房地产开发与经营课程设计Word文件下载.docx

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1.9.4南京市投资环境资料

1.9.5潜在消费者调查资料

1.9.6南京市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点

1.9.7项目可行性研究报告

1.9.8有关法规、规范和标准

第二章房地产市场信息资料

第三章南京市投资环境资料

第四章住宅潜在消费者调查与分析

4.1南京市浦口区（项目地块所在）住宅潜在消费者基本情况调查与分析

4.1.1学历调查与分析

4.1.2年龄调查与分析

4.1.3婚姻状况调查与分析

4.1.4收入调查与分析

4.1.5居住区域分布调查与分析

4.1.6职业调查与分析

4.1.7主要工作地点调查与分析

4.2南京市浦口区（项目地块所在）住宅潜在消费者需求特征调查与分析

4.2.1购房目的调查与分析

4.2.2套型需求调查与分析

4.2.3面积需求调查与分析

4.2.4总价承受能力调查与分析

4.2.5交房标准偏好调查与分析

4.2.6厨房设计偏好调查与分析

4.2.7主卧室内功能室添加功能需求调查与分析

4.2.8房间的平面布局设计偏好调查与分析

4.2.9储藏室/杂物间需求调查与分析

4.2.10其他

4.3南京市浦口区（项目地块所在）住宅潜在消费者购房信息渠道调查与分析

4.3.1总体调查与分析

4.3.2报纸媒体阅读率调查与分析

4.3.3房地产专题电视节目收视情况调查与分析

4.4南京市浦口区（项目地块所在）居住房地产市场调查与分析

第五章市场细分与目标市场选择

5.1市场细分

5.1.1市场细分的内涵

5.1.2市场细分的因素

5.1.3细分市场的确定

5.2目标市场的选择

第六章产品定位

6.1产品定位的原则

6.2住宅产品定位

6.2.1套型和面积的定位

6.2.2装修标准的定位

6.2.3厨房设计

6.2.4车位设置

6.2.5外立面用材的确定

第七章销售计划

7.1销售方式

7.2住宅销售均价的估算

7.2.1估算采用的方法

7.2.2交易实例

7.2.3正系数的确定及比准价格的估算

7.2.4售均价的估算

7.3销售周期与销售比例

7.4财务评价

第8章市场推广

8.1市场推广方式的选择

8.1.1广告推广

8.1.2活动推广

8.1.3人员推广

8.2住宅市场推广计划

第9章销售工作

9.1客户推开售楼处大门服务即开始

9.2携资料离座迎客、问好、自我介绍

9.3介绍展板内容

9.4请客户入座，讲解楼书

9.5带客户看房

9.6替客户设计购买方案

9.7做好客户登记

9.8礼貌送客至销售中心大门口

9.9如果客户表达认购意向，则可以收取预定款性质的费用并开具收据

9.10签订认购合同

9.11提醒客户预备首期房款

9.12向客户明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；

预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》

9.13签订商品房买卖合同

9.14通知办理按揭

9.15向商品房的买受人提供商品房《质量保证书》和《使用说明书》

9.16协助办理商品房产权过户手续

9.17协助办理入住手续

9.18随时向客户提供房地产市场信息

第十章销售后服务

10.1按照《质量保证书》的约定承担保修责任

10.2物业管理

参考文献…………………………………………………………………………

1.1项目名称:

北外滩水城（江北威尼斯水城）

1.2项目地块情况：

1.2.1项目地址:

本项目位于浦口区浦珠北路北外滩1号（11街区御江天下2期）威尼斯水城（项目又名“北外滩水城”）整体项目占地约4,540亩，位于南京市浦口区沿江镇，浦口区是南京高新技术产业聚集区、南京主要的旅游风景区、著名的大学区、也是江北主要的居住区。

规划中南京市共有16条过江通道，目前，已建成连接长江南北的大桥共有三座，在建的长江四桥和纬七路过江隧道预计2010年通车，纬三路过江隧道和地铁三号线也将于2009年开建，随着过江通道建设的加快推进，项目所在地的基础设施将进一步完善，交通更加便利。

1.2.2地块的现状:

土地取得方式：

土地出让、

土地开发程度：

熟地

1.2.3地块的周边环境：

周边配套：

:

标志建筑:

长江大桥；

公园绿化:

大桥公园

自然景观:

长江；

商业环境:

超市、酒店、农行、建行、工行、交行、邮局

教育：

小区内部有中小学:

小学两所，中学一所幼儿园:

9所，靠近南京一中明发分校

医院：

明发社区卫生服务中心，京新社区服务中心，利民诊所

银行：

农行、建行、工行、交行

小区内部配套:

游艇、码头、社区巴士、综合商场:

超市、酒店另有准五星级威尼斯水城大酒店银行:

农行、建行、工行、交行；

医院:

有游艇、码头、社区巴士、学校、幼儿园

内部配套：

小区内部配套:

游艇码头、社区巴士、学校、幼儿园、会所、社区商业中心中小学:

小学两所，中学一所幼儿园:

9所综合商场:

超市、酒店银行:

农行、建行、工行、交行中小学:

南京市第一中学（位于明发滨江新城）幼儿园:

威尼斯内部有幼儿园；

综合商场:

超市、酒店另有准五星级威尼斯水城大酒店

车位数：

御江天下1393（所在城区的基本情况、地块周边的基础设施及配套设施情况等）

1．3项目建设单位：

中国建筑第二工程局有限公司

1.4开发项目主要建设内容：

用地面积：

4500万亩

总建筑面积：

4500000㎡

结构类型：

框架结构

用途：

居住

1.5项目建设的必要性：

1、根据该区域整体规划要求，目前已修通该地块最主要的交通干线--滨江大道作为主要的城市景观大道，发挥其城市景观大道的主要功能，结合江滩、江堤的绿化改造，将为威尼斯水城居民提供一个休闲、观光、娱乐的公共场所。

