贵州2017年房地产估价师《制度与政策》：土地面积测算试题文档格式.docx

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30

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执行层的组织协调

5、某住宅楼因邻近施工项目而出现基础不均匀沉降，该住宅楼总建筑面积10000㎡。

共有100套住房，有100户居民。

经评估，该住宅楼在未受损情况下的市场价格为5000元／㎡，平均每套住房的市场租金为1500元／月，在受损情况下的市场价格为4500元／㎡；

如果对该住宅楼进行修复，修复工程费为150万元，并需居民搬迁和在外临时安置6个月，搬迁费平均每户每次1300元；

该住宅楼修复后，会因曾受损而导致心理减价5％，关于该住宅楼修复和损害赔偿的说法，正确的是。

该损害在经济上是可修复的

修复所能带来的价值增加额为500万元

该住宅楼在不修复情况下的价值减损额为500万元

在不修复情况下平均应给予每户的赔偿金为6．5万元

工业用地的监测点评估价格

6、某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为l年，建造成本估算为10000万元（不含利息），在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。

则该项目建造成本的利息是万元。

（2005年试题）

755.54

772.84

1400.88

1433.90

7、某家庭申请了25万元10年期住房抵押贷款，年利率为6%。

该家庭在按月等额偿还4年后于第5年初一次偿还了本金6万元，则从第5年开始该家庭的月还款额减少了（）元。

A．994.37

B．1016.81

C．1255.16

D．1387.24

8、对于非出租的房产，以房产原值一次扣除__的余值为房产税的计税依据。

A．10%～20%

B．10%～30%

C．20%～30%

D．30%～40%

9、投资利润率是指项目经营期内一个正常年份的年利润总额与的比率。

总开发成本

项目投资的资本价值

项目总投资

总开发价值

10、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高土地价格分析属于。

临界点分析

期望值分析

敏感性分析

概率分析

借款合同

11、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估算结果为1000万元。

该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元

B．1000万元

C．1800万元

D．800～1000万元之间

12、需求规律的基本内容是：

在其他条件不变的情况下，某商品的需求量随商品本身的价格上升而__。

A．减少

B．增加

C．不确定

D．不变

13、若标准宗地的临街深度为10m，按照四三二一法则计算临街深度为15m的宗地价格，其平均深度价格修正率为。

78％

85％

117％

150％

工业用地的监测点评估价格

14、陈某预买一套建筑面积为100㎡的商品住房，单价为10000元／㎡，买卖双方对面积误差处理未作约定。

房屋交付后，经实测，建筑面积为95㎡，如陈某选择购房，则实付购房款万元。

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执行层的组织协调

15、房地产业关联度高、带动力强，是经济发展的基础性、先导性产业，是我国新的发展阶段的一个产业。

支柱

主要

次要

一般

房地产估价机构必须加盖公章

16、在任何市场上，能反映某种商品的市场供求状况是商品的__。

A．质量

B．品牌

C．价格

D．类型

17、城市基准地价是根据用途相似、地块相连、地价相近的原则划分地价区段，调查评估的各地价区段在某一时点的。

最低价格

平均价格

出让地价

标定地价

18、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于方面的制约。

建筑技术

土地权利设置

相邻关系

土地使用管制

19、按照规定，租赁合同到期，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。

3

5

6

9

20、某套住宅建筑面积为100m2，套内建筑面积为92m2，使用面积为80m2，每平方米使用面积价格为3000元，则住宅每平方米建筑面积价格为__元。

A．2400

B．2580

C．2607

D．2760

21、估价对象为总楼层6层的住宅楼中第四层的一套住宅，可比实例为总楼层5层的住宅楼中顶层的一套住宅，可比实例的成交价格为5700元／㎡，所有交易税费均由买方负担，估价对象所在区域同类5层和6层住宅楼以第一层为基准的不同楼层住宅价格差异系数见下表；

6层住宅楼中第一层住宅价格为5层住宅楼中第一层住宅价格的98％，买方和卖方应缴纳的交易税费分别为成交价格的3％和6％，除上述因素外，估价对象与可比实例的其他情况均相同，由可比实例成交价格求取的比准价值为元／㎡。

