酒店管理财务地产开发财务存货的核算集团地产开发财务管理叶予舜Word文件下载.docx

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4.委托加工物资：

指企业因技术和经济原因而委托外单位代为加工的各种物资。

5.开发产品：

指企业已经完工并已经验收合格，可以按照合同规定移交购买单位或可以作为商品对外销售的产品，如已开发完成的土地、房屋。

6.出租开发产品：

指企业已经开发完成用于出租经营的土地、房屋。

7.周转房：

指企业已经开发完成用于安置拆迁居民周转使用的房屋。

8.在建开发产品：

指企业正在开发建设过程中的尚未完工的各种土地、房屋等开发产品。

（二）存货的确认和计价

1.存货的确认

按照企业会计准则的规定，存货在同时满足以下两个条件时，才能加以确认：

一是与存货有关的经济利益很可能流入企业；

二是该存货的成本能够可靠地计量。

判断一个项目是否为存货，首先要符合存货的概念，在此前提下，应当符合上述存货确认的两个条件。

2.存货的计价

企业在持续经营的前提下，存货入账价值的基础应采用历史成本为计价原则。

存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。

不同的存货的成本构成内容不同。

3.存货核算的内容

对于房地产开发企业的库存材料、设备，采用企业会计制度的开发企业，在“原材料”科目和增设的“库存设备”科目进行。

为了简化核算，对于包装物和低值易耗品，视同材料，在“包装物和低值易耗品”科目核算。

对于在开发工程施工过程中可以反复周转使用的周转材料，应在“周转材料”科目单独核算。

由于房地产开发企业的产成品形式特殊，不同于一般工商业的库存商品，应专门设置“开发产品”科目组织核算。

库存材料的核算

（一）材料按实际成本计价的核算

材料的日常核算通常可以采用实际成本或计划成本法，企业可以根据其经营特点和管理需要来选择。

实际成本法下，从存货收发凭证到明细分类账全部按照实际成本计价。

实际成本法一般适用于规模较小、存货品种简单、采购业务不多的企业。

1.材料取得的核算

在实际成本法下，取得原材料通过“原材料”和“在途物资”科目进行核算。

“原材料”账户核算库存的各种材料，包括原料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等的实际成本，并应当按照材料的保管地点（仓库）、材料的类别、品种和规格等进行明细核算。

2.购入材料的核算

材料的采购业务，首先由工程管理部门按照开发项目、施工进度和材料消耗定额提出需要量，由采购部门结合材料的库存情况，按期编制材料供应计划和用款计划，与供应单位签订供销合同保证及时到货。

然后，经仓库部门根据供应单位的发票、运输机构的提货单、银行的结算凭证和运费账单等，办理材料验收入库和货款结算两方面的手续。

会计部门根据验收入库单和供应单位寄来的发票账单进行结算和记账。

由于企业采购材料的结算方式和采购地点不同，材料到达并入库与货款支付的时间通常不完全一致，其账务处理也不相同。

1.购入材料的核算

（1）发票账单与材料同时达到。

（2）货款已付而材料未到。

（3）材料已到而货款未付。

（4）预付货款采购。

2.自制并已验收入库的原材料，按实际成本，借记“原材料”科目，贷记“生产成本”或“开发成本”等科目。

委托外单位加工完成并已验收入库的原材料，按计划成本或实际成本，借记“原材料”科目，按实际成本贷记“委托加工物资”科目。

3.以其他方式增加的材料，在材料验收入库时，按实际成本，借记“原材料”科目，按不同方式下确定的材料的实际成本，贷记有关科目。

（二）材料发出的核算

房地产开发企业的材料，采用实际成本进行材料日常核算的企业应根据领用材料的用途，将所耗用材料的实际成本按照一定的存货发出计价方法计入到有关会计账户。

由于各种材料分批购进、分批领用，而每次购入材料的单价又往往不同，因而在每次领发材料时，就会发生按哪一种单价计价的问题。

发出材料的实际成本，通常可以采用存货的先进先出法、加权平均法或个别认定法计算确定。

1.先进先出法

2.加权平均法

3.个别认定法

（三）材料按计划成本计价的核算

计划成本法是指企业存货的收入、发出和结存均按预先制定的计划成本计价，同时另设“材料成本差异”科目，分类登记实际成本与计划成本的差额。

待月份终了，再将本月发出存货应负担的成本差异进行分摊，随同本月发出存货的计划成本记入有关账户，从而将发出存货的计划成本调整为实际成本。

采用计划成本法有利于考核企业材料供应部门和用料部门的工作效果，也有利于减轻存货品种繁多、收发频繁的企业的会计核算的工作量。

材料取得的核算

材料采购的核算，就是企业生产储备供应过程的核算。

为了考核材料采购业务的成果，通过设置“物资采购——材料”和“材料成本差异”两个科目，可以确定各类材料的实际成本和计划价格成本的差异。

2.自制并已验收入库的原材料，按计划成本，借记“原材料”科目，按实际成本贷记“开发成本”等科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

3.以其他方式增加的材料，在材料验收入库时，按计划成本，借记“原材料”科目，按不同方式下确定的材料的实际成本，贷记有关科目，按计划成本与实际成本的差异，借记或贷记“材料成本差异”科目。

材料发出的核算

采用计划成本法应对发出材料按计划成本计价，但在月末，需要通过结转“材料成本差异”账户，按发出材料的计划成本分摊其应负担的材料成本差异，从而将发出存货和期末存货的成本调整为实际成本。

