海南房地产市场最新深度调查Word文档格式.doc

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深度调查

　2010年1月4日，国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，明确提出要将海南建成世界一流的海岛休闲度假胜地，到2020年实现旅游服务设施、经营管理水平与国际通行的旅游服务标准全面接轨的目标。

国际旅游岛的定位立时为海南房地产打入一支强心针，国家政策的助力和人们对中国版夏威夷的发展空间的巨大想象，让海南房产的泡沫瞬间吹大。

　2010年正是国家一系列调控政策收紧之时，江浙一带退房潮涌起，深圳等地传来房价跳水的时候，海南房地产却出现前所未有的疯狂，海口、三亚及琼海等多个地方的房价跳跃式上涨，一日涨3000-5000元/m2的楼盘也不在少数。

数据显示，2010年1月在海南国际旅游岛规划被批准后不久，各路炒房资本蜂拥而至，导致三亚等海南一线城市房价直线上升，海口2010年1-3月商品房销售总签约8388套，成交均价已接近1万元/m2，三亚2010年1-3月商品房销售总签约8676套，成交均价接近3万元/m2。

在海南不少购房者是带有投资目的的，尤其是赶国际旅游岛热潮的这一批购房者。

而在这一轮狂飙之后，海南楼市也进入冷静期，2011年到2012年，不少楼盘价格回调，即使没有降价的也停止了上升的脚步，而对于投资型的购房者而言，数百万的投资可能面临缩水的风险。

　“十一”黄金周前后关于三亚的几组数据值得留意。

一是中秋夜过后，三亚大东海景区3公里海滩遍布50吨生活垃圾。

三亚市旅游发展委员会对外公布的数据则显示，本次黄金周期间，三亚共接待游客34.95万人次，同比增长26.53%；

旅游总收入12.58亿元，同比增长37.73%，双双刷新往年纪录。

另一组数据是，三亚凭借2.6万元/m2的成交价超过北上广深等一线大城市，成为目前全国房价最高城市。

这两组数据看起来并不相关，但也许正好可以说明可以给普通游客享有的公共海滩越来越少，大部分海滩不是成为五星级酒店的私家海滩，就成为一个又一个楼盘的私家海滩，因此一个中秋节就让大东海垃圾成灾。

而另一方面，也说明游客对海南岛，特别是对三亚的青睐，其独特的资源和国际旅游岛的概念，使其楼市能够以如此高的价格贵绝全国。

随着海南岛高铁的建成通车，来往全岛各地正变得越来越方便，记者亲身体验发现，搭乘高铁从海口到三亚才约1个半小时，三亚到陵水更仅需20多分钟。

潮落潮涨圈地运动从沿海延伸至内陆

东线开发渐饱和西线热潮涌起

　　海南气候属于海洋性热带季风气候，年平均温度在22℃~26℃之间，得天独厚的自然环境让海南成为旅游地产的温床。

据业内人士介绍，海南的房产，尤其是以海景为卖点的旅游地产基本分为东线楼盘和西线楼盘。

东线包括三亚、海口、文昌、琼海、万宁、陵水一带，东线楼盘数量众多，业内人士认为有开发过热之势，而西线则刚刚开始开发，大的房产项目主要集中在儋州、澄迈、临高等地。

在这里千亩大盘只是寻常，万亩大盘也不少见，在从海口到三亚595公里的海岸线上，一字铺开，投资数十亿、上百亿元的房地产项目随处可见。

　　据悉，在海南的房企超过100家，投资总额超过1000亿元。

目前，土地储备在100万平方米以上的房企有几十家。

据称是某商业机构独家披露的海南储地报告显示，有13家地产公司以旅游地产为名共在海南圈地约18万亩，最少的万科也有上千亩土储。

相对来说，海南的土地巨头仍然是海航、鲁能、中信、富力和雅居乐几家，有资料显示，海航系地产在海口、三亚、兴隆、保亭等地储备了优质土地超过10万亩，占了13家大型房企在海南圈地数量的5成多。

