广州市直管房修缮工程技术标准Word下载.docx

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4结构改动状况检查。

2.2.2地基基础和上部承重结构现状的现场检查主要部位和容宜参考表2.2.2执行。

表2.2.2地基基础和上部承重结构现状的现场检查主要部位和容

项目

分项名称

检查主要部位及容

地基基础

室外地坪

室外地坪的塌陷、变形、开裂,明沟、散水、台阶等的开裂、塌陷、脱开。

基础

基础本体的沉降、开裂、变形等。

上部结构

房屋整体倾斜,墙面、屋面和局部构件开裂损坏等。

上部承重结构

砼结构

构件的变形、开裂、钢筋外露锈蚀等。

砌体结构

砌体的构造、灰缝质量以及砌体弓凸、开裂、风化等情况。

钢结构

钢构件和连接件的变形、破损、锈蚀,焊缝质量和螺栓的锈蚀和紧松等。

木结构

木屋架、木构件、木楼板构造,木构件的腐朽、开裂、变形、破损、虫蛀,连接铁件的锈蚀、破损等。

2.2.3房屋使用荷载状况的检查应查看原房屋建筑结构设计图纸,根据现场实际使用的荷载情况判断是否符合原设计荷载要求,对于部分年代久远的建筑,如果查不到原有图纸,应该根据历史荷载规资料和房屋使用状况来推断该房屋的荷载使用安全性。

