中关村西区23号地项目建议书代可行性研究报告Word格式文档下载.docx

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写字楼19层，高81.85m；

商业6层，高32.50m。

（四）项目组织运营过程

中关村西区23号地建设项目是由北京科技园置业股份有限公司具体承担其开发建设工作。

其是由北京科技园置业股份有限公司通过公开招标方式取得的土地。

截止目前，项目已取得中标通知书并已签订北京市国有土地使用权出让合同（京地出合字（2001）第237号）、市规划委设计方案复函（2006规复函字0279号）。

北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务为房地产开发、基础设施建设、投资管理等。

（五）项目投资收益

经计算，本项目预计开发建设总成本费用约144591.05万元，此时，利润总额为30574万元，所得税为11733.87万元，税后利润为18840.44万元。

根据房地产开发项目平均收益率水平及银行长期贷款利率，年基准收益率确定为10%。

现金流入为销售收入，现金流出为建设投资与财务成本，经计算各项财务指标为：

税前

全投资财务内部收益率

%

19.3

全投资财务净现值（Ic=10%）

万元

13517

全投资静态回收期

年

1.95

全投资动态回收期

2.09

全投资投资利润率

17.65

税后

12.49

3580

2.04

2.2

10.87

上述数据表明本项目在财力上是可行的，投资可获一定的效益。

（六）项目融资

中关村西区23号地建设项目全部投资由北京科技园置业股份有限公司自筹解决。

（七）项目建设周期

中关村西区23号地建设项目工程建设周期为21个月，从2006年9月开始至2008年6月。

其中，2006年11月至2007年1月为基础施工期，2007年2月至2007年8月为结构施工期，2007年9月至2008年6月为装修和室外工程施工期。

1.2项目单位简介

（一）建设单位情况

北京科技园置业股份有限公司具体承担中关村西区23号地块的开发建设工作。

单位名称：

北京科技园置业股份有限公司

注册地址：

北京市海淀区海淀南路21号

法人代表：

周玉臣

注册资金：

20000万元

成立日期：

1999年12月15日

（二）、公司股东基本情况

北京科技园置业股份有限公司是由北京科技园建设（集团）股份有限公司、上海谷元房地产发展有限公司、北京海开房地产集团公司、海南三至投资发展有限公司、深圳海亚投资发展有限公司、北京中地土地整理公司六家公司参股。

各家股东在投资开发、科技创新、经营管理、资本融通方面，拥有雄厚的实力和丰富的经验，为北京科技园置业股份有限公司的发展奠定了坚实的基础。

（三）、公司核心业务

北京科技园置业股份有限公司主要从事房地产开发、基础设施建设，其核心业务：

房地产开发，基础设施建设；

技术开发、技术转让；

投资管理。

公司在房地产开发，基础设施建设、规划设计、市场营销等领域有一支素质较高的专家队伍，按照现代企业制度建设的经营管理机制，是保证高速运转的基础。

1.3项目技术经济指标

规划用地面积：

26734.954平方米

总建筑面积：

194066平方米

其中：

地上建筑面积：

119268平方米（包括酒店：

51629平方米，办公：

25145平方米，商业：

42494平方米），

地下建筑面积：

74798平方米。

1.4报告编制依据

1、《北京市规划委员会关于原则同意中关村西区23号地项目设计方案的复函》（2006规复函字0279号）

2、《北京中关村西区23号地项目设计说明》3、《北京市国有土地使用权出让合同》（京地出［合］字（2001）第237号）

　　4、建设部《房地产开发项目经济评价方法》

第二章项目建设的背景和必要性

2.1项目建设的背景

中关村科技园区是1988年5月经国务院批准建立的中国第一个国家级高新技术产业开发区。

中关村科技园区管理委员会作为市政府派出机构对园区实行统一领导和管理。

中关村科技园区覆盖了北京市科技、智力、人才和信息资源最密集的区域，包括海淀园、丰台园、昌平园、电子城科技园和亦庄科技园。

海淀园位于海淀区，其中建有1.8平方公里的上地信息产业基地和4平方公里的。

1999年6月，国务院正式批复了北京市政府和科学技术部《关于实施科教兴国战略，加快建设中关村科技园区的请示》。

这是继80年代设立深圳等经济特区，90年代开发开放浦东之后，国家跨世纪发展的又一重大战略举措。

中关村科技园区的发展目标是要充分利用中关村的人才、科技、知识优势和高科技产业的基础，用10年的时间，把中关村科技园区建设成为具有鲜明时代特点、我国自己特色、世界一流的科技园区，成为国家科技创新示范基地、科技成果孵化和辐射基地、高素质人才创新人才的培养基地。

到2010年，中关村科技园区生产总值达到1300亿元人民币，年递增20%，成为新的经济增长的“发动机”，同时，科技园区强大的辐射作用，必将促进和带动全国，尤其是北京市的产业结构优化和经济的持续发展，成为推动我国高新技术产业发展和现代化建设的强大动力。

加快中关村科技园区的建设首先需要为中关村的发展提供一个良好的基础环境，这是满足中关村科技园区发展的基本条件。

2.2项目建设的必要性

中关村西区是“中关村科技园区”规划中的重要部分，是北京市“十五"

