建设项目总承包工程议标思路的报告15页DOCdocWord格式文档下载.docx
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项目名称
原投标报价
清标后调整算术误差后价格
三地块同时中标让利
最终定标价
一
2＃-4＃地块总价
140896
140817
140800
137373
1
其中：
总包自行完成部分
70508
70429（此为下述原回标价格）
70421
1494*465042＝69477
2
土护降
2492
2483
3
分包及暂定金额
67896
二
让利比例
（70429-69477）/70429＝1.35%
备 注
在最终定标时将土护降列为独立分包工程，不计入此次总价中
2、由于本次议标仅为2、3＃地块，具体报价情况详见下表
2、3＃地块报价各阶段变化表 单位：
2＃、3＃地块总价
110674
110611
108009
55342
55279（此为下述原回标价格）
54597
1920
53412
（55279-54597）/55279＝1.23%
（三）建设规模的显著缩减和建筑形态的实质性变化必然会影响到总承包方的承包价格，而4层住宅部分要求在今年内同步建设完成，工期的变化势必会引起总承包方额外成本的支出。
若以通过多轮议标让利形成的原中标价格为基础，而调整确定本工程的合同价格，既不符合建造成本的合理规律，中建一局也应不会接受。
（四）考虑中建一局的原回标价格已为所有投标单位中的最低价，同时为保证本工程议标成功，我们建议按中建一局的原回标价格（非让利价格）为基础而遵循下述合同价款调整方式的原则调整确定本工程的合同价格。
二、合同范围
（一）原合同规定的总承包方自行负责施工的项目，包括基坑余土的开挖和基坑回填（土护降除外）、混凝土结构工程、钢结构工程、砌筑工程、防水/防水找平层/防水保护层工程、与混凝土结构相关的金属预埋工程、屋面工程、除外墙装饰工程外的外装修工程、人防门/防火门供安、砌筑墙体抹灰及找平、地下室装修工程（地下室大堂及电梯厅除外）、所有楼座各类机房、配电室、楼梯间等的公共区域室内装修工程（电梯厅、公共走道及住宅单位套内精装修由精装修分包单位负责）、给排水系统、通风/防排烟系统、室外散水、台阶及坡道，以及按技术规范第3条的专业工程施工范围包括各项安装工程界面划分规定需由总承包方负责的工程。
（二）原合同规定了甲供物料及设备的独立采购以及相关所有分包工程，这些分包工程的价格均可通过再招标而具体确定，从而保障本工程的成本控制目标。
（三）原合同规定的工程完成标准即为所有楼座均达到精装修交楼标准。
结论：
总承包方自行负责施工的项目仍按原合同的工程范围执行；
其中北区4层住宅部分，根据毛坯房的交房标准，需做出相应合同实施范围的调整。
三、合同价款调整方式
（一）基本设施费用
1、原合同经调价后最后确定的基本设施费用的价格标准，2#地块为98.85元/m2,3＃地块为94.63元/m2,均低于目前约110-135元/m2的同类工程市场竞争合理价格。
2、高层住宅改为低层住宅费用的变化
（1）高层住宅部分由原23、25层修改成4层、9及10层的变更，应会引致总承包方基本设施项目折旧核算等的更不经济，即本工程的相关基本设施费用应会高于原合同的价格标准；
（2）4层住宅部分由高层修改为低层，导致总承包方由原采用塔吊等垂直运输设施改为采用龙门吊等设施执行工程，从而引致相关基本设施费用的减低，但同时亦会引致模板等设施一次性投入的巨大费用增加（目前市场同类低层住宅工程的基本设施费用合理竞争价格标准约为110-135元/m2）。
综合核算，以原合同基本设施费用标准为基础，通过双方协商确定基本设施费用包干价格，应具备合同价格的竞争性。
具体与中建一局谈判时，按原合同报价标准98.85元/m2与对方进行谈判，若由于上述条件的变化对方要求调增，则我司可按110-120元/m2的底限确定包干价格并不再调整。
（二）照管费的确定
1、原合同的照管费是在分包合同暂定造价基础上计取费率而确定。
2#地块照管费约为0.3%，3＃地块照管费约为0.7%，均远低于同类工程的当前市场竞争合理照管费费率标准（1.0-1.5%）。
2、考虑本工程的图纸设计尚未完成，合同范围也需在设计完成后方可做出调整，另需通过单独议标确定本工程的照管费，故按原包干价格方式确定照管费已不太可行。
经我司测算原照管费费率均值为0.5%，具体与中建一局谈判时，要求对方按指定分包工程的暂估结算总价为基准，费率仍按各地块原报价水平标准进行报价。
但我司谈判底限费率原则上不超过市场合理标准的1.0%－1.5%。
