日照温州城Word格式文档下载.doc

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商业群的西面主干道为重点吸引人流，规划中在此设置主要的人行入口，结合商圈内部的内街、广场、空中走廊形成步行轴线，相互贯穿，达到商区内人流互动的效果。

项目北街兴海路设计辅助人流入口，以引导商业中心西侧人流进入商业区，并通过组团步行街与项目人行主轴相连，形成完整的人行脉络。

整个商区内的设计，以线带点，逐步展开（以步行轴线引导，带动各个功能区的商业人气）。

5、建筑智能化的运用

1、通讯自动化系统；

2、建筑设备监控控制系统；

3、火灾自动报警及消防联动自动化系统；

4、安全防范自动化系统；

5、停车系统自动化；

6、人流导向系统自动化；

7、语音系统自动化（背景音乐、广播系统）；

6、项目建筑群功能定位：

日照温州城项目，内部按行业分为“主力百货店”、“大众超市”、“快时尚消费城”、“服装、鞋帽、小商品市场”、“步行街”、“休闲广场”等而形成“城中城”的功能概念。

结合现有商业的坐落和当地的消费现状与发展趋势，温州城项目规划设计将整个用地分为三期运作，即三大功能区。

（1）A功能区:

商业中心

在项目中段步行轴线两端，服装、鞋帽、箱包、小商品专业市场、品牌时尚城、地下超市等，形成社区商业中心。

（2）B功能区:

娱乐休闲、商务中心

在南侧区域内，一组“产权式公寓”、“高档餐饮娱乐中心”、“宾馆”、“写字楼”、形成娱乐休闲、商务中心。

（3）C功能区：

精品时尚生活中心

在项目北段与西段，布置“精品街”、“休闲街”、“生活、项目配套”，形成精品时尚生活中心。

三个中心功能区以步行轴线为纽带中心广场为景观，形成以线带点的布局，自成一体而又相互渗透，共同营造出温州城核心商业中心，辐射半径达50多公里，使温州城形成具有核心竞争力的商业业态模式，使城市经营战略形成规模，扩大城市商业影响力。

7、一期建筑群布局及规模

总建筑面积27万m2

1#楼4954m2701#楼15838.5m2

104#楼4997m2702#楼9683.9m2

5#楼17035m2703#楼13742.3m210#楼15000m2

8、项目介绍：

一站式购物街区填补区域商业需求空白：

为280万日照人提供消费体验、同时为每年2000多万来自五湖四海的游客提供全方位的购物、商洽、娱乐等服务！

项目建设份两期完成：

一期建筑面积127630.9㎡（含地下），规划为时尚精品、生活配套步行街、小商品、鞋服、箱包市场、地下超市、餐饮娱乐、酒店式公寓；

二期建筑面积为143165.43㎡.

目前已建成了一期的1#楼、104#楼、5#楼、701#楼、702#楼、703#楼，总建筑面积99375㎡.10#楼正在建设中。

9、一期人流、物流、车流

规划中一期在人流较多的商场西侧、北侧设置两个主要的人行入口在商业街中心，分为步行入口与车型入口，配置大量的停车位置，是整个商区形成了有序的商业环境。

10、项目经营思路

目标客层定位：

中端客层兼顾高低端客层。

日照温州城将以家庭式消费为主导方向，通过设置大面积百货和超市大卖场及大量不同行业的各类专卖店、家居家电类、游乐设施、文化广场、餐饮、酒店以覆盖老、中、青、幼四代各个层次不同类型的顾客；

再辅以各类专业店针对各类消费者之需求，此外还设置各类特色店以吸引游客，争取打造成能全面满足不同客户层的一站式购物消费和一站式享受的特大型综合休闲购物娱乐中心。

11、补缺战略：

根据日照商业资源稀缺，采取补缺战略，建设多元化、综合型业态布局。

日照地区具有强大的消费潜力（本地市民280万+外来游客2000多万），日照需要一处真正的综合性商业中心作为商业市场的支撑，满足不同消费人群需求。

信美房产作为开发商，不只是房地产开发，针对项目更是结合城市经营，加强与五大“国字号市场”的经营理念以及商品流通方面的联系，从长远着手，注重市场运营。

12、项目1期的经营规划

1、104号楼建设成为日照西城生活、项目配套步行街，填补西部市场空白。

5号楼与7号楼与五大“国字号市场”共同打造日照市最大的小商品、鞋服，皮具市场。

10号楼为特色餐饮（华夏美食城）、酒吧、休闲娱乐等业态。

。

13、项目的招商计划及经营定位

招商先行：

主次分明，先大商家、大品牌，后小商家、小品牌

经营定位：

以中档为主，高低档为辅，突出品牌化，时尚化，个性化，特色化，注重经营定位的差异化，重视年轻消费族群。

14、经营模式:

