超市选址的要点老牛头连锁发展-Word格式文档下载.doc
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包括商店数、员工数、营业面积、销售额等。
（二）、店铺位置条件
这包括：
1、商业性质。
规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。
2、人口数及住户数。
了解一定的商圈范围（例如1000米）内现有的住户人数。
3、竞争店数。
了解一定的商圈范围内竞争店的数量。
4、客流状况。
调查估计通过店前的行人最少流量。
5、道路状况。
包括行人道、街道是否有区分，过往车辆的数量及类型，道路宽窄等。
6、附近店的状况。
包括经营品种、规模、外部装饰、格调等。
7、场地条件。
包括店铺面积、形式、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。
8、法律条件。
在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规，特别要了解各种限制性的规定。
9、租金。
10、必要的停车条件、顾客停车场地及供应商用进货空间。
11、投资的最高限额。
以预估营业额或买场面积为基准来规定。
12、员工配置。
以卖场面积为基准来规定，如每人服务面积不得低于20平方米。
二、超市立地选择的基本原则
超市的立地条件在于便利。
超级市场经营的商品基本是日常用品，包括每天生活必需的食品、洗漱用品、卫生用品、文具用品等等。
消费者一般每周至少购买一次，有的主妇会两天甚至一天光顾超市一次，因此超市所处位置必须很容易地达到，或是距离顾客比较近，或是交通很便利。
我国目前尚处于超市发展的初级阶段，针对超市的经营内容以食品和杂品为主的特点，超级市场店址选择的原则应是：
1、超市的店址以选择在居民区为主。
2、超市的目标顾客应以稳定的居民为主，以店址附近的企事业单位上下班职工为主。
3、选择在交通枢纽开设超市，其经营内容必须视流动顾客的不同特点做出确定。
4、选择在商业中心或老城区开设超市，其经营内容必须同商业街上其他业态的商店的经营内容有一个互补作用。
商业网点规划部门在新居民区商业网点的规划上，应以超级市场为先来规划建设新居民区的商业网点，以此来取代传统的菜场、粮店、杂货店和百货店，为用新的零售模式——超市来提高居民的生活质量创造条件。
三、开办超市前的立地调查
（一）、立地调查的主要目的
1、了解优良立地的基本三条件是否具备。
三条件是：
（1）开店10年以上持续力如何？
是否具未来性、可持续经营10年以上；
（2）足够的集客能力；
（3）进出容易的超市腹地（买场及停车场）。
2、确定立地条件的三要素是否具备。
三要素是：
（1）户数、人口数的支持——至少支持一家店的人口数。
（2）道路、交通工具——可抵达店铺购物的方法。
（3）卖场面积大小——吸引顾客的能力。
3、估算营业额是否准确高、误差小。
4、经营计划拟订的依据，这是最后的决策。
卖场的投资多少，会影响损益平衡点、营业额及回首年限。
同一立地条件也会因不同的投资策略，影响日后的经营成本，故需有立地调查结论，而后再有经营计划，并以此为开店的根据。
（二）、调查的基本种类
1、预备调查。
虽然立地调查作业非常重要，但它本身并不会产生任何效果。
所以初期应先从地图或政府公布的资料中加以筛选。
这种在一次或两次勘察立地之后，再在桌上判断筛选立地的过程称为预备调查。
预备调查时，收集的资料至少应有下列几种：
（1）某预定地区的人数、住户数资料。
（2）都市计划、都市建设指定用图。
（3）竞争店分布图。
（4）竞争店或未来大型店的预定计划。
（5）竞争店销售实绩。
取得资料的来源如表2——1所示：
表2——1
取得资料的来源表
资料类别
来源
人口数、户数资料
都市计划、建设指定用图
竞争分布图
竞争店或未来大型店预定计划
竞争店销售业绩
城市政府
实地调查、行业协会
政府工商部门
实地调查、商业同仁口碑
人口数、户数应与行政区划状况配合，但同时应预测3-5年后的人口变化。
都市计划、交通建设图是预测将来环境变化的主要资料，特别是人口增加快速的都市近郊、新兴住宅、大型社区等，可说是超市业者的最大目标。
竞争店分布状况可以从当地连锁经营协会或相关资料取得，也可采取实地调查的方法，了解地区或近郊是否有竞争店。
然后再将上述资料，做成竞争分布图，方法如下：
（1）1/1000比例地图，记入人口数、户数。
（2）以预定地为中心，半径500米、1000米，若是大型店也可以**米、3000米为半径化圆，并在圆圈内把调查过竞争店的点子以标示，并标出面积。
最后要确认将来环境变化的因素，尤其应注意下列几点，因为这些因素会造成销售占有率的成长、衰退或组碍。
