的比重维持逐年上升，2007年度，乃至达到重庆市GDP的%，说明房地产行业在重庆整个的经济进展进程中，其经济支柱地位愈来愈明显，且2003年以来，房地产投资占总GDP比例明显高于平均水平，显示出房地产开发投资趋热的态势。

表1重庆市房地产开发投资额占GDP的比重

年份

GDP（亿元）

GDP增长率

（1）

房地产投资（亿元）

房地产投资增长率

（2）

房地产投资占总GDP比重（%）

1997

1360

%

1998

1441

44%

1999

1492

2000

1603

2001

1766

2002

1990

2003

2273

2004

2693

2005

3070

2006

3492

2007

4112

年均复合增长率

期望值

方差

标准差

注：

GDP增加率按不变价钱计算

资料来源：

重庆统计各年年鉴及2007年统计公报

第二个指标：

房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重

这一指标反映社会总投资在房地产业的聚集程度，此项指标直接反映了全社会固定资产投资结构是不是合理，也是房地产投资扩张是不是过度的基础性指标。

全社会固定资产投资包括大体建设、更新改造和房地产投资等。

最近几年来，我国房地产业投资所占比重逐年提高，如此，会挤占大体建设、更新改造资金，从而使经济进展后劲不足。

从表2能够看出，房地产开发投资额／固定资产额几乎是逐年增加的，从1999年起均在20％以上，尤其是在2007年，该比例达到％。

表2重庆房地产开发投资额占全社会固定资产投资额的比重

固定资产投资（亿元）

房地产与固定资产比例（%）

371

498

563

656

802

996

1269

1622

2452

3162

年均复合增长率（%）

--

第三个指标：

商品房施工面积／商品房完工面积

该指标是反映商品房以后供求的指标，反映以后1—2年现房供给量，该比值越大，那么说明泡沫越大。

从表3统计资料能够看出这一指标在200六、2007这两年确实较高，超出平均水平，别离为及。

表3商品房施工面积／商品房完工面积

商品房施工面积

商品房竣工面积

商品房施工面积／商品房竣工面积

2253.07

重庆统计各年年鉴

（2）需求类指标

需求类指标主若是监测真实需求情形，能够从需求与价钱的关系来衡量，要紧指标有：

住宅销售额增加与社会商品零售额增加的同步率、房地产价钱增加率与GDP增加率之比这两个指标。

第四个指标：

住宅销售额增加率与社会商品零售额增加率之比

住宅销售额是房地产需求的直接表现，在我国工业化和城市化进程加速推动、居民住宅升级速度加速的大环境下，住宅销售额增加率适当高于社会零售额增加率是合理的。

可是，若是住宅销售额增加率离开社会商品零售总额增加率而长期快速增加，说明住宅销售额增加严峻偏离了经济增加和居民消费增加的实际，而显现房地产泡沫。

一样以为，住宅销售额增加率与社会商品零售总额增加率的比值小于2，就没有房地产泡沫；

大于2小于3就存在着轻重泡沫；

大于3就存在着严峻泡沫。

从表4能够看出，2005年以来，该比值平均约为，重庆的房地产比较严峻。

表4：

住宅销售额增加率/社会商品零售总额增加率

住宅销售额（百万元）

住宅销售增长率（%）

社会零售品总额（亿元）

社会零售品

增长率（%）

住宅销售额增长率/社会零售品总额增长率

NA

第五个指标：

房地产价钱增加率与GDP增加率之比

房地产价钱是房地产市场的核心问题，该指标是依照房地产泡沫的含义来设计的，是测量虚拟经济相对实体经济偏离程度的动态指标。

用GDP增加率代表实体经济的进展，用房地产价钱代表虚拟经济的进展，该指标测量房地产价钱增加率相对实体经济的增加率，用来监测房地产泡沫化程度。

通常情形下，房价的涨幅应与GDP的增幅相接近。

该指标值越大，说明房地产的价钱偏离实体经济的程度就越大，相应的房地产泡沫形成的可能性就越大。

因此能够用房地产价钱增加率与GDP增加率进行比较，反映虚拟经济对实体经济的偏离程度。

从房地产价钱的转变看，从1997年到2004年，重庆商品房的价钱上涨率在%—％之间，低于同期左右的GDP增加率，说明商品房价钱的转变从整体上看没有离开实体经济的支撑，反而被低估了。

但从2005年起房价开始急剧爬升，商品房销售价钱增加率高于同期GDP增加率，说明重庆市房地产市场已经显现泡沫。

表5商品房销售价钱增加率／GDP增加率

商品房销售价格增长率（%）

GDP增长率（%）

商品房销售价格增长率／GDP增长率（%）

商品房销售价钱按商品房销售收入除以商品房销售面积计算，GDP增加率按不变价钱计算。

（3）价钱类指标

从房地产价钱来看，衡量房地产泡沫的要紧指标有：

房价收入比、房价增加率/CPI增加率

第六个指标：

房价收入比

该指标是依照房地产泡沫形成过度的投机需求来设计的。

房价收入比是一套居民住宅的平均价钱与居民家庭年收入的比例，反映了居民家庭对住宅的支付能力，比值越高，支付能力就越弱。

许多学者用那个标准来衡量国内商品房价是不是合理，乃至用其来判定房地产价钱是不是“虚高”，房地产泡沫是不是显现（谢经荣、曲波2002），一样以为，房价收入比维持在之内，就可不能显现房地产泡沫。

2005年以来，重庆的房价收入比大于6，说明重庆市房地产存在着轻微泡沫。

表6：

重庆房价收入比

城镇居民家庭人均可支配收入（元）

住宅价格（元/平方米）

房价收入比（100平方米）

5,302

1033

5,443

1161

5,828

1055

6,176

1077

6,572

1133

7,238

1277

8,094

1324

9,221

1569

10,244

1901

11,570

2081

13,715

2580

城镇居民家庭每户按3人计算

另外，值得注意的是，目前我国房价收入比的概念与计算并非统一。

中国官方将房价收入比概念为：

本地域一套建筑面积为60平方米的经济适用房的平均价钱与双职工家庭年平均工资之比。

复旦大学的陈杰、郝前进采纳80平方米标准。

田中金公司的哈继铭在研究报告中按每套住房建筑面积90平方米来计算。

由于重庆市居民购房的要紧户型为100平方米，因此，本文以为，每套住房建筑面积100平方米是比较合理的水平。

显然，采纳不同的面积计算出来的住房价钱是不同的，进而据此计算出的房价收入比自然受到质疑。

由于在住房面积选择上存在较大的随意性，使得房价收入比的计算方式缺乏统一的标准。

第七个指标：

房价增加率／CPI增加率

住宅作为人们生活的必需品，其价钱转变应该大体与CPI的转变同步。

当房地产价钱急速上升，而且大大超过CPI的上涨幅度，就说明房地产