2.2.4房屋结构改动状况检查应该查阅房屋的历次修缮、加固改造、用途改变以及受灾等资料,根据原设计、施工、修缮资料的调查结果,判断房屋结构完好性状况。

2.2.5房屋结构完好性检查中发现某项〔部出现明显异常情况,不满足安全、正常使用的,房屋管理部门应及时组织修缮查勘和修缮设计,按房屋修缮要求对该项<

部>

进行修缮。

若损坏情况严重,则应对房屋进行跟踪观察,如损坏情况无显著继续发展趋势,修缮后可继续使用；

否则应请专业房屋质量检测单位对房屋安全性进行检测鉴定,并按检测鉴定结果处理。

2.3房屋完损状况检查

2.3.1房屋完损状况检查应包含下列容：

1屋面完损状况检查；

2外立面完损状况检查；

3承重构件完损状况检查；

4室装修完损状况检查；

5电气设施完损状况检查；

6给排水及其设备完损状况检查；

7站区其他设施、设备完损状况检查。

2.3.2房屋完损状况检查宜采用直观检查法和重复观察法。

2.3.3房屋完损状况检查主要部位按表2.3.3执行。

表2.3.3房屋完损状况检查主要部位

检查主要部位

屋面检查

平面屋

屋面防水层、隔热层、保温层；

屋面排水；

伸缩缝、沉降缝；

屋面女儿墙、烟囱等。

坡面屋

屋架、梁、檀条、椽子、屋面板〔瓦等屋面结构构件；

屋面附属设施；

天窗、女儿墙、烟囱等。

外立面检查

外墙面

墙饰面、墙贴面、装饰、门框线条、勒脚等。

外立面门窗

门窗套、门面板、窗玻璃、五金件、窗台等。

外露及悬挂物

雨水管及其配件、空调机架及冷凝水管、晾衣架、雨篷等。

承重构件检查

混凝土构件

构件表面、构件本体等。

砌体构件

构件表面、构件本体、灰缝等。

木构件

构件表面、构件本体、连接节点等。

钢构件

构件表面、构件本体,连接件和紧固件等。

室装修检查

平顶、墙面

墙面〔平顶面层、线脚、踢脚线、室悬挂物等。

地面

地面面层、地漏、木地板等。

栏杆、扶手

构件表面、构件本体、配件、连接件等。

室门、窗

门窗扇、门窗框、门窗面板、门窗配件等。

电器设施

配电、用电设施

电源管线、开关、插座、用电电器等。

保护、防雷装置

接地电阻等,防雷设备及其连接部位、接闪器、引下线、接地装置等。

。

给排水及其设备

给排水管道

给排水管表面、本体、保温措施等。

给排水配件

阀门、水嘴、地漏、清扫口等。

卫生设备

坐便器、浴缸、面盆、水管等。

给排水设备

蓄水池、水箱、增压设备等。

消防设施

消防栓、消防水龙带、灭火器、喷淋系统等。

站区附属设备

场地围护设施

台阶、路面、坡道、停车场、活动场地、围墙、栅栏、院墙大门等等。

排水设施

明沟、窨井、散水及其他排水设施等。

附属用房

门卫室、垃圾房、水泵房等。

2.3.4房屋完损状况检查发现某部〔项出现明显异常情况,不满足安全、正常的使用要求,应及时组织修缮查勘和修缮设计,按房屋修缮要求对该项<

对损坏原因出现无法判断的情况,应由专业机构作进一步检测鉴定。

3房屋修缮

3.1基本规定

3.1.1房屋在经检查<

检测>

确认存在使用安全或公共安全的状况下,必须进行修缮。

房屋修缮不应影响非修缮房屋〔部位的正常使用功能和使用安全。

3.1.2房屋修缮应根据房屋安全使用检查<

结论或按规定的房屋修缮周期进行。

3.1.3修缮前,应进行修缮现场查勘并制定设计方案、编制施工方案申报。

经批准后的施工方案不得擅自更改。

修缮施工中,若发现房屋现状与查勘、设计不符或出现异常情况时,必须及时采取必要的安全措施,并通报业主、物业管理企业与修缮设计单位。

3.1.4房屋修缮工程的材料和设备应符合国家现行标准的规定。

对涉及房屋结构安全的材料,必须按国家相关规定送检或抽样复检。

3.2房屋修缮工程分类

根据房屋完损状态,修缮工程量大小,房屋修缮工程可分为翻修、大修、中修、小修和综合维修五大类。

3.3翻修工程

3.3.1凡需全部拆除、另行设计、重新建造的工程为翻修工程。

3.3.2翻修后的房屋必须符合完好房屋标准的要求。

3.3.3翻修工程主要适用于：

1、主体结构严重损坏,丧失正常使用功能,有倒塌危险的房屋。

2、因自然灾害破坏严重,不能再继续使用的房屋。

3、地处陡峭易滑坡地区的房屋,或地势低洼长期积水无法排出

地区的房屋。

4、无修缮价值的房屋。

5、基本建设规划围需要拆迁恢复的房屋。

3.4大修工程

3.4.1凡需牵动或拆换部分主体构件,但不需全部拆除的工程为大修工程。