（1）人口数、户数是否有大幅度变化的可能性。
例如：
空地的延伸、大量住宅的兴建等，若属新建成的住宅区，应了解何时搬入住户、住满。
（2）交通建设体系是否有大幅度变化的可能。
捷运系统的通过、巷道的打通、道路拓宽、河道上搭桥等等。
（3）竞争店特别是比本店大2倍以上的大型店，是否在重要地点有设立的可能。
进行上述调查了解时，应掌握详尽和准确资料，加以整理，更重要的是要了解这些变化是何时结束、影响多长时间，最后再根据这些资料，决定提前或延后开店时间。
2、现地调查。
现地调查作业相当困难，可选假定商圈范围，在范围内收集所需资料。
大致可分为下列三点：
（1）交通道路网确认：
对于某地区人们日常生活最常使用的道路作流量调查。
竞争店调查确认：
对某地区内超市店数多少予以了解，来明确本店可达到多少商圈市场占有率，有什么样的销售效果。
（3）消费者调查：
本调查是所有调查最耗费时间、资金的工作，执行起来也最为困难，并易为一般人所疏忽。
但是这项调查绝对不能省略，因为可以从中获得许多消费者情报，而且店铺差别化的启示也来自于此项调查。
四、超市商圈设定
（一）、商圈的组合种类
一般而言，超市的商圈可分为中小商圈、大商圈、超大商圈3种：
1、中小商圈约500—1500米，顾客以徒步或自行车可达，以出售便利商品、生活必需品为主。
2、大商圈的范围约5000米，顾客来店以坐车较多，而且大多数以购物为目的，大部分是以日常生活用品选购为主。
3、超大商圈是指高速公路或捷运系统所形成的广大商圈，主要出售特殊器材。
（二）、超市商圈的特征
1、从业态比较看，超级市场商圈偏小。
超市奉行小商圈主义，地处社区或居民区，商圈人口7-12万人；
以经营食品为主的超级市场的商圈更小，商圈人口仅为3.5-5万人。
例如有人作过调查，人们对肉、鱼、蔬菜、水果的经营性购物距离不足2公里，而服装、化妆品、家具、耐用消费品为4-5公里。
2、从超市本身来看，商圈范围不同。
超级市场由于所处位置、规模大小、购物出行方式及购物频率的不同，有不同的商圈范围不同。
从一般情况看，位于都市中的超级市场商圈要大大小于位于城郊的超级市场的商圈范围。
如表2-2所示。
表2-2
国外某超级市场位置与商圈范围
位置
徒步商圈范围
自行车商圈范围
小汽车
都市
300—500米
700—800米
-----
城郊
500米
1500米
3000米
（2）超级市场规模不同，商圈范围不同。
从一般情况看，超级市场规模越大，商圈范围越大，反之则越小。
如表2-3所示。
表2-3
法国超级市场规模与商圈范围
规模
面积（平方米）
商圈范围
小型超市
中型超市
大型超市
120—399
400—2499
2500以上
步行10分钟之内
步行10分钟或开车5分钟
驱车20分钟左右
（3）顾客购物出行方式不同，超级市场商圈范围不同。
出行方式越现代化、机械化，商圈范围越大，反之则越小，例如，表2-2中，郊外超级市场的徒步范围是500米，自行车为1500米，而小汽车大3000米。
（4）顾客购物频率不同，超级市场商圈范围不同。
由于收入水平及消费习惯的影响，居民购物频率显示出不同的特征。
即使是对同一种商品也会出现购物频率的差异，这种差异会影响超市的商圈范围，一般说，顾客购买的频率越高，商圈范围越小，反之，则越大。
如表2-4所示。
表2-4
顾客购买频率与超市商圈范围
每天购买
每周3-4次
每周1次
300米
700-800
郊外
700-800米
五、超级市场立地投资评估
超级市场开店投资的主要支出项目
一个超级市场的开设前期要投入大量的资金。
一般而言，开店投资的项目主要包括：
（一）、设备
如冷冻冷藏设备、空调设备、收银机系统、水电设备、车辆、办公设备、内仓设备、卖场陈列设备等。
（二）、工程如内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。
如内外招牌制作工程、空调工程、水电工程、冷冻冷藏工程、保安工程等。
（三）、当地租金
（四）、设计装修费用
对连锁公司来说，这笔费用可大大节约，连锁公司总部在事先要制定设备及工程投资项目、供应厂商、数量及金额。
例如建一个超市基本的投资情况如下（不含设备投资）：
1、当地租金
2、建筑结构费用
3、装修费用（顶、地、墙及消防）
4、经营费用
经营费用可分为：
固定费用和变动费用两类。
固定费用是指与销售额的变动没有直接关系的费用支出，如工资、福利费、折旧费、水电费、管理费等；
变动费用是指随着商品销售额的变化而变化的费用，如运杂费、保管费、包装费、商品消耗、借款利息、保险费、营业税等。
超市经营的毛利率要大于费用率，是一个基本的经营原则。
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