发出材料应负担的成本差异应当按月分摊，不得在季末或年末一次计算。

发出材料应负担的成本差异，除委托外部加工发出材料可按月初成本差异率计算外，都应使用当月的实际差异率；

月初成本差异率与本月成本差异率相差不大的，也可按月初成本差异率计算。

计算方法一经确定，不得随意变更。

●材料成本差异率的计算公式如下：

本月材料成本差异率=（月初结存材料的成本差异+本月收入材料的成本差异）÷

（月初结存材料的计划成本+本月收入材料的计划成本）×

100%

月初材料成本差异率=月初结存材料的成本差异÷

月初结存材料的计划成本×

发出材料应负担的成本差异=发出材料的计划成本×

材料成本差异率

库存设备的核算

设备类存货是房地产开发企业的特殊存货。

企业购入的用于房地产开发经营的各种库存设备，如电气设备、卫生设备、通风设备，其性质类似于库存材料，均只能在一次开发过程中使用，并在开发过程中大都变更或消失其原有物质形态，或将其本身的物质加到开发产品的物质上去，成为开发产品的有机组成部分。

由于房地产开发企业的设备和原材料在用途上相似，在会计上都作为存货核算，按照流动资产类别进行管理。

（一）设备取得和发出的业务

房地产开发企业对用于开发工程的设备的核算，通常应由会计部门、供应部门及其所属设备仓库进行。

在一般情况下，供应部门负责编制设备供应计划、签订合同和检查合同的执行情况；

设备仓库负责设备的收、发、保管、清查盘点等工作；

会计部门负责设备价款的结算、设备成本的计算、设备收、发价值的核算。

供应部门按照设备的供应计划组织采购，签订合同，供应部门在接到发票、托收承付结算凭证、运输机构运单、提货单等收货凭证时，应：

1.检查发票所列设备名称、型号规格、数量、价格及发货日期是否与合同相符，监督记录合同的执行情况。

2.决定对发票中所列价款全部承付、部分承付或拒绝承付，并在发票或结算凭证上注明。

3.将运输机构运单或提货单交提货部门或设备仓库提取设备，发票及结算凭证交会计部门。

（二）设备采购、收发的核算

房地产开发企业通常可以增设“库存设备”科目对库存的各种设备进行总分类核算，在性质上类似于设置“原材料”科目核算库存的各种材料。

“库存设备”应按每一设备名称、型号、规格在开设的设备卡片中进行收发的明细分类核算。

1.设备采购的核算

类似与库存材料的日常核算，企业的库存设备可以采用实际成本或计划成本核算。

如果设备采用实际成本进行日常收发核算，应设置“库存设备”科目核算设备的采购成本并总括反映和考核设备采购、收、发、结存情况，另在“在途物资”科目下设置“在途设备”二级明细科目核算企业采用实际成本日常核算下货款已付尚未验收入库的购入设备的采购成本。

2.设备发出的核算

实际成本法下，设备发出交付安装时，应根据设备出库单将设备的实际成本自“库存设备”科目的贷方转入“开发成本”、“管理费用”、“销售费用”、“委托加工物资”、“其他业务支出”等科目的借方。

年终时，应对领用出库的设备进行清查，凡不符合正式开始安装条件的设备，应办理假退库手续，用红字借记“开发成本”科目，贷记“库存设备”科目；

下年度开始时，再用蓝字重作同样的分录，登记入账。

委托加工物资的核算

（一）委托加工物资的计价

企业存放于外单位，委托其加工的材料物资称作做委托加工物资。

企业委托其他单位加工的物资应按照实际成本入账。

一般来说，其实际成本包括：

1.加工中实际耗用物资的实际成本；

2.支付的加工费用及往返运输费；

3.支付的税金，包括委托加工物资负担的增值税和消费税。

委托加工物资负担的增值税和消费税，应区分不同的情况进行处理：

加工物资应负担的增值税，凡属加工物资用于应交增值税项目并取得增值税专用发票的一般纳税人，可将这部分增值税作为进项税额，不计入加工物资成本；

凡属加工物资用语非应纳增值税项目或免税项目的，以及未取得增值税专用发票的一般纳税人和小规模纳税人的加工物资，应将这部分增值税计入加工物资的成本，不得抵扣。

（二）委托加工物资的核算

企业设置“委托加工物资”科目核算委托外单位加工的各种物资的实际成本。

该科目应按加工合同、受托加工单位以及加工物资的品种等进行明细核算。

本科目借方记录委托加工物资的实际成本，贷方记录加工完毕入库物资的实际成本和退回物资的实际成本，期末有借方余额，反映企业委托外单位加工尚未完成物资的实际成本。

通常，委托加工物资的主要账务处理如下：

1.发给外单位加工的物资，按实际成本，借记“委托加工物资”科目，贷记“原材料”、“开发产品”等科目；

按计划成本核算的，还应同时结转材料成本差异，借记“委托加工物资”科目，贷记“材料成本差异”科目；

实际成本小于计划成本的差异，做相反的会计分录。

2.支付加工费、运杂费等，借记“委托加工物资”科目，贷记“银行存款”等科目；

需要交纳消费税的委托加工物资，由受托方代收代交的消费税，借记“委托加工物资”科目（收回后用于直接销售的）或“应交税费——应交消费税”科目（收回后用于继续加工的），贷记“应付账款”、“银行存款”等科目；

支付增值税的，计入应交增值税的进项税额，借记“应交税费——应交增值税（进项税额）”科目，