因此，海航也被其他开发商称为海南最大的地主。

另外，鲁能也被指在海南的土地储备约1900万平方米，即近3万亩土地。

中信泰富约3.6万亩，富力地产也超过2万亩，雅居乐地产储备约1.42万亩。

　　从大型房企主要势力范围看，琼海（包括博鳌）、万宁等东部主要有中信、华润、海航等，其中中信仅在博鳌就有六个项目。

三亚和陵水一带，则是海南传统开发旺地，聚集的大型房企也更多，鲁能、半山半岛、海航、雅居乐、富力、中信、中粮、万科、绿城等房企均在这一线各个海湾有项目和土地储备。

在东南线沿海一带基本被房企划分完势力范围的同时，东北部的文昌再到海口，以及西线澄迈的海景地块，也被各大开发商陆续抢占。

这部分盘踞了海航、中信、富力、雅居乐、碧桂园、世茂、恒大、方圆、万科等大型房企。

　　据中原地产的研究报告数据显示，在过去10年中，海南沿海的土地已经基本被大房企瓜分完毕，目前海南并不缺待建的土地。

近几年来，随着一线海景土地资源越来越少，海南的江景、河景甚至湖景以及温泉附近的土地也开始被圈，比如恒大就已在非沿海地带儋州、乐东、保亭等地拿地。

万科地产有关人士也对记者表示，三亚靠海的土地早年就被瓜分完毕，万科都没能拿到沿海的地块，万科目前在三亚的两个项目都没有海景资源。

　　新一轮跑马圈地始于2008年~2009年

　　上世纪90年代海南房地产泡沫破裂还让人记忆犹新，而这一轮跑马圈地则始于2008年到2009年，热度甚至有超过上次之势，用业内人士的话来说就是，“知名的发展商谁不在海南拿地呀？

”为什么海南房产开发这么热，这片热土对房地产商为什么这么有吸引力呢？

广物地产海南公司副董事长王春芙表示，海南楼市经过几次大的起伏，大的发展商基本是2008年、2009年进入海南市场的，有资料显示，各大房企在海南所圈地块，拿地时间基本都在3年以上，开发程度则远未过半，很多项目的开发周期都预计在10年以上，大量被圈土地仍在闲置当中。

忽热忽冷海南楼市现状直击

　　炒风过后不少楼盘价格腰斩

　　国际旅游岛的影响有多大？

在与一位的士司机闲聊他对国际旅游岛的看法时，他告诉记者，2010年春节后海南掀起了外地人来购房的热潮，他拉了不少客人都是要他开车带着去看楼，他们没有什么特别目标，只是到处去看新项目，有的甚至直接带着装有现金的箱子，尤以温州人居多，而仅仅是两个月后这样的人就见不到了，2010年的疯狂可见一斑。

　　事实上，海南楼市在2009年年底到2010年年初迎来了最疯狂的时刻，据业内人士回忆那时卖房都不需要售楼小姐了，财务直接准备好收款机等设备就行，客人太多基本没人手接待了，很多人直接就购买了。

而据雅居乐·

清水湾一位销售人员回忆，2009年年底清水湾开盘不久，当时买房就像买菜一样，她带着一个非要去看样板房的客户，电瓶车开到一半就接到电话说他们想看的户型样板房都卖出去了，不用去看了。

那时是价高也卖得快，现在则是价高卖不动。

位于海口西海岸的几个高端豪宅盘，紫园、海域阳光等本身的产品和素质都很不错，紫园报价15000多元/m2起，海域阳光17800元/m2起，销售人员都表示价格没有调整，但项目门可罗雀，一个月能卖一两套已算不错。

　　记者到访海南的时候，正是海南淡旺季交接之时，楼市究竟是进入了国际旅游岛热潮之后的冷静期，陷入低迷，还是因传统淡季而显得淡静，一时难以判断。

不过，记者在海南采访的开发商，均坦言对海南今年楼市复苏有信心，而且纷纷表示，今年1、2月份销售旺季的成绩还不错，2012年国庆后到2013年春节，肯定会迎来2011年调控低迷年之后的反弹。

