山西省住宅物业服务标准四级标准Word文件下载.docx

山西省住宅物业服务标准四级标准Word文件下载.docx

《山西省住宅物业服务标准四级标准Word文件下载.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《山西省住宅物业服务标准四级标准Word文件下载.docx（8页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。

1.11每年第四季度应制订下一年度共用部位及共用设施设备维修养护计划。

2共用部位维修养护

2.1、共用部位维修养护应符合下列规定：

2.1.1根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，检查中发现的问题，属于小修范围的，及时修复；

属于大、中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按《物业服务合同》约定进行维修，在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造；

2.1.2对违反规划私搭乱建、擅自改变房屋用途的行为及时劝阻，并报告业主委员会和有关部门；

2.1.3小区出入口应设有小区平面示意图，主要路口设有路标，幢、单元、户门标号等标志明显；

2.1.4楼梯、扶手、共用门窗等共用部位牢固、无破损、无明显污渍，使用安全；

2.1.5封闭阳台统一有序，色调一致，不超出外墙面；

2.1.6不得自行安装外廊及户外防盗网、晾晒架、遮阳篷等；

2.2巡查应符合下列规定：

2.2.1房屋结构、涉及使用安全的部位应每年检查1次，并做好记录，发现损坏及时告知相关业主、部门并安排专项维修；

2.2.2墙体、封面、顶棚、楼板、地面砖、楼梯、扶手应每半年检查1次；

2.2.3屋面保温隔热层、防水层、散水坡、雨檐台、连廊等应每半年检查1次；

2.2.4楼内共用部位门、窗、玻璃等应每月巡查2次，保证正常使用；

2.2.5大门、围墙、围栏等应每月巡查2次。

2.3室内装饰装修应符合下列规定：

2.3.1受理业主或使用人的装饰装修申报，按照住宅室内装饰装修管理办法与业主或使用人、装饰装修企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议，告知业主或使用人在装饰装修工程中的禁止行为和注意事项；

2.3.2装饰装修期间应每日巡查1次现场，发现业主或物业使用人未申请登记或违规装修，影响房屋外观、危急房屋结构安全及拆改共用管线等损害公共利益现象的，应及时劝阻或制止，拒不改正的，报告相关行政主管部门及业主委员会，并在物业管理区域内公示；

2.3.3委托清运装修垃圾的，应在指定地点临时堆放，采取围挡、遮盖等措施，在1日内清运，自行清运装修垃圾的，应采用袋装运输或密闭运输方式，在1日内清运；

2.3.4装饰装修结束后应进行验收，对违反住宅室内装饰装修管理服务协议的当事人按照约定处理。

3共用设施设备运行、维修养护

3.1共用设施设备运行、维修养护应符合下列规定：

3.1.1

定期检查共用设施设备，运行中出现的故障及检查中发现的问题，属于小修范围的，及时修复；

属于大、中修范围的，在保修期内的，及时编制维修计划报建设单位，按双方《物业服务合同》进行维修；

在保修期以外的，及时编制维修计划，报业主大会或业主委员会，根据业主大会的决定，组织维修或更新改造。

3.1.2路面、侧石、井盖等应每月巡查2次；

3.1.3雨、污水井、屋面雨水口等应每月检查2次，保持畅通；

3.1.4根据《物业服务合同》的约定，对由物业公司维护的休闲、娱乐、健身设施应每周巡查2次，在正常使用期限内发现问题及时维修养护。

3.2供配电系统（未移交电网企业的）应符合下列规定：

3.2.1设备运行状态应每6小时检查1次，对主要运行参数进行检查记录。

具备无人值守条件的配电室每日检查1次，用电高峰时适当增加巡视次数。

其他低压配电室每半月巡查1次。

3.2.2高低压配电柜、变压器应每年检修除尘1次，并按要求对高低压配电设备、绝缘工具进行打压检测。

3.2.3配电室安全标示和安全防护用品齐全，通风照明良好，能有效防止有效防止蛇鼠等小动物进入；

无易燃易爆危险品及杂物存放，环境整洁。

3.3公共照明应符合下列规定：

3.3.1院落、楼道照明应每周巡查1次，并及里修复损坏的开关、灯具等，保持公共照明灯具清洁，亮灯率应达到95%以上；

院落照明灯按时开启，满足使用要求。

3.3.2未移交电网企业的公共照明系统控制柜、线路应每年综合检修1次，保持控制柜工作正常。

3.4电梯应符合下列规定：

3.4.1配备专业安全管理人员，电梯设备运行情况应每周巡查2次，并做好记录；

3.4.2保证电梯正常运行，轿厢内按钮、照明灯具等配件应保持完好，轿厢内整洁明亮。

3.4.3委托专业电梯维保单位按质监部门要求定期进行保养，每年进行安全检测，并在轿厢内张贴有效的《年检合格证》原件及《电梯使用须知》，并对维保单位保养工作进行监督，保存相关记录；

