最新版房地产住宅小区项目的可行性研究报告Word格式.docx

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成立日期：

二00一年六月四日

房地产开发企业资质等级：

二级

房地产开发企业资质证书编号：

湘建房（张）字第026号

单位简介：

xxx地产开发有限公司成立于2006年6月，通过多年的经营发展，先后开发了芙蓉综合楼、百灵新村、南庄花园、金海岸旅游商业中心，累计开发面积26万平方米，已成为x市知名的房地产开发公司，为了充分发挥公司主营业务，坚持以盈利为目的，以服务社会为理念的指导方针，选择地理位置优越、环境效果较好的地段作为公司房地产开发项目的发展战略。

公司董事长李唯读先生，男，1967年12月15日出生，湖南湘乡人，中共党员，大专文化，工程师，现任xxx地产开发有限公司董事长兼总经理，占有注册资本3015万元的97%。

1990年7月毕业于湖南省建筑学校；

1990年—1999年12月在x第一建筑工程公司任工人、技术员、项目经理、分公司经理；

1999年12月—2001年5月任x中房开发有限公司副总经理；

2001年6月—至今任xxx地产开发有限公司董事长、总经理；

2005年—至今年任x华天大酒店董事长。

1.3可行性研究依据及范围

1.3.1研究依据

1）xx项目地形图。

2）xx项目设计方案图。

4）《x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》。

5）x市政府及主管部门的有关文件规定。

6）国家现行的有关政策和法规。

7）国家发展计划委员会委托中国国际工程咨询公司组织编写的《投资项目可行性研究指南》（试用版）。

8）国家计委、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与数（第二版）》。

9）建设单位提供的其他基础资料。

1.3.2研究范围

依据国家有关法令、法规、法律、制度、政策、规程及规范，对xx工程项目建设的必要性、建设规模、项目建设的内外部条件、建设方案、投资估算、经济效益、社会效益和环境效益等进行综合研究。

1.4主要技术经济指标

项目主要经济技术指标如下表1-1。

表1-1项目主要技术经济指标汇总表

序号

项目

技术经济指标

单位

备注

一

项目概况

1

总用地面积

28809

㎡

规划建设用地面积

23698

2

居住户（套）数

642

套

3

总建筑面积

121033

4

按功能性质划分

4.1

住宅建筑面积

86579

4.2

商业面积

8172

4.3

地下车库及其他面积

23788

4.4

配套设施

2494

5

按地上地下划分

5.1

地上建筑面积

97245

续表1-1项目主要技术经济指标汇总表

5.2

地下车库建筑面积

6

停车泊位

764

辆

6.1

1）地面

99

6.2

2）地下

665

7

容积率

8

建筑密度

33.1

9

绿地率

15.3

%

10

绿化面积

3625.8

11

建筑占地面积

7849.8

12

道路广场面积

17333.4

二

投资数据

总投资

32000

万元

1.1

固定资产投资

26901

1.1.1　

静态投资

25461

1.1.2

建设期利息

1440

三

筹资数据

总筹资

业主自有资金

16309

50.1%

1.2

自筹资金

691

2.16%

1.3

申请银行贷款

15000

46.88%

四

经济指标

销售收入

53760

财务净现值

16623

ic＝12%

投资利润率

51.9

全部投资

静态投资回收期

1.46

动态投资回收期

1.52

101.9%

自有资金

财务内部收益率

118.6%

ic＝10%

项目开发建设成本费用投资估算

项目计算期投入总资金估算为32000万元，其中开发建设投资26901.57万元，占84.07%；

固定资产投资1415.87万元，占4.43%；

经营成本费用3682.56万元，占11.51%。

项目收入单价：

本项目高层住宅均价按3200元平方米计取，可销售建筑面积86579.2平方米；

商铺均价按27000元平方米计取，可销售面积8172.1平方米；

地下车库按60000元个计取，可销售套数为665套。

1.5研究结论

1.5.1项目建设必要性和可行性

1）项目建设符合国家现行宏观经济政策，符合x市x市“十五”时期城市基础设施总体发展规划。

2）项目建成有利于发挥该项目自身优势，改变此地段居住环境。

3）项目开发方面规划全面、科学、实用，技术上严格要求，安全、通行、环保、节能等配备实施，符合x市x市城市规划要求，技术上有保证。

4）项目建成后能为x市居民提供一个高档次的“运动型生态花园”住宅小区。

1.5.2问题与建议

1）由于项目建设规模较大、资金相对需求较大，开发单位应注意保证资金按期足额到位，以确保项目的顺利实施和预测经济效益的实现。

2）质量是项目的生命线，产品是项目的生命力，应严格控制好工程的发包和材料的采购，通过公平竞争、择优选取的招标形式选择施工单位和材料厂商，确保产品质量和项目的开发进度。

