某综合体项目阶段性营销推广方案广告Word文档下载推荐.doc

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（三）客户职业构成

1、个体户和私营企业主；

2、行政单位公务员和政府事业编制人员；

3、单位效益较好的企业职工等。

（四）客户购买动机

由客户反馈信息进行综合分析后，可以看出客户购买商铺的主要动机是用来投资，而也有一批个体户的购买动机是用来自己经营，总体投资购买导向较为普遍。

（五）商铺面积需求

来访客户的商铺面积需求以中等面积为主，80-100㎡、100-110㎡两个面积区间段是客户需求最大的区间段。

同时，少部分大客户对商铺面积需求较大，都在200㎡以上。

（六）商铺价格预期

来访客户对本案商铺的心理价位普遍较低，心理价位在6000元/㎡以下的达到四成以上。

因此，在后期推广中，应注重产品形象的整体提升，提高本案在消费者心目中的心理价位。

三、商业销售策略建议

（一）主力商业部分

项目北侧为两大主力商业区，现苏宁电器已确定入驻，另多家商贸百货商场已与公司接洽，未来两大主力店招商完成后，将形成本案的主要商业支撑。

对于这两大主力商业街区，因单层面积大，整体销售难度较大，因此当前主力商业部分最大的难题是商业经营的问题，建议对这一部分的商业采用招商先行、先租后售的营销策略。

即对两大主力商业先招商，待主力商业招商完毕开始经营，带动整个商业街区的人气和商业价值，届时再将主力商业部分对外出售。

（二）街区商业部分

本案的街区商业规划都为两层，针对双层商铺，销售上建议采用“尽可能去化二楼商铺”为原则的混搭销售策略，即购买者可以一次性购买1间（或更多）底层商铺+2间（或更多）二层商铺，快速去化二层房源，剩余一层可加价卖出。

混搭销售策略优势在于：

1、销售方式灵活；

2、去化速度快，便于资金回笼。

四、推盘计划建议

根据项目现状和市场状况，本案商业推盘计划遵循以下原则：

就近销售原则——靠近售楼处的地块率先推售

快速回笼资金——临近东风路繁华部分的先推售

率先抢占市场——低总价，区位佳的商铺先推售

保证充足人气——一期的旺销能保证项目的充足人气，给后期销售提供保障

结合上述推盘原则，将本案商业划分为四大组团街区：

A街区：

精品服饰街区

B街区：

数码电子街区

C街区：

娱乐休闲街区

D街区：

特色餐饮街区

推盘次序依次为：

A街区—B街区—C街区—D街区。

五、入市时机建议

项目年前已经进入施工阶段，同时通过前阶段的元旦房展会的宣传，项目已在市场上引起一定的关注，但全面推广并未展开，市场关注度未达到预期设想。

项目还需经历一个全面的包装推广期，需要进一步提高项目认知度和知名度，持续积累客户。

同时房地产销售季节性特征较明显，必须抓住有利的营销时机，尽快抢占市场先机，以实现资金的快速回笼。

因此根据项目的工程进度及营销节点，本案建议4月5日开始认筹，认筹时间持续到5月31日，6月6日解筹（即开盘）。

六、阶段营销推广节点划分

认筹前准备阶段：

形象推广、广告宣传、认筹活动准备、VIP活动推广

认筹阶段（4月5日VIP首发）：

VIP首发、VIP活动持续推广、VIP客户意向房号摸底（客户升级）、价格策略制定

VIP解筹即开盘：

解筹活动、销售控制

2月15日——3月31日

4月1日——5月31日

6月6日

前提：

营销中心启动、销售物料准备齐全

认筹物料准备到位，项目已树立一定知名度；

客户累积达一定数量。

项目工程达预售条件；

销售证件及相关法律文书齐全；

房号、面积及价格确定。

七、阶段性营销推广计划

（一）认筹前准备阶段（2月15日-3月31日）

1、推广原则：

产生热点关注，占领市场制高点，产生品牌效应，抬高心理价位

2、推广主题：

幸福广场—洪泽核心商圈首席商业街区、幸福广场认筹信息

3、推广目标：

A、建立本案在洪泽消费者心中的高端形象，提高消费者对本案的认知度和知名度；

B、向消费者传播本案的地段优势、商业价值和升值潜力；

C、正式公开VIP首发信息。

4、重点工作

A、销售物料准备：

楼书、单页、折页、名片、胸牌、工作服、销售表格等物料；

B、办公用品购置：

文员室包装、电脑、打印机、复印机、传真机、文件夹、笔记本、笔、订书机、纸杯等；

C、人员培训；

D、营销推广方案提交；

E、认筹方案提交：

（认筹详细方案统一意见后另行提供）

●认筹形式：

住宅、商铺认筹说明推荐会暨VIP金卡发售；

●优惠政策：

商铺VIP金卡采用10万抵12万；

VIP银卡采用8万抵9万；

住宅VIP金卡采用5万抵6万；

VIP银卡采用3万抵3.6万；

●价格策略：

VIP认筹阶段，销售人员统一口径，不公开具体价格，报出项目区间价格，通过与客户的沟通了解客户的心理承受价位，以及了解客户对不同位置的心理需求价位，以利与后期营销相关策略的调整。

●注意事项：

推荐会邀请苏宁相关领导出场，当场签订入驻协议；

VIP金卡认筹不确定具体铺位号，仅保留优先选房的权利，开盘期统一解筹；

VIP金卡根据编号发售，卡号作为优先选房的依据。

F、制定销售控制表；

G、广告推广开展；

H、认筹活动准备：