地块项目可行性研究报告模板Word下载.docx
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三、项目区域地区住宅市场调查
四、海盐消费者调查分析
第四章项目开发经营优势点与机会点分析
一、房地产投资项目开发经营机会形成模式
二、项目开发经营优势点
三、项目开发经营机会点
第五章项目定位
一、目标市场定位
二、产品定位
第六章项目规划、建筑设计建议
一、项目总体规划建议
二、住宅建筑设计建议
三、小区配套设施建议
四、环境艺术设计建议
第七章项目开发经营策略及投资估算
一、项目开发经营策略
二、项目投资估算
三、项目实施进度安排
四、项目投资与筹资计划
第八章项目开发经营状况分析
一、项目销售计划
二、项目销售收入估算
三、项目经营成本估算
四、项目利润估算
第九章项目开发经营风险分析
一、项目开发经营主要风险及对策分析
第十章结论与建议
第十一章结束语
第一章前言
1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上,结合项目所处的区位环境,对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见,并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点,探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
1、海盐市规划局规划方案;
2、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策;
3、嘉兴市统计局,海盐县统计局;
4、现场勘察和实地调研所得资料。
该地块位于嘉兴市海盐县长安路西侧、海兴路北侧,西侧临团结港、北侧临盐北河,总面积约73亩,并位于海盐县经济开发区内,该地块基本较为平整,经盐城规条武字()018号文件批准经过,该地块主要用途为居住用地,类别代号R2,容积率不大于1.3,以中高层以上住宅为主(中高层以上住宅建筑面积占住宅总面积65%以上)时不大于2.0,建筑密度不大于25%,绿化率不小于35%。
建筑限高多层不超过五层(约15米左右,不含底层层高2.2米以下的自行车库),允许建高层,高层住宅层数不超过16层(约48米左右);
根据调查分析及以上资料,项目产品定位为中高等档次的住宅新区。
建筑形式采用组合式:
排屋、多层70%,小高层30%,并初步确定项目主要技术指标如下:
①总用地面积:
48763平方米,合73亩。
②容积率:
1.25
③总建筑面积:
60953.75M2
其中:
排屋、多层住宅:
39167.625M2
小高层住宅:
18286.125M2
公建面积:
3500M2
建筑密度(暂无设计方案无法计算出,建筑密度=建筑基底总面积÷
建筑用地总面积)。
⑤绿化率:
35%
(以上数据是依据周边物业的指标参考提出的,该方案仅为初步方案,在很多方面还有待于进一步优化)
第二章
项目开发经营环境分析
投资机会孕育于经营环境之中,作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此,对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
⏹宏观市场分析
●据国家统计局,最新发布的”国房景气指数”报告显示,今年10月的”国房景气指数”为104.87,比9
月份微升0.04点。
今年1-10月,全国商品房平均销售价格为每平方米2758元,与去年同期相比上涨11.7%,增幅比9月回落1.3个百分点。
其中,商品住宅平均销售价格为每平方米2566元,同比上涨10.2%。
从全国房地产投资的总情况看,1-10月,全国房地产开发投资9526亿元,同比增长28.9%,增幅比上月提高0.6个百分点。
其中,商品住宅完成投资6461亿元,同比增长27.9%;
办公楼和商业营业用房完成投资同比分别增长了33.8%和34.7%。
显然,国家收紧”地根”的政策并未有效控制房地产行业的增长势头,商品房平均售价继续上涨的势头在短期内尚难以改变,因此房价仍有进一步上升空间。
●房地产百强企业在全国市场占有率普遍偏低,但百强企业在当地市场的规模化经营模式凸现,其竞争力优势
主要体现在市场占有、企业信用和品牌效应三方面。
●”18号”令第一次将房地产业确立为中国经济发展的支柱产业,标志着中国房地产业正走向成熟。
房地产业
发展将日趋规范化。
据嘉兴市统计局提供的房地产统计快报显示,今年上半年由于国家"
宏观调控的各项政策相继出台嘉兴市区的房地产开发开始降温,逐步回归理性,房价稳中微升,少数指标由于惯性的作用,仍处于高位运行态势。
在近日,”中国(浙江)房地产著名品牌年会”上,得出的一个有关结论,认为中国整个房地产市场当前正处于一个快速增长时期,至少还有20年的发展历程。
●我省房地产开发投资情况。
在土地和信贷紧缩政策的双重作用下,我省房地产投资热进一步降温。
1-9月,全省房地产开发投资793.2亿元,同比增长36.4%,增幅分别比1-3月、1-6月回落10.6和3.9个百分点。
主要特点有:
1、住宅开发增长速度快于办公楼和商业营业用房。
1-9月,全省住宅投资602.8亿元,增长41.7%,增幅超出总速度5.3个百分点;
办公楼和商业营业用房分别投资37.6和100.8亿元,增长34.5%和14.4%,增幅均低于住宅投资。
2、一、二级资质企业增幅上升,三、四级企业出现回落。
今年以来,部分企业面临资金紧张状况,实力雄厚企业优势突显。