3）营销是项目成功与否的关键，公司严格要求销售对市场适时反映，应精心安排好营销组织、控制好销售节奏，确保项目的销售和项目资金回笼顺利。

4）从项目技术及经济等多方面分析研究表明，项目投资开发切实可行，但由于资金需求量较大，建议有关部门给予大力支持，以确保项目的顺利实施。

1.5.3结论

综上所述，本项目在技术上和经济上均可行。

在全面分析市场、准确经营定位，提高项目管理水平的前提下，项目建成后，有可观的经济效益和社会效益。

项目的社会效益主要表现为：

首先，满足x市居民对中高档次住房的需要；

其次，城市建设的需要；

第三，满足随着经济发展而逐渐增长的住房扩大规模建设需求；

第四，完善城市功能，提高城市品位，打造环境好、品位高的住宅示范小区。

项目经济效益、社会效益与环境效益俱佳，项目可行。

第二章市场分析

2.1x市总体经济状况

2009年，x市国内生产总值突破二百亿元大关，达到203.1亿元，比上年增长13.7%，连续7年实现两位数增长。

增速比全省和去年同期分别快0.1和0.5个百分点。

其中，第一产业增加值26.89亿元，增长5.6%；

第二产业增加值47.06亿元，增长17.7%；

第三产业增加值129.15亿元，增长13.8%。

对经济增长的贡献率分别为5.0%、29.4%、65.6%，三次产业的比重由上年的14.6：

23.5：

61.9调整为13.2：

23.2：

63.6。

按常住人口计算，x市人均生产总值13517元，增长12.9%。

2.2x市房地产现状分析

x市房地产开发投资持续增长，开发规模不断扩大，占固定资产投资总额的比重逐年攀升，成为有效扩大内需、推动国民经济稳步发展的新增长点，为城市经济发展、居民居住水平的提高做出了巨大贡献。

房地产业作为国民经济支柱产业，其健康发展对国民经济发展起着举足轻重的作用。

特别是现阶段，国家针对房地产投资规模过大、房价涨幅过快等问题出台一系列的宏观调控政策，房地产业面临的外部环境发生了巨大的变化。

在这种背景下，在现有规模的基础上，房地产业还有多大的发展空间，市场供求关系将怎样变化，成了社会各界关注的问题。

为此，我们从分析近几年的房地产开发市场状况，对x市房地产业的现状、特点以及发展潜力和制约因素进行由浅入深的剖析，编制本项目可行性研究报告，以满足业主的决策需要，促进房地产市场保持健康协调发展。

2.3x市房地产需求分析

x市房地产需求十分旺盛，开发潜力巨大

1、消费升级转型带动住房改善型需求增长。

从消费水平看，城镇居民收入的增长，消费水平的提高，无疑也为住房质量的改善奠定了坚实的基础。

2、城市化发展所带来的人口增长，将提供巨大的自动型住房需求。

3、危旧房改造产生被动型住房需求。

x市以政府为主导，采取市场化运作旧房的拆迁、改造工作，将旧城改造目标化，由政府有关机构负责组织实施，为住宅产业的发展准备了充足的被动型需求潜力。

4、外向度扩大，需求多样化。

随着外向经济的不断发展，越来越多资本注入x，越来越多外资企业登陆x，进而加大了对高档写字楼和商业经营用房的需求。

在提升房地产质量和人气的同时，为x房地产市场发展创造了良好的契机。

综上所述，x市每年住房需求十分旺盛，开发潜力巨大。

情况的预测：

（1）根据人口增长测算。

目前，市城区人口为16.5万人，按照《x市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》的目标，到2010年市城区人口将达到22.5万人，净增人口6万人，按每户3.5人、每户90m2计算，约需住房154万m2。

（2）根据拆迁规模测算。

市城区每年需拆迁417户，五年共需拆迁2085户，按每户90m2计算，约需住房19万m2；

武陵源区因景区建设要求需拆迁2500户，约需住房36万m2。

共计55万m2。

（3）根据可供上市的二手房测算。

根据市场调查，目前市城区原居住在房改房中的12480户居民，已有2149户换房，按每户70m2计算，有15万m2的二手房提供市场。

（4）综合以上测算情况，净增人口需要154万m2的住房，加拆迁被动性住房需求55万m2，两项合计为209万m2，减去可供上市的二手房15万m2，故规划期内市城区住房需求量为194万m2。

2.4x市房地产价格分析

x市的房地产消费在全省范围内是相对较高的，低于省会长沙，与常德市房地产消费相当，商品房单价1800元m2至3500元m2。

其中多层均价在1800元至2200元m2左右，小高层均价在2500元至3500元m2，市中心繁华地段商铺价格20000元m2起至50000元m2

2.5项目周边环境分析

2.5.1项目地理位置分析

本项目位于教场路与解放路交叉处东南侧，三面临街。

东侧为2000年开发的物流小区；

南侧为天门路；

西侧为教场路；

北侧为解放路。

本地场是x市城市的经济、文化中心。

新建商业大楼南侧广场坐拥都市的繁华，为城市至尊地标，地域价值无可取代。

周边的医院，集贸市场等配套设施齐全；

得天独厚的地理位置，方便快捷的交通网络，成熟完善的城区配套设施，极具潜力的商业背景使小区占尽天时地利，成为现代社区的典范。

2.5.1项目周边配套设施现状

1、医疗配套设施：

教场中路距项目500米处有x市妇保健院门珍部；

天门路距项目600米处有x宏任医院；

天门路距项目1000米处有x市人民医院。