项目成功与否，关键看后期的经营管理。

商铺产权、经营权、管理权有效、合理、科学的分离。

（销售部如何分离）

全程统一经营管理。

商圈定位：

打造日照西城的中心商业区，突出现代商圈概念。

商贸旅游一体化，使温州城形成商贸旅游一体化的商业区域

品牌定位：

抢先占位品牌定位；

关联强势品牌定位；

攻击强势品牌定位。

经营优势：

“四个统一”即统一规划业态确保文化商场主题，统一经营保证业态规划的超强执行力，统一管理确保主题商场永续经营，统一招商确保文化商业品质。

目前招商劣势：

目前项目不具备人气，对招商工作形成难以估量。

在调查中发现，临沂部分市民因为本案位置偏离市中心而对本案的未来经营前景表示不乐观，这一方面说明距离和不便利的交通将成为消费者前往本案的重要障碍，另一方面说明因为消费者已经养成了在步行就可以到达的范围内进行逛街购物。

在本案的周边区域尚属于待开发地块，虽然在日照市整体开发规划西城将开发，同时本案后面区域将开发成主要住宅区，但以上规划项目的实施不是今年内就可以实现的，本案的主要客流来源仍需设定在市区，而要改变市民的消费习惯是一项长期的工程，在短期内必须要有充分的应对准备。

因为本案目前周边除了周边村庄原居住人口和工作人口外，流动人口少，虽然这对市场的长期经营不会带来大的影响，但在开业后的短期内依然会给管理方和租户带来经营上的压力。

15、项目开发宗旨

遵循“政府－开发商－业主－消费者”的四赢模式

（1）政府赢得（成为日照市的标志性商业区，提高了日照的城市形象，解决了几千人的就业机会，属于政府的政绩工程）

初步估算：

解决几千人的就业机会；

涉及近百个相关产业；

将为日照地区创造产值；

每年为日照政府创造财政税收。

他将辐射半径达50公里，形成庞大的日照形成影响力。

社会效益和百姓的满意度；

政府的满意度与美誉度增加；

（2）开发商赢得

企业影响力和品牌知名度；

信美集团作为本项目的开发商与经营者，将从本项目的成功运作上，提升企业的影响力和知名度。

（3）从业经营业主赢得：

（引导型消费，为日照商业带来了活力，形成最具竞争力的商业中心），

为从业经营业主提供了一个优良的创业经营环境；

后期的统一经营管理、宣传、活动，为业主提供了最为保障的经营后盾。

（4）消费者赢得（和增加了日常文化生活）。

物有所值的喜悦度。

消费者将得到完善、便利的商业服务

提升日照地区居民的生活质量

消费者将创造日照西城地区新的商业文化。

老百姓将从项目的消费赢得喜悦（提供休闲、购物、交流的场所，从中得到精神上的喜悦）

（5）从规划商赢得

日照温州城对本身功能分区有着明确的定位，涉及到来旅游，购物、娱乐、休闲、游乐、餐饮、酒店等各个方面，在考虑“以功能带商业”、“以品牌带商业”的同时也十分注重引入品牌在上也组合上的合理性和对日照市场的新颖性。

温州城在主力店的品牌规划上将形成有大型超市，综合精品百货，专业市场吸引，娱乐设施及旅游观光租金的多元化组合，促使项目本身成长为一个城市最具有代表性的商业品牌。

“商业地产+商业巨头”的联盟合作模式，“娱乐+零售”的组合模式，除以规模形成核心竞争力外，也促进主力店，品牌旗舰店，专卖店等相关商业资源整合能力的不断提升。

16、开发商对经营业主的支持：

招商政策：

1、享受房租“签三年免一年”的优惠政策

2、前50%入驻商户免除第一年物业费、管理费（商场经营的广告费除外）

17、开发商对项目的经营支持

1、成立专业的招商团队，配合开发开展招商工作；

2、成立经营管理公司，负责项目后期全面经营管理，确保项目可持续性发展。

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