地产租赁市场对投资调研展望分析报告Word格式.docx

地产租赁市场对投资调研展望分析报告Word格式.docx

《地产租赁市场对投资调研展望分析报告Word格式.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《地产租赁市场对投资调研展望分析报告Word格式.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

三、核心指标测算5

3.1试点城市土地购置费用占投资比重5

3.2试点城市地产投资占全国比重6

3.3租赁用地供应占比7

3.4租赁用地地价占商业用地比8

四、测算及敏感度分析9

五、风险提示11

图表目录

图表1多部门及省市出台加快发展住房租赁市场的政策4

图表2十城土地购置费占投资比重6

图表312城地产投资占全国比重7

图表4北京2017-2021年度住宅用地供应计划结构表8

图表5上海“十三五“租赁用地计划供应占比8

图表6福州2017-2021年度住宅用地供应计划结构表8

图表7上海浦东新区2016年以来出让商住用地明细9

图表8不同租赁用地供应比例和地价假设下对全国投资的影响10

一、概述

2017年7月，住房城乡建设部会同国家发展改革委、公安部、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家工商总局、证监会等八部门联合印发了《关于在人口净流入的大中城市加快发展

住房租赁市场的通知》，要求在人口净流入的大中城市，加快发展住房租赁市场。

广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点的单位。

同时广州、佛山、无锡等地亦相继出台加快发展住房租赁市场的政策。

市场关注点普遍聚焦租赁市场发展对楼市及房价的影响、长租公寓迎来政策风口等，我们在《长租公寓，万亿市场待起航》亦做过专题分析。

然而却鲜有涉及租赁土地供应加大，土地购置费的下滑对地产投资的影响。

图表1多部门及省市出台加快发展住房租赁市场的政策

二、发展租赁市场对投资影响理论分析

理论上：

房地产投资=土地购置费用+施工面积*单位时间单位建安成本从投资构成来看，主要包括建安支出和土地购置费，无论是租赁用地还是商品房开发用地，均需要施工建设，但由于租赁用地地价更便宜，租赁用地占比提升将减少土地购置费，进而影响房地产投资。

从7月24日上海出让的两块租赁用地来看，楼面地价分别为5569元/平米和5950元/平，明显低于商品房开发用地出让地价。

同时广州印发《加快发展住房租赁市场工作斱案的通知》，明确提到增加租赁住房用地有效供应，将租赁住房用地供应纳入年度土地供应计划。

尽管无锡、合肥等非试点城市目前已出台租赁住宅落户等政策，我们亦认为未来发展租赁市场将不局限于12个先行试点城市，但本文我们仅讨论12个试点城市加大租赁用地供应对全国投资的影响。

由于核心城市土地资源的相对稀缺，加大租赁用地供应意味着商品房开发用地的减少，而较低的土地出让金将通过减少土地购置费支出进而影响投资。

在整体土地供应保持不变的假设前提下，12城加大租赁用地供应，理论上对投资影响如下：

12城加大租赁供地对投资的负面影响==12城租赁供地占比*（1-租赁用地地价占商品房地价比）*12城土地购置费占12城房地产投资的比重*12城地产投资占全国比重当然加快发展租赁市场，除通过影响土地购置费影响投资外，中长期来看，随着租赁市场的壮大，可能存在对商品房市场的冲击和需求替代，进而影响商品房开发投资但由于这块影响难以量化，本文幵不考虑这斱面影响。

三、核心指标测算

3.1试点城市土地购置费用占投资比重

剔除土地购置费用数据不可得的佛山和肇庆，2017年上半年其他10个试点城市土地购置费2624亿、房地产投资额为9914年，土地购置费占比26.5%。

我们用10城市土地购置费用占比近似替代试点的12个城市。

图表2十城土地购置费占投资比重

3.2试点城市地产投资占全国比重

从房地产投资占比来看，2016年12个城市合计房地产投资额20890亿元，占全国房地产投资额的20.4%。

图表312城地产投资占全国比重

3.3租赁用地供应占比

根据北京2017-2021年住宅用地供应计划，5年全市住房建设需求150万套，其中产权类住房100万套，租赁住房50万套。

从供地面积来看，计划供地6000公顷，其中租赁住房用地供应1300公顷，占比21.7%。

上海“十三五”计划住房用地供应5500公顷，其中租赁住房用地1700公顷，占比30.9%。

预计新增供应各类住房12750万平斱米、约170万套，其中租赁住房4250万平斱米、约70万套，占比分布达33.3%和41.2%。

从福州2017-2021年度住宅用地供应计划来看，公租房供地占比10%。

图表4北京2017-2021年度住宅用地供应计划结构表

图表5上海“十三五“租赁用地计划供应占比

图表6福州2017-2021年度住宅用地供应计划结构表

3.4租赁用地地价占商业用地比

由于租赁用地地价更便宜，租赁用地占比提升减少土地购置费，进而影响房地产投资。

7月24日上海浦东新区张江南区出让的两块租赁用地来看，楼面地价分别为5569元/平米和5950元/平，明显低于商品房开发用地出让地价。

相对临近的周浦镇西社区2016年4月出让居住用地楼面地价43607元/平米，考虑到过去一年多地价涨幅及张江南区的位置，保守按照5w/平米的开发地价估计，该租赁用地地价仅为正常居住用地的12%。

图表7上海浦东新区2016年以来出让商住用地明细

四、测算及敏感度分析

结合前文分析，主要假设如下：

1）12城土地购置费占12城房地产投资的比重：

按2016年10城市土地购置费占10城房地产投资额27.5%测算。

2）12城地产投资占全国比重：

按2016年实际值20.4%估计。

3）租赁用地供地比例：

根据各地觃划，上海、北京、福州未来租赁用地供应占比分布为30.9%、22%和10%，按照均值20%测算。

4）租赁用地地价占商品房开发用地地价：

参考上海张江地块，按照12%估计。

影响测算：

12城加大租赁供地对投资的影响=12城租赁供地占比*（1-租赁用地地价占商品房地价比）*12城土地购置费占12城房地产投资的比重*12城地产投资占全国比重=20%*（1-12%）*27.5%*20.4%

=0.99%

即在租赁供地占比20%，由于12城市土地购房费下降，将拉低全国房地产投资0.99个百分点。

考虑短期租赁供地觃模尚未有效放大，预计对2017年地产投资影响有限。

图表8不同租赁用地供应比例和地价假设下对全国投资的影响

五、风险提示

1）租赁用地供应不及预期风险；

2）未考虑中长期租赁市场发展对商品房需求的替换和冲击，进而对投资的冲击；

3）租赁政策不及预期风险。