（三）混凝土合同单价的调整
1、现浇混凝土项目在原合同内是按包干单价处理。
2、由于目前混凝土实际价格比投标期上涨，同时2＃、3＃地块工程规模显著缩减和建筑形态发生变化，也会导致总承包方承包价格有所提高。
建议按中建一局原回标单价（注：
不是让利后单价）为基础按下述公式进行调价，不再考虑人工费的调整及工程规模缩减、建筑形态变化的价格调整。
具体公式为：
各标号混凝土调整后单价＝原回标单价+［合同签订期信息价-2007年11信息价］×
1.034
建议此次调整确定后的混凝土合同单价包死，不再随市场材料费的变化而再做出任何调整。
（四）模板合同单价的调整
所有模板在原合同内按包干单价处理。
基于与混凝土项目同样的上述考虑，高层住宅部分的模板建议仍按中建一局的原回标单价（注：
不是让利后单价）执行，但4层住宅部分的模板则在原回标单价基础上根据住宅建设用工的特殊性而做出合理调增。
与中建一局谈判时，模板仍要求执行原报价，若对方结合上述理由不予接受时，我司谈判底限以不超过同类工程的当前市场竞争合理价格为原则，待专业咨询公司测算提供。
（五）钢筋合同单价的调整
1、原合同钢筋的调价方法为，以07年12份的北京市建设工程造价管理处发布《北京工程造价信息》（简称信息价）信息价为调价基期，施工阶段材料信息平均价与调价基期当的信息价之差异在正负3%之外，则超出部分给予调价
2、鉴于钢筋市场价格变化幅度较大，且占总造价比重较大，本着公平合理、风险共担的原则，钢筋采用可调材料价的方法，以合理控制工程造价并降低双方的风险。
1、基于与混凝土项目同样的上述考虑，建议按中建一局的原回标单价（注：
不是让利后单价）为基础，按下述公式进行调价，不再考虑人工费的调整及工程规模缩减、建筑形态变化的价格调整。
各级别钢筋调整后单价＝原回标单价+［合同签订期信息价-2007年11信息价］×
2、以调整确定后的合同单价为调价基准价，施工阶段材料信息平均价与调价基准价之差异在正负3%之外，则超出部分给予调价。
（六）其他项目合同单价的调整
鉴于砖、砂浆等的市场材料费价格变动不显著，除结构工程外的土建工程项目和机电系统的合同价格占整体工程价格的比例非常小，故建议原则上与中建一局协商而按其原回标单价（注：
不是让利后单价）执行，不再考虑材料费、人工费等的调整及工程规模缩减、建筑形态变化的价格调整。
四、付款方式
（一）预付款阶段：
由于2＃、3＃地块方案调整后建筑面积减少，造成总包实施范围合同总价降低，故按面积比例相应调整预付款价格。
原暂定预付款每地块为500万元，现每地块预付款为370万元＝500*27.19/36.75。
若南北区开工时间不同，则预付款按南北区所占面积比例分别支付。
具体为：
部位
预付款（万元）
第一笔扣款（万元）
第二笔扣款（万元）
2＃地块
370
185
其中北区
57
28.5
南区
313
156.5
3＃地块
50
25
320
160
如南北区各楼座开发进度不同，则具体预付款金额应视同期开发楼座所占面积比例进行分摊支付。
（二）北区住宅进度款支付节点
1、结构封顶完及验收合格；
2、竣工结算后支付除保修金外的余款；
（三）南区住宅及地下车库进度款支付节点
1、±
0.00施工完及验收合格；
2、结构封顶完及验收合格；
3、竣工结算后支付除保修金外的余款；
（四）商业、会所等配套公建付款
1、结构封顶完及验收合格；
2、竣工结算后支付除保修金外的余款。
以上节点是指整个地块或同批建筑所达到的形象进度节点。
如非乙方原因造成地块内不同建筑分批建设，则将分批支付进度款。
分批情况以开工时发包方的书面通知为准，书面通知相差一个以内视为同批。
不同批次的付款时间间隔少于一个时，应合并请款。
节点进度款支付方式：
是在扣除完毕当期甲供料价款外，按已核实该阶段所完成工程量对应工程款的80%支付。
五、工期（暂按以下进度计划实施，具体施工进场时间以甲方书面通知为准）
（一）3＃地块北侧办公楼进度计划节点（初装修）：
开工挖土时间：
2009年71日
结构±
0.00完成时间：
2009年825日
结构封顶时间：
2009年917日
竣工验收：
2009年1221日
验收备案完成：
2009年1229日
总工期：
6个
（二）3＃地块北侧住宅进度计划节点（初装修）：
2009年810日
2009年96日
（三）2＃、3#地块南侧10层住宅进度计划节点（精装修）：
2009年91日
地基处理完成时间：
2009年115日
2010年110日
2010年55日
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