物流园可行性研究报告Word文件下载.docx

物流园可行性研究报告Word文件下载.docx

《物流园可行性研究报告Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《物流园可行性研究报告Word文件下载.docx（94页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1.2项目编制依据及研究内容

1.2.1编制依据

1、《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

2、《关于促进我国现代物流业发展的意见》（国家发展改革委发改运行[2004]1617号）；

3、《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号）；

4、《物流业发展中长期规划（2014-2020年）》（国发[2014]42号）；

5、《某某省现代物流业发展规划》；

6、《关于促进宿州市现代服务业发展的实施意见》（宿政发［2007］19号）

7、《某某县国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；

8、《某某县县城总体规划》（2011-2030）；

9、《某某县统计年鉴》（2013年）；

10、国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；

11、某某省某某物流有限公司委托编制本项目可行性研究报告协议书。

1.2.2可行性研究报告研究内容

本报告根据业主的委托，首先调查了建设区域的经济发展情况和现有物流基础设施现状，然后分析了存在的问题，提出了解决区域物流效率的方案。

在此基础上本工程可行性研究报告分别对以下内容进行了研究：

1、本项目所涉及的建设背景和项目建设的必要性；

2、物流需求量预测和建设规模确定；

3、工程建设方案；

4、环境评价和水土保持分析；

5、节能评价；

6、项目建设进度安排、招标方式选择；

7、项目投资估算和资金来源分析；

8、项目经济效益评价。

9、项目社会效益评价。

1.3可行性研研究报告主要结论

1.3.1项目建设是必要的

（1）促进某某县经济发展的需要。

（2）优化某某县产业结构的需要。

（3）增强县城辐射能力的需要。

1.3.2项目的建设是可行的

（1）产业基础较好，物流需求突出

某某县有丰富的农产品产业基础，特色农产品品种多、产量大，优势突出。

有众多大型的农产品交易专业市场，农产品流通量大；

某某县农产品加工、建材、轻化工、能源等产业发达，优势明显；

某某县居民消费升级潜力较大。

（2）地理位置优越，配套条件完善

本项目位于某某县县城的东大门二庄村附近，S301省道北侧的规划地块内。

依据某某县县城总体规划，项目区域西邻中心城区，东接经济开发区，地处物流需求的关键节点。

周边配套资源丰富，基础设施完善。

（3）符合产业政策，工程方案合规

商贸物流园项目符合国家产业政策，当地政府也非常支持。

项目投产后，能够充分发挥人力资源优势，调整产业结构，促进企业经济健康、协调、可持续发展。

工程设计中严格按照国家有关规范标准执行，充分考虑节能、节水、环保、安全等设计。

（4）建设资金落实，经济效益显著

项目开发商技术力量较强，管理经验丰富，具有雄厚的经济实力和良好的信誉，建设条件良好，本项目所需自筹资金，该公司有足够能力筹措。

项目建成后，经济效益显著。

1.3.3项目建设的主要内容

项目规划总用地140680平方米（合211亩），规划总建筑面积147751平方米，建设集物流仓储、配送、总部办公、O2O商品经营展示、电商培训服务，以及配套商住等为一体的物流园。

其中物流用地121亩，建筑面积54319平方米，含物流仓储用房面积45953平方米，配套后勤用房面积7030平方米，加油站面积1336平方米，另建物资堆场33334平方米。