然而，后续承接力是否跟得上，开发商心里也没底。

三亚某大型房地产企业区域负责人告诉记者，海南楼市淡旺季太明显，而且由于基本90%都依靠外来买家，如何做到淡季不淡，旺季更旺仍是问题。

　　海口直击：

主打本地客楼盘人气不错

　　在记者走访的几个城市中，唯有海口楼市还有些热度。

在海口开发量最大的发展商广物地产开发的滨江海岸，记者见到，尽管不是周末，但来看楼的人络绎不绝，有本地的也有外地口音的客户。

这是一个望江又望出海口的一线江景豪宅，在海南宣布要建成国际旅游岛时以楼面地价每平方米1500多元的价格拍得，是个建筑面积60多万平方米的大盘，包括住宅、星级酒店、酒店式公寓，最有特色的是沿着江边开发了一条南洋风情商业街，在2010年曾开出15000多元/m2的高价，而现在最便宜的单位只要7800多元/m2，均价则在9000多元/m2。

距离滨江海岸15分钟车程的滨江帝景是广物地产开发的另一个成熟大盘，它齐全的配套让人印象深刻，这两个盘碰巧推出适合本地改善型买家的大户型产品，现在一月的销售量在30多套，已经属于海口销售行情不错的楼盘了。

　　琼海直击：

价格腰斩人气冷清

　　在离海口约一个半小时车程的琼海，著名的万泉河就在这里，万泉河沿岸楼盘林立，记者见到这里的楼盘不少打出十几万到二十万元一套的条幅揽客，而大部分楼盘都已经是现楼，走进海南高速开发的大盘瑞海水城，楼盘一个看楼客都没有，售楼部仅有一两个销售人员接待。

楼盘2009年开卖，2010年价格卖到10000多元/m2，而现在剩余两栋单位在售，还有别墅尚未开售，现在价格则在6000多元/m2，几乎腰斩，而其他楼盘也是类似情况，一线望万泉河的御河观景台，也是2009年推出，2010年卖到11000多元/m2，现在不少特价单位才5000多元/m2，均价也在7000元/m2左右。

走访了这里的多个楼盘，记者发现基本上楼盘都没有人看楼，它们多是2009年到2010年国际旅游岛概念提出时开发推出的，都是以外地人为销售对象的项目，户型面积不大，基本集中在四五十平方米到一百平方米左右，入市门槛不高，而购买者也都是外地人，都已经销售大半，目前不少楼盘已经交楼了，但小区似乎人气全无，有销售人员直言不讳，即使在年底最热的旅游季，入住率可能也不到10%，这样的小区发展前景实在让人担忧，有的业主已经在自家阳台上挂出了出售的条幅。

　　三亚直击：

有价无市零成交盘不少见

　　三亚楼市人气也格外“清淡”，搜房网的数据显示，2012年1月三亚一手住宅成交套数接近1200套，2月份超过1600套，不过，成交回暖并没持续很久，成交量从3月份起就逐渐下滑，4、5月淡季来临后，月成交量只有800套左右。

三亚多个楼盘的销售人员也告诉记者，7、8月份岛上十分炎热，再加上售楼旺季还没到来，不少盘甚至零成交。

所以，销售人员的流动性也很大，今年还在这家卖楼，可能由于没提成，明天就换到另外一家了。

销售领先的半山半岛目前均价在4万~5万元/m2，现在一个月销售十多套已经算销售状况最好的豪宅之一。

被称为三亚最贵的楼盘凤凰岛2010年年初开盘，两天就销售了一百多套，售价在8万~13万元/m2，目前均价仍在7万元/m2左右，但一个月也没卖出去一套。

　　陵水直击：

冷热不均大盘仍有吸引力

　　和三亚相比，陵水今年的价格有较明显下滑，数据显示，2010年陵水每个月都能成交100～260套，2011年上半年甚至一度达到700多～1000套的成交量，价格也基本在2.5万～3.3万元/m2的幅度，超越三亚。

但从2011年5月份开始，陵水成交量骤跌到只有几十套，价格并没有随之下跌，最高曾达到3.7万元/m2的月度均价。

今年陵水销售情况有所好转，除了1月份仅成交44套外，之后2月～8月，月度成交量都在100～200套之间，同时价格也下跌至2.2万～2.4万元/m2，显示当地开