6280

6408

6881

7021

22、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是__。

A．空置率=合理空置率

B．空置率＜合理空置率

C．空置率＞合理空置率

D．不能判断

23、目前，土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于。

5％

7％

10％

15％

24、衡量房地产区位的好坏，最常见、最简单的是__。

A．位置

B．外部配套设施

C．环境景观

D．交通

25、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用__预测房地产的未来价格。

A．数学曲线拟合法

B．平均增减量法

C．平均发展速度法

D．移动平均法

二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。

错选，本题不得分；

少选，所选的每个选项得0.5分）

1、《城市房屋拆迁管理条例》规定，申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的市、县人民政府房屋拆迁管理部门提交资料，其中不包括。

建设项目批准文件

建设用地规划许可证

建设项目价值资料

国有土地使用权批准文件

2、拍品展示的方式主要有。

固定展示

巡回展示

现场展示

资料展不

定期展示

3、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析（）。

A．价格结构

B．区域结构

C．产品结构

D．供求结构

E．投资结构

4、法人包括等。

机关法人

事业单位法人

企业法人

社团法人

自然法人

5、下列不属于住房公积金归集内容的是。

缴存住房公积金的对象

缴存住房公积金的工资基数

缴存比例

公积金使用

6、劳动市场上的垄断因素表现在。

劳动者组成工会，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的供给

劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给

劳动者组成工会，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的需求

厂商为独家买主，形成劳动市场的卖方垄断，即垄断劳动的供给

厂商为独家买主，形成劳动市场的买方垄断，即垄断劳动的需求

7、某房地产估价机构调查了所在城市2009年12个新建楼盘的平均销售价格，调查结果见下表。

A．楼盘

B．1

C．2

D．3

E．4

F．5

G．6

H．7

I．8

J．9

K．10

L．11

M．12

N．价格/元/m2

O．4500

P．1800

Q．2400

R．1980

S．1980

T．2800

U．2800

V．3000

W．5880

X．1980

Y．2460

Z．1980

8、地铁站的建成使周边写字楼的租金显著提高，这说明房地产投资具有__的特性。

A．变现性差

B．易受政策影响

C．依赖专业管理

D．效益外溢和转移

9、房地产开发项目市场定位的含义主要包括。

预测开发成本

选定目标市场

确定消费群体

明确项目档次

设计建造标准

注：

08版教材新增加的内容，09版教材又删掉了该部分内容。

10、__是指依法设立并取得房地产估价机构资源，从事房地产估价活动的中介服务机构。

A．中介管理机构

B．房地产管理机构

C．房地产估价机构

D．房地产质量管理机构

11、下列有关区域规划的表述，正确的包括。

区域规划是为实现一定区域范围的开发和建设目标而进行的总体部署

广义的区域规划则主要指一定区域内与国土开发整治有关的建设布局总体规划

区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实

区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图

区域规划的作用是划定主要功能区的“黄线”，主要内容是把经济中心、城镇体系、产业聚集区、基础设施以及限制开发地区等落实到具体地域空间

12、某房地产总价值100万元，其中土地价格45万元。

已知土地的报酬率为8%，综合报酬率为15%，则建筑物报酬率为__。

A．11.4%

B．11.85%

C．18.6%

D．20.73%

13、某房地产投资项目现有A、B两种方案，开发经营期分别为3、4年，其目标收益率均为12%，净现值分别为120、150万元，对两方案进行比选，则最优方案的等额年值为万元。

39.51

49.39

49.96

62.45

14、收益法中确定资本化率的基本方法有__。

A．市场提取法

B．累加法

C．指数调整法

D．投资收益率排序插入法

E．收益乘数法

15、下列估价目的中，对已被查封的房地产应视为未被查封的房地产来估价的有。

房地产抵押估价

房屋征收评估

房地产司法拍卖估价

房地产转让估价

房地产投资信托基金估价

16、用成本法评估商品住宅的价格时，其中的土地价格可用求取。

市场比较法

基准地价修正法

假设开发法

成本法

路线价法

17、某宗房地产的土地面积为1000m2，建筑面积为1400m2，现需拆除重建，估计建筑面积的拆迁费用和残值分别为300元/m2和50元/m2，则该宗土地的减价修正额为__元/m2。

A．50

B．250

C．300

D．350

18、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工