3.4.2大修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的２５％以上。

3.4.3大修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

3.4.4大修工程主要适用于：

1、主体结构损坏严重,有局部危险的房屋；

2、屋面严重漏雨需铲除重做的房屋；

3、需挑顶修缮的房屋；

4、整栋房屋需要进行设备〔包括上水、下水、通风、采暖等及管线拆换、改装的房屋；

5、需抗震加固的房屋。

3.5中修工程

需牵动或拆换少量主体构件,但保持的房的结构和规模的工程为中修工程。

3.5.2中修工程一次费用在该建筑物同类结构新建造价的２０％以下。

3.5.3中修后的房屋７０％以上必须符合基本完好或完好的要求。

3.5.4中修工程主要适用于：

1、需少量更换或局部加固、补强主体构件或拆砌部分墙体的房屋；

2、需局部更换瓦屋面,修补平屋顶面层或外墙板缝局漏雨的房屋；

3、需整栋房屋进行门窗整修,地面维修、粉刷、油漆、设备维修和更换配件的房屋。

3.6小修工程

及时修复房屋在使用过程中其构、部件小的损坏,以保持房屋原有完损等级的日常养护工程为小修工程。

3.6.2小修工程的综合年均费用为所管房屋现时造价的2％以下。

3.6.3小修工程主要适用于：

1、修补屋面、地面、顶棚,室外抹灰；

2、修理门窗、换纱、换玻璃；

3、水、暖卫、电设备的日常养护；

4、疏通下水、烟囱、垃圾道,清扫屋面、雨水口。

3.7综合维修工程

3.7.1凡成片多幢〔大楼为单幢大、中、小修一次性应修尽修的工程为综合维修工程。

3.7.2综合维修工程一次费用应在该片〔幢建筑物同类结构新建造价的２０％以上。

3.7.3综合维修后的房屋必须符合基本完好或完好标准的要求。

3.7.4综合维修工程主要适用于：

1、一个院落〔楼房为幢需要计划维修、轮修的房屋；

2、需改变院落〔栋房屋面貌进行有计划改造维修的房屋。

3.8房屋修缮兼顾原则

3.8.1房屋修缮应与抗震设防相结合。

在抗震设防地区,凡房屋进行翻修、大修时,应尽可能按抗震设计规和抗震鉴定加固标准进行设计、施工,中修工程也要尽可能采取抗震加固构造措施。

3.8.2房屋修缮应与白蚁防治相结合。

在白蚁危害地区,各类修缮工程均应贯彻"

以防为主,修治结合"

的原则,做到看迹象、查蚁情,先防治、后修换。

3.8.3房屋修缮应与预防火灾相结合。

在大、中修时,对砖木结构以及钢结构房屋应尽可能提高其关键部位的防火性能；

在住户密集的院落,要尽可能留出适当通道或间距。

3.8.4房屋修缮应与抗洪防风相结合。

对经常受水淹的房屋,要采取根治措施；

对经常发生山洪的地区,要采取防患措施；

在易受暴,台风袭击的地区,要提高房屋的抗风能力。

3.8.5房屋修缮应与防雷击相结合。

在易受雷击地区的房屋,要有避雷装置,并定期检查修理。

4房屋修缮标准

我市管辖的直管公房整体房龄较长、房屋状况较差,由于房屋的建筑材料逐年老化以及住户的一些不合理使用,造成房屋的主体结构、给排水系统、供电照明、室外装修等不同程度的损坏。

为了确保房屋的正常使用和居住安全,每年须对房屋进行局部维修或加固。

4.1修缮查勘、设计标准

4.1.1修缮设计应根据最新的查勘<

结论、房屋使用单位要求、修缮规模和修缮程度,编制修缮设计方案和施工方案;

对涉及房屋结构安全的修缮工程,必须由专业单位进行检测。

4.1.2房屋修缮查勘前应收集下列资料：

1房屋修缮项目计划批准文件或委托书；

2房屋地形图及原设计图<

如有>

；

3房屋施工竣工图和竣工验收等有关资料<

；

4房屋历次修缮记录及改、扩建图纸等资料；

5房屋使用情况及房屋使用单位报修记录等资料；

6房屋安全使用检查记录和以往房屋质量检测报告。

4.1.3房屋修缮查勘应根据查勘部位及相应的技术要求,可采用直观检查法和仪器检测法相结合的形式进行。

4.1.4房屋的电梯、弱电设施、通风设备、各类幕墙等查勘与修缮,应由具备相应专业单位进行。

4.1.5房屋修缮设计应根据修缮容的复杂程度,用文字、符号等进行书面表达和记录；

如需要应绘制施工图。

4.1.6房屋修缮设计中遇修缮房屋的结构有变动时,应适当考虑房屋的整体性和抗震能力。

4.1.7房屋修缮设计文件应包括下列容：

1修缮设计的依据、标准、要求及方法的说明

2修缮设计施工图

3修缮分项<

容、修缮用料及用量的说明；

4工程概算书〔含主材用量表、水电设备材料表、工日数等；

5其他