1-9月,在总速度回落的情况下,一、二级企业开发速度不降反升,分别增长64.9%和4.8%,增幅比1-3月上升19.9和5.4个百分点;
三、四级企业分别增长41.1%和4.9%,增幅回落30.2和1.7个百分点。
3、银行贷款增幅进一步下滑。
1-9月,国内贷款到位278.7亿元,只增长4.6%,增幅比1-3月回落了25.7个百分点,比去年同期回落了50.9个百分点,占本年资金比重23.9%,同比回落6.8个百分点。
9月末,全省各项应付款及工程拖欠款增长了22.3%和18%。
4、各市对宏观调控的反映差别较大。
衢州、绍兴两市回落速度最快、幅度最大,1-9月增幅分别比1-3月回落105和51.4个百分点,比1-6月回落2.9和9.1个百分点;
杭州和宁波市下滑速度比较平稳,1-9月增幅分别比1-3月回落8.1和15.1个百分点,比1-6月回落6.6和12个百分点。
在宏观严控下,一些市的增幅还有所上升,与1-3月相比,增幅上升的有温州、嘉兴和丽水市;
与1-6月相比,增幅上升的有温州、舟山、台州和丽水市。
嘉兴市1-9月增幅达到了83.5%,速度明显偏高。
二、嘉兴市房地产发展概况
⏹地产业仍是投资的热门行业,今年上半年市区又新开设房地产开发公司24家,至6月末市区累计已有房地产开发公司105家,总注册资本金131799万元,注册资金在万元或万元以上的企业达26家,占企业总数的24.8%;
在1000万元---万元的有39家,占37.1%;
在500万元---1000万元的有40家,占38.1%。
⏹房地产开发投资已开始回落,今年1---6月房地产开发投资为225463万元,与去年同期相比增加91.47%,但比下半年下降0.93%。
⏹商品房新开工面积达到110.41万平方米,比下半年减少74.93万平方米,下降40.43%。
其中住宅开工面积73.50万平方米,比下半年减少95.94万平方米,下降56.62%。
⏹商品房施工面积由于去年新开工面积规模较大,结转到今年的施工面积数量较多。
上半年达到452.69万平方米,比下半年增加260.18万平方米,增长了135.15%;
其中住宅增加197.76万平方米,增加115.32%。
⏹商品房竣工面积持续走低,上半年仅11.22万平方米,比下半年减少59.23万下方米,下降84.08%,与同期相比下降27.0%。
⏹商品房销售已趋缓和。
上半年累计销售面积为23.30万平方米,比去年同期减少13.39万平方米,下降36.49%。
比下半年减少43.18万平方米,下降64.95%。
⏹空置房继续减少,仅4.39万平方米,同下半年相比减少229.88%。
土地开发面积和土地购置面积双双下降,上半年分别为14.53万平方米和30.89万平方米,分别比下半年下降71.06%和73.32%。
⏹商品住房价格稳中微扬,涨幅逐季回落。
今年一季度住宅均价3676元,较去年四季度上涨6.9%,二季度住宅均价为3742元/平方米,比上季上涨1.79%,房价处于全省中游。
⏹二手房源充裕。
据房产超市统计,市民登记要求转让和出租的房源有八千套左右,选择余地较大,楼盘成交约减少二成。
价格和去年下半年相比也有回落。
二手房源增加与宏观调控措施出台直接有关,一手房销售不旺,直接影响了二手房市场,原先准备进行投资或投机购房的市民纷纷释放原来订购的住房,避免风险。
持币观望已成为市民购房消费心态的主要特征。
⏹市场交易活跃,价格不断攀升。
二季度市区房地产市场非常火爆。
据市统计局调查统计:
与去年同季相比,二季度市区商品房销售额增长190.9%,房屋销售价格上涨15.3%,价格比上季上涨5.3%。
综观二季度市区房屋销售价格变动态势有三大特点:
一是房屋价格涨幅扩大。
二季度市区房屋销售价格比上年同季上升15.3%,同比涨幅较一季度提高了4.7个百分点。
二是各类房屋销售价格涨幅均达两位数。
其中商品房销售价格同比上涨15.4%,私有住房销售价格同比上涨14.9%。
在商品房中,多层住宅、写字楼、商业用房的价格涨幅明显大于高层住宅、别墅价格涨幅。
多层住宅、高层住宅、别墅、写字楼、商业用房销售价格同比分别上涨16.7%、12.1%、10.1%、15.0%、15.7%;
在私有住房(二手房)中,住宅和非住宅销售价格同比分别上涨12.4%和20.7%。
海盐县位于浙江省北部富庶的杭嘉湖平原,地处北纬30o21′47″到30o38′29″,东经120o43′21″到12o02′55″,南离省会杭州98公里,北距上海118公里,东濒杭州湾,西北邻苏州,东南通宁波。
海盐置县于秦,历史悠久,素有”鱼米之乡、丝绸之府、礼仪之邦、旅游之地”著称。
1985年被国务院列入沿海经济开放区,下辖武原、澉浦、秦山等8个乡镇。
全县陆地面积507平方公里,江口海湾面积564.9平方公里,总人口近37万。
县境处于太湖为中心的碟形盆地边缘,地势从东南向西北倾斜,以平原为主,南部为平原低丘区,西部是平原水网区,东部属平原海涂区。
杭嘉湖南排工程长山闸、南台头闸建于境内。
海盐地处北亚热带南缘,四季分明,日照充分,气候温和湿润,是典型的东亚季风气候。
改革开放以来,海盐经济社会事业蓬勃发展。
全县国民经济继续保持较快增长,全年实现生产总值110.8亿元,按可比价格计算,比上年增长32.8%(扣除核电工业和核电建筑业,全县实现生产总值80.11亿元,比上年增长17.0%)。
其中:
第一产业实现增加值9.32亿元,增长12.6%,第二产业实现增加值75.28亿元,增长44.6%,其中工业增加值69.05亿元,增长49.8%,第三产业实现增加值26.2亿元,增长13.9%。
第一、二、三产业在生产总值中比例由上年的10.0:
62.1:
27.9调整为8.4:
67.9:
23.7。
全县人均生产总值为