2、三街区御江天下位于长江沿线第一排，其中建筑直线临江距离仅为0.5公里，因此该批物业对滨江物业和江北新城具有重要的影响力。

不仅代表了江北新城房地产开发的一线水平，同时对江北新城的未来开发具有启示作用。

3、本项目定位于长江岸线首席国际高尚湾区，其中房源观景位置极佳，视野开阔，无遮挡，能直接看到江景，属于一线江景房，小区南面就是3.2公里滨江景观走廊，附近拥有长江第一湿地公园。

御江天下属于地铁上盖全配套物业，随着2014年地铁3号线的开通，其将具备很高的升值空间

1.6项目合作的有关单位：

开发商：

南京浦东房地产开发有限公司

代理商：

上海同策南京同进房产咨询有限公司南京世联

建设单位：

物业公司：

南京苏宁物业管理公司

1．7项目建设的自然条件：

（1）地理位置

南京地处长江下游的宁镇丘陵山区，北纬31º

14"

～32º

37"

，东经118º

22"

～119º

，总面积6597平方公里。

南京东连富饶的长江三角洲，西靠皖南丘陵，南接太湖水网，北接辽阔的江淮平原;

距入海口380公里，“黄金水道”长江穿越境域，江宽水深，万吨海轮可终年畅通，是一个天然的河、海良港。

（2）土壤特征

江心洲母质为河流冲积物，土壤发育历史较短，其理化性质较多继承了母质的特征。

江心洲的土壤具有一致性，决定江心洲土壤性质具有较多的相似性，尤其是土壤颗粒特征。

土壤颗粒组成影响土壤结构、结持性及保水保肥性，同时影响江心洲的发育与稳定。

（3）气候

南京属北亚热带季风气候，四季分明，冬夏长而春秋短。

雨水充沛，光能资源充足，年平均温度16℃。

夏季最高气温可达38℃；

冬季最低气温达零下8℃。

年平均降雨117天，降雨量1106.5毫米；

无霜期长，年平均239天。

每年6月下旬到7月中旬为梅雨季节。

1.8市政基础设施条件：

①水源接自市政给水干管，形成区域内给水系统网络，以供生活及消防用水。

室外消防用水由小区内的室外消火栓直接供给，室内消防由地下室消防池水供给，其中还设有自动喷水灭火系统。

②污水、雨水分别接入朝阳南路及市场路的城市污水干管。

③小区供电从小区的一侧10KV公用电网暗埋接入。

在商业区和住宅区的适中位置设置10KV裸天变压所，采用0.4KV配电干线接到各幢建筑。

④电话与电信部门电缆线连接，电话电缆线引入分户分线箱。

⑤有线电视线路由广电局审核后施工。

⑥煤气管道自浦州路接入，在小区西北角和东南角引入设置煤气调压箱。

⑦四周道路均已形成。

1.9项目营销策划的依据：

1.9.1类似项目营销策划实例

天润城,明发滨江新城,海德北岸城

1.9.2国家及南京市对房地产开发项目取费的规定

1.9.3房地产市场信息资料

南京房地产市场的未来前景光明，除了一般城市要素的分析，南京市更有可能支持起来未来蓬勃发展的房地产业。

1.9．4南京市投资环境资料

（1）南京城市概况——省会,长三角重要政治、经济、金融、商贸和文化中心

（2）南京人口情况南京人口基数大，主城区人口密度高，未来十年新增人口多，为南京未来十年房地产发展提供了庞大的消费市场基础。

（3）南京交通情况——华东地区重要的铁路交通枢纽，市区轨道交通便捷，长三角第二个地铁轨道开通城市。

1.9.5潜在消费者调查资料

客户类型主要是国家行政企事业单位，科研教育单位，个体私营业主这几类常规的住宅消费类型

1.9.6南京市规划局批准的用地规划红线图及规划设计要点

㈠用地红线：

包括征地范围红线、出让（划拨）用地红线、代征用地界线等。

1、征地范围红线：

指开发项目征地的范围，包括出让（划拨）用地红线和不纳入出让（划拨）用地红线的各类代征用地（一般包括城市道路、绿地等，有时也会包括中小学、公交首末站等）。

2、出让（划拨）用地红线：

指用地单位建设用地边界，非特殊说明情况下，经国土部门确认后为用地单位的土地使用权范围。

1.9.7项目可行性研究报告

投资估算

本项目的总投资预计为170,763.30万元，其中土地成本为9,287.09万元、建造成本144,014.68万元、期间费用17,461.53万元，本募投项目已进入前期准备阶段，截止2009年6月30日已投资金额（包括地价）9,301.73万元，计划使用募集资金121,100万元，其余资金公司将采用自有资金、银行贷款或预售收入等途径解决。

项目经济评价

本项目预计实现销售额340,251.11万元，实现税后利润92,597.59万元，投资回报率为54.23%，销售净利率为27.21%。

项目各项经济指标良好，经济性可行。

项目经济效益指标一览表

内容单位指标

总建筑面积平方米655,459.63

总销售收入万元340,251.11

苏宁环球股份有限公司2009年度第一次临时股东大会·

议案

总投资万元170,763.30

税前利润万元123,463.46

净利润万元92,597.59

项目投资回报