规划中科技园区建设的重点项目。

它位于海淀区海淀镇，东起白颐路，西至彩和坊路，北到北四环（北大南门），南边界为海淀镇南街，是中关村的高科技商务中心区。

西区总占地面积51.44公顷，规划地上建筑总面积100万平方米，地下建筑总面积约50万平方米。

总容积率为2.O，绿化率在35％以上，城市公共绿地7.1公顷，机动车停车位10000个。

规划建筑高度由西向东从50米到80米逐渐升高，局部修建高度90米－120米的标志性建筑群，形成高低错落、变化有致的城市轮廓线。

西区整个用地范围有明确的功能分区：

综合科贸组团区主要提供科技贸易类企业办公建筑用地；

公共建筑区提供金融、会展、酒店、商业、综合管理等建筑用地；

公共绿化广场包括绿地、景观、公共交往空间与地下商业设施。

中关村西区效果图

中关村西区作为科技园区的核心区域，是规划确定的高科技产业的管理决策、研究开发、产品和技术的展示中心区，是整个中关村科技园区的商贸中心区，是开展高科技产业活动的“窗口”和与国际经济接轨的基地。

中关村西区的建设已经成为近期中关村核心区规划建设的重点。

中关村西区23号地建设项目规划工程总建筑面积约194066M2，项目将建成酒店（24层高精装修）、5A级办公楼（20层高部分装修）、购物中心（6层高部分装修）。

本项目的建成将填补中关村地区此类项目的空白，对于推动中关村西区乃至整个中关村地区的建设将有重要意义。

第三章投资环境分析

3．1总体宏观经济分析

1、宏观经济形势介绍

中国经济在过去的二十年中迅速发展，国民生产总值已达到世界的3.4%。

中国的零售业也在以两位数的速度增长，与12年前相比，翻了四倍多。

这样的发展速度将会在短期到中期内存在。

与此同时，通货膨胀比率稳定在比较低的水平（不到4%），零售业和零售价格指标都保持相对稳定。

这样的国民生产总值能力保证了大多数外商的直接投资达到相当高的水平，在今后的几年中有这样的发展趋势：

作为中国入世的过渡的一部分，经济的重要组成部分将会进入反常的前进状态。

排除无法预计的政治或其它方面剧变的影响，中国经济的强大发展水平将会在中期内存在。

中国的都市人口数量也已开始增长，每年大约估计有800至900万人移居到城市。

同时，农村的总人口量也在持续增长。

北京是全国的政治、文化与国际交往中心，又是生机勃勃、充满活力的综合性产业城市。

改革开放以后特别是"

十五"

时期，中共北京市委、市政府大力发展"

首都经济"

。

循着北京经济发展要立足北京、服务全国、面向世界的思路，对经济结构和布局进行调整，经济增长方式的加速转变，使全市国民经济持续快速健康增长，综合经济实力保持在全国前列。

如上图所示，过去的十多年中，北京市的经济保持了高速的增长，除1998年受到亚洲金融风暴的影响外，北京的国内生产总值在1990至2004期间一直保持两位数字的增长速度，国内生产总值由1991年的598.9亿元，增长到了2004年的4283.3亿元，年均递增率为17.8%。

在1990至2004年间，北京市人均国内生产总值从1990年的￥4,878，迅速增长到2004年的￥36,832（约折合4,454美元），平均年增长率达到15.6%。

据统计，北京市城镇居民人均可支配收入也由1991年的2，040元增加到2004年的15，638元，普通居民的购买力大幅增强，为北京房地产市场的持续发展奠定了基础。

据预测，北京市消费价格指数在中短期内将保持稳定，从而带动消费市场活跃，刺激房地产市场开发建设。

奥运申办成功后，北京市计划动用高达1800亿元的资金进行北京城市基础设施的建设，经过这一轮大规模的基础设施建设，北京的城市面貌将发生翻天覆地的变化，总的方向是更都市化、更国际化、更适宜居住、与国内其他城市的差距也会越拉越大。

随着北京知名度和吸引力的提高，将吸引越来越多的外地甚至境外的投资者前往置业，直接拉动房地产的消费需求。

总体上看，北京已经初步建立市场经济体制，产业结构正向高级化发展，居民财富大幅增加，市民工作和生活方式正发生着深刻变化，整体经济态势正朝着高增长、开放型、知识经济的方向发展，作为支柱产业的房地产行业也将更加繁荣。

3．2国家政策及土地市场分析

1、近年北京土地市场调控

北京市在近两年采取了一系列措施，加强土地管理工作，改善宏观调控，对土地市场的影响重大而深远。

（1）出台国有建设用地供应办法及其配套政策

为深化土地使用制度改革，优化土地供应机制，有效调控宏观经济，促进经济和社会可持续发展，2005年北京市出台了《北京市国有建设用地供应办法（试行）》，及其配套政策，包括《北京市出让国有土地使用权招标拍卖挂牌办法的通知》、《北京市国有土地使用权招标拍卖挂牌出让底价确定办法（试行）》、《北京市收回企业国有土地使用权补偿办法》、《北京市土地储备和一级开发暂行办法》、《北京市土地一级开发及经营性用地招标拍卖挂牌出让流程示意图》。

《国有建设用地供应办法》自5月1日起施行着力调整国有建设用地的供应现状：

用“年度供应计划”来调控土地市场，解决北京土地供应的机制问题；

规定由市政府统一组织管理全市国有建设用地的供应，控制国有建设用地的供应总量和供应结构；

分不同用途，采取不同的土地供应方式。

（2）颁布执行2005年、2006度土地供应计划

土地供应计划是政府加强和改善宏观调控的重要手段。

2005年北京市首次编制并执行了土地供应计划。

计划编制的原则，一是从严控制