商业用地40亩，建筑面积46019平方米，含商贸物流总部办公面积7375平方米，O2O商品经营展示区面积37644平方米，电商培训中心面积1000平方米。

商住用地50亩，建筑面积47413平方米。

1.3.4项目拟建地点

宿州市某某县二庄村附近，S301省道北侧的规划地块内。

1.3.5项目总投资

本项目总投资由建设投资、建设期利息和流动资金组成，项目建设投资为40482万元，建设期利息为2330万元，流动资金为171万元，项目总投资估算为42983万元。

1.3.6工程建设进度

项目实施计划从2014年11月开始，至2017年12月完工。

1.3.7技术经济指标

本项目的主要经济指标见表1-2：

表1-2主要技术经济指标

序号

项目名称

单位

数量

备注

一

用地面积

规划总用地面积

亩

211

二

建设规模

建筑面积

平方米

147751

三

项目内容

物流用房建筑面积

54319

电商用房建筑面积

46019

商住用房建筑面积

47413

四

公用动力消耗量

年耗电量

×

104Kwh　　

893

年耗水量

万吨

20

含房产

五

项目定员

人

40

六

项目总投资

万元

42983

1

其中：

固定资产投资

42812

流动资金

171

2

资金筹措

其中：

建设单位自筹

22983

银行贷款

20000

七

主要经济评价指标

全部投资内部收益率

％

8.25

税后

项目建设期

年

4

3

贷款偿还期

4.32

含建设期

投资回收期

10.56

税后含建设期

八

盈亏平衡点（BEP）

78.97

1.3.7建议

（1）该项目的建设不仅是必要的也是可行的，建议各级政府和部门通力配合，给予支持，使项目能早日建成。

（2）建议建设单位在下一阶段的设计、设备采购等关键环节，可采用邀请招标的方式，通过多家方案的比选，择优选择中标方案及单位。

二、项目建设背景及建设必要性

2.1项目建设背景

2.1.1国内外物流发展情况

随着经济全球化和信息技术的迅速发展，企业生产资料的获取与产品营销范围日趋扩大，社会生产、物资流通、商品交易及其管理方式正在并将继续发生深刻的变革。

与此相适应，被普遍认为企业在降低物质消耗、提高劳动生产率以外的“第三利润源”的现代物流业正在世界范围内广泛兴起。

目前国际上普遍认为，物流业的发达程度和水平高低是一个国家现代化程度和综合国力的重要标志之一，现代物流已经成为发达国家最具普遍影响力的经济基础和“朝阳产业”。

美、日、欧等发达国家和地区已经形成了由完善的物流基础设施、高效的物流信息平台和比较发达的第三方物流企业组成的社会化物流服务体系。

全社会物流成本占GDP的比重已经降到9％左右，依靠现代物流所节省的社会经济运行成本、增加的社会经济效益极为可观。

其中美国物流产业的规模在2011年达到了1.28多万亿美元，物流支出占GDP的比重从1985年的12.3％下降到2011年的8.5％；

日本近20年来物流产业每增长2.6个百分点，经济总量就相应增加1个百分点。

而中国全社会物流成本占GDP的比重还很高。

据有关部门统计，2013年，全国社会物流成本为10.2万亿元，占GDP的比重为18%左右。

因此，与发达国家相比，我们国家降低物流成本的空间非常巨大。

若按照2013年的GDP测算，全国物流成本占GDP的比重每降低1个百分点，可净增利润5688亿元；

受制于各种条件，某某物流成本占GDP的比重相对较高，估计在20%以上，其每降低1个百分点，预计可净增利润190亿元。

2.1.2国家政策背景

国家十分重视现代物流业的发展。

认为加快我国现代物流发展，对于优化资源配置，调整经济结构，改善投资环境，增强综合国力和企业竞争能力，提高经济运行质量与效益，实现可持续发展战略，推进我国经济体制与经济增长方式的根本性转变，具有非常重要而深远的意义。

早在2001年，国家经贸委牵头的六部委就出台了《关于加快我国现代物流发展的若干意见》（国经贸运行[2001]189号）,在认识物流发展意义的基础上，首次提出了物流业发展的指导思想和总体目标，并从市场培育、环境优化、设施建设、国外借鉴、人才培养等方面提出了具体意见。

2004年，国家发改委牵头的九部委从行政管理、税收管理、收费管理、通关管理、规划管理、基础工作等方面提出了《关于促进我国现代物流业发展的意见》（发改运行[2004]1617号）。

2009年3月，为应对国际金融危机对我国实体经济的冲击，国务院出台《物流业调整和振兴规划》（国发[2009]8号），提出了现代物流业是融合运输业、仓储业、货运代理业和信息业等的复合型服务业，是国民经济的重要组成部分，明确了物流是各产业跟国内外市场相连的重要载体，振兴物流产业已上升到了国家战略高度。

2010年10月18日，《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》正式通过，将发展物流产业链作为国民经济十大支柱产业之一。

2014年9月，国务院发布《物流业发展中长期规划（2014—2020年）》，提出到2020年，基本建立布局合理、技术先进、便捷高效、绿色环保、安全有序的现代物流服务体系，实施包括物流园区工程在内的12项重点工程。

2.1.3省、市规划背景

2009年某某省发布的《某某省现代物流业发展规划》提出，到2015年，基本建成与全省国民经济发展相适应的现代物流体系，……全省物流业增加值年均增长14%左右；

……全社会物流总费用与全省生产总值比率下降1个百分点；

建成功能完善、便捷高效、与长三角对接的现代物流公共信息平台，形成若干具有较高知名度的物流品牌和第三方物流企业，建成一批物流园区，构筑若干全国和区域性物流枢纽。

其中规划提出要建设沿淮物流产业带，主要依托和服务于沿淮城市群，包括蚌埠、亳州、阜阳、淮北、宿州5市。

建立区域性、面向黄淮海地区的物流集散和分拨、配送中心，发展农产品、纺织服装、化工、食品、医药、日用消费品、农资等物流，形成公路、铁路联运为主、兼有水运的物流体系。

提出建设五大特色物流中心。

依托当地优势产业，将宿州建成以农副产品及其加工品为特色的物流中心。

规划提出大力发展第三方物流，推动重点领域物流发展。

实施物流园区建设工程。

按照土地利用和城市总体规划，在物流枢纽城市、特色物流中心城市、地区性物流节点城市，规划建设一批用地节约、产业集聚、功能集成、经营集约的物流园区。

依托产业优势和基础，建设产业基地型物流园区；

依托大型商贸流通企业和专业批发市场，建设市场流通型物流园区；

结合中心城市传统运输、仓储、批发零售业转型提升，建设都市配送型物流园区。

省级重点支持30个物流园区发展。

《宿州市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出，要以提高人的生活质量和完善新型工业化服务支撑体系作为两大重点任务，重点推动商贸物流业、金融服务业、旅游休闲业、信息服务业。

注重区域物流协调发展，支持各县区围绕交通节点谋