滨州城区基准地价报告验收后修改版Word文档格式.docx
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2009年全市国民生产总值达1351亿元，十一五期间年平均增长率达17%；
地方财政收入80.17亿元，固定资产投资连续五年大幅增长；
其他各项经济指标增幅均位于全省前列。
第二节最终成果
一、成果表述
土地定级结果
根据《城镇土地分等定级规程》的要求，本次滨州市城区土地定级采用多因素综合评价法，对城区土地进行分类定级。
最终将城区各用途土地级别确定为商服用地、住宅用地五个级别，工业用地四个级别，各用途各级别分布情况如下：
1．商服用地级别划分结果
一级地范围为东至渤海五路，西至渤海八路，南至黄河二路，北至黄河八路。
一级地面积为3.15平方公里，占整个评价区面积的1.46%。
二级地范围为东至渤海二路，黄河十路以北至铁路；
北至黄河十五路-东海一路-黄河十六路-渤海九路-黄河十五路-渤海十一路-黄河八路；
西至渤海二十一路-黄河五路-渤海二十二路-黄河二路-渤海二十五路，南至长江一路-渤海十八路-黄河一路；
蒲湖以北区域全部划入二级。
二级地面积为46.22平方公里，占整个评价区面积的21.49%。
三级地范围为东至铁路，北至北外环、开发区部分北至黄河十二路，西至渤海二十四路、长江一路以南至渤海二十五路，南至蒲湖区域、长江一路至太阳湖、黄河一路。
三级地总面积为52.52平方公里，占整个评价区面积的24.43%。
四级地范围为外环路内除西北部和南部长江七路以南区域以外的全部土地和梁才、沙河、里则中心区域。
四级地总面积为48.86平方公里，占整个评价区面积的22.73%。
五级地是评价范围内除一、二、三、四级地以外的区域，主要集中在梁才镇外围，城区与里则连接地带、城区南部。
五级地总面积为63.94平方公里，占整个评价区面积的29.75%。
2．住宅用地级别划分结果
一级地大致范围为东至渤海六路，西至渤海二十一路，南至黄河二路，北至黄河十二路。
一级地总面积28.82平方公里，占整个评价区面积的13.40%。
二级地大致范围为东至渤海一路、黄河十一路北至铁路，西至渤海二十四路，南至长江一路，北至黄河十五路（包含区政府区域）。
二级地总面积为44.78平方公里，占整个评价区面积的20.83%。
三级地范围大致为东至铁路，西至高速公路，南至长江六路-渤海二十一路-长江九路，北至评价区界，三级地总面积为62.60平方公里，占评价区面积的29.17%。
四级地有四个区片组成。
东部区片为铁路至梁才东海路；
西部为开发区现状工业区；
南部为南海周边区域；
西部为西海东侧区域。
四级地总面积为38.73平方公里，占评价区面积的18.01%。
五级地主要集中在梁才东部、城区西北部、城区与里则中间地带，城区西南部。
五级地总面积为39.78平方公里，占评价区面积的18.50%。
3．工业用地级别划分结果
一级地大致范围为东至渤海二路，西至渤海十九路，南至黄河一路，北至黄河八路。
一级地总面积为19.70平方公里，占整个评价区面积的9.16%。
二级地大致范围为东至渤海一路，西至渤海二十一路，南至长江三路，北至黄河十三路。
二级地总面积为36.81平方公里，占整个评价区面积的17.12%。
三级地大致范围为东至铁路，西至高速公路，北至评价区边界，南至长江六路，三级地总面积为67.20平方公里，占评价区面积的31.26%。
四级地为评价区内的其他区域，总面积为91.28平方公里，占评价区面积的42.46%。
基准地价更新结果
本次基准地价更新工作，在明确的地价内涵条件下，采用基本估价方法对各类地价样点进行测算，并通过样本检验、剔除、统计、测算出各类用地基准地价初步成果，通过征求专家、领导意见作适当调整，形成最终基准地价成果。
滨州市城区各类用地基准地价表
土地级别
一级
二级
三级
四级
五级
商服
元/平方米
2475
2025
1575
1050
600
万元/亩
165
135
105
70
40
住宅
1800
1425
930
675
495
120
95
62
45
33
工业
750
450
300
50
30
20
滨州市城区各用途基准地价内涵如下：
滨州市城区基准地价内涵表
用途
商服用地
住宅用地
工业用地
地价形式
地面价
标准容积率
2.2
0.6
使用年期
40年
70年
50年
土地开发程度
一至三级“七通一平”
四级、五级“五通一平”
五通一平
评估基准日
2010年1月1日
权利类型
完整的国有出让土地使用权价格
第三节样点地价测算
一、样点地价测算
1．利用土地使用权出让和转让资料测算地价
土地使用权出让和转让资料分别是一级地产市场和二级市场交易数据。
土地使用权出让是国家以土地所有者的身份将土地使用权出让给土地使用者的行为。
这类资料分几部分收集整理。
一是国土局以招拍挂方式出让土地直接成交的地价资料，二是国土局办理的划拔土地使用权补办出让手续成交的地价资料。
因此，土地使用权出让资料来源于滨州市国土资源局2007-2009年出让交易数据，包括协议出让、招拍挂出让等多种交易类型，滨州市一级市场十分规范，调查样点均为有效样点。
土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再次转移的行为，包括出售、交换和赠与。
土地转让价格是由土地市场供求关系决定的，一般能够反映市场上土地的真实价格，是衡量土地市场是否活跃的一个重要标志。
转让资料主要来源于国土局档案查询。
由于二级市场资料繁杂，且调查的交易合同有些可能为虚假合同，但由于政府土地价格管理措施的加强，过低价格的土地转让受到很大限制，因此调查样点数据多为有效数据。
利用出让、转让资料测算地价共收集样点816个，测算的基本公式为：
地价=土地出让、转让总价格/土地总面积
在直接测算样点地价的基础上，进行出让年期、交易时间、土地开发程度和容积率修正后得到样点地价。
2．利用房屋出租资料测算地价
房屋出租是商服用地最主要交易方式。
因此，城市中商服用地价格主要利用房屋出租资料，采用收益还原法来测算。
收益还原法的基本原理是：
在估算土地在未来每年预期纯收益的基础上，以一定的还原利率，将评估对象在未来每年的纯收益折算为评估基准日收益总和的方法。
根据实际调查，共得到门面房出租样点593个，对超高超低样本进行剔除后，得到有效样点561个。
由于此类样点数量较大，在处理过程中，我们采用了工作人员熟悉的Excel表格对样点地价进行计算和修正。
利用房屋出租资料测算地价的具体步骤如下：
计算房地纯收益
以房地年总收益减去房地年总费用，求出房地年纯收益，计算公式为：
房地年纯收益＝房地年总收益－房地年总费用
房地年总收益是指交易样点按最有效用途出租，在正常情况下合理利用土地应取得的持续而稳定的年收益或年租金，包括租金收入和押金利息收入等。
通过大量的沿街交易样点调查表明，房屋出租单位建筑面积租金具有明显的地段分布规律性，反映了不同区域的地价水平。
总费用是指利用土地进行经营活动时正常合理的必要年支出。
房地年总费用=折旧费+管理费+维修费+税金+保险费
①折旧费。
折旧费是指房屋在使用过程中因损耗而在租金中补偿的那部分价值。
其计算公式为：
年折旧费=（房屋的重置价－残值）/耐用年限
或年折旧费=［房屋的重置价×
（1－残值率）］/耐用年限
其中房屋重置价是依据目前人工、材料、建筑设计标准及正常管理水平下，建造一幢各项设备相同或相当的建筑物所需的成本价格。
房屋重置价对于计算房屋的现值及纯收益具有重要的意义。
本次基准地价评估中的房屋重置价标准确定，主要通过市场调查综合确定。
各类房屋重置价格及耐用年限等标准见表4-5。
②管理费。
是出租房屋进行必要的管理和服务的费用。
管理费一般约占年租金的2－4%。
根据滨州市实际，取3%。
计算公式如下：
管理费＝年租金×
3%
③维修费。
是保证房屋正常使用而进行定期修缮及日常维护的费用。
此项费用为计算方便，通常按建筑物重置价的2%左右计算。
滨州市根据建筑物不同结构类型分别计算，框架及框剪结构以房屋重置价的1%计算，砖混结构以房屋重置价的1.5%计算，砖木结构以重置价的2.5%计算，简易结构以重置价的3%计算。
计算公式分别如下：
维修费＝房屋重置价×
1%（框架及框剪）
1.5%（砖混）
2.5%（砖木）
3%（简易）
表4-4滨州市城区房屋重置价格与耐用年限表
房屋结构
等级
重置价
（元/平方米）
残值
（%）
耐用年限
（年）
钢混结构
高层
1700
60
小高层
1400
多层
1100
砖混楼房结构
一等
2%
二等
950
三等
800
砖混平房结构
900
700
④保险费用。
是房屋所有者为使自己的房产避免意外损失而向保险公司支付的费用，按建筑物重置价的1.5‰计算。
⑤税金。
是国家凭借政治权力参与国民收入分配和再分配而取得的收入，这里指房主按有关规定应缴纳的房产税和营业税。
根据《中华人民共和国房产税暂行条例》规定，房产税按租金收入的12%计征；
营业税按租金收入的5%计征，城建税和教育附加费分别按营业税的5%计征，故税金占房地总收益的17.5%。
计算房屋年纯收益
房屋年纯收益的计算公式为：
房屋年纯收益＝房屋现值×
房屋还原利率
房屋现值指房屋重置价格减去房屋折旧后的余额。
房屋现值＝房屋重置价格×
成新度
还原利率的测算与确定
①还原利率的概念与种类
还原利率是以不动产纯收益资本化为不动产价格的利率。
它是土地估价的重要参数。
确定合理的还原利率是利用收益还原法准确计算不动产价格的关键。
运用收益还原法评估不动产价格时，根据评估对象的不同，涉及的还原利率有三种：
a综合还原利率
它是求取土
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