3.4.4电梯发生故障，物业服务人员应及时通知电梯维保单位，并督促维保单位对故障进行修复，一般性换件维修1日内完成，较为复杂的维修3日内完成；

需要使用专项维修资金维修的，及时编制维修计划，根据业主大会的决定，组织维修或更新；

发生困人或其他重大事故，应立即通知电梯维保单位，并在20分钟内到达现场，开展应急处理，协助专业维修人员进行救助；

并保存相关记录。

3.5二次供水系统（未移交供水企业的）应符合下列规定：

3.5.1按照国家卫生防疫部门的要求，对小区内二次供水设备定期清洗清毒，并取得相关的合格证书。

3.5.2水箱间、水泵房应每日巡视2次，检查设备运行情况；

3.5.3备用水泵应每2月切换1次；

3.5.4水泵润滑情况应每季度检查1次，及时补充或更换润滑剂；

水泵应每年养护1次；

3.5.5每年对供水管道、阀门等进行除锈、刷漆，每年入冬前对暴露管道进行防冻处理；

3.5.6水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，钥匙由专人保管；

溢流管口、透气口应安装金属防护网并保持完好。

3.6排水系统应符合下列规定：

3.6.1公共污水管道应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通；

3.6.2雨水管道、化粪池等部位应每季度检查1次，视情况进行清理、疏通；

3.6.3污水提升泵运行状态应每周检查2次，设备应每半年养护1次；

3.6.4雨、雪季前对屋面天沟、落水口及雨水管进行清理、疏通。

3.7供热系统应符合下列规定：

3.7.1采用锅炉供热的住宅小区，其供热设备、设施及供热管道应由供热部门负责日常运行维护，或由其委托专业供暖公司维护、管理；

采用集中供热的住宅小区，物业服务企业可根据集中供热部门的委托，承担小区内供热交换站及二次供热管线等的日常运行维护。

3.7.2每年在供热开始前，接受供热部门委托的，按照约定要求完成供热系统的年度检修保养工作。

3.7.3供热期间应每日巡视1次小区供热阀门，对发现的问题应及时采取整改措施，暂时不能解决的应及时报告有关部门。

3.7.4业主自用部位供热设施突发跑水事故时，应及时关闭相关的供热阀门，避免造成更大的损失。

3.8物业服务企业应根据小区情况，配备2项以上安全防范设施，并做好下列维护保养工作。

3.8.1监控系统设备设施应24小时运转正常，实现对管理区域的有效监控，画面齐全、清晰；

按设备随机使用说明书的要求对硬盘录像机、摄像机等设备进行检修保养；

设备出现故障，能及时修复。

3.8.2门禁系统应每周巡视1次，保证系统工作正常；

门锁、对讲主机应每季度检查保养1次，一般性故障2小时内修复，较为复杂的故障2日内修复。

3.8.3电子巡更应每季度调试保养1次，保证正常运行；

保持巡更时间、地点、人员和数据的显示、归档、查询及打印功能正常，巡更违规记录提示功能正常。

3.8.4周界防范系统应主机除尘，压线端子牢固，对射探头牢固性应每年检查1次；

报警系统有效性应每周测试1次，中心报警控制主机能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号；

系统发生故障，一般性故障1小时内修复，较为复杂的故障24小时内修复。

3.9防雷接地系统应符合下列规定：

3.9.1避雷装置应每年检查2次，及时修复锈蚀、变形、断裂部位；

3.9.2每年雨季前对高层建筑避雷系统进行测试，保证其性能符合国家有关规定。

3.10景观配套附属设施设备应符合下列规定：

3.10.1每日按时开启，每2月检查1次，发现损坏及时修复；

3.10.2重大节日前对景观附属设施设备进行安全功能检修，保证各项设施运行正常。

4公共秩序维护

4.1应设专职公共秩序维护人员，其中50周岁以下的人员占总数的60%以上，具有较强的责任心、身体健康，并定期接受专业培训。

能处理和应对小区公共秩序维护工作，能正确使用小区内设置的各类消防、物防、技防器械和设备。

配备对讲装置或必要的安全护卫器械。

4.2门岗应符合下列规定：

4.2.1建立门卫、值班、巡逻、守护制度，落实岗位职责制，人员到位，责任到位；

4.2.2保障值班电话畅通，接听及时，认真做好记录；

4.2.3各出入口24小时值班，出入高峰时间（7：

00—9：

00、17：

00—19：

00）设双人值勤，对进出车辆按照合同约定进行管理；

4.2.4对装修及其他临时施工人员实行出入证管理，加强出入盘查；

对外来人员要进行访客登记，阻止小商小贩、可疑人员随意入内；

4.2.5保持出入口环境整洁、有序，道路畅通，对大型物品搬出进行登记。

4.3巡逻应符合下列规定：

4.3.1制订详细的巡查方案，小区围墙、院落、车库、车场等应每年3小时巡检1次，重点部位增加巡查频次，并做好记录；

4.3.2每日定时巡查楼梯间等楼内公共区域，保持楼梯间畅通，无擅自占用、乱堆乱放现象；

4.3.3巡查中发现各区域内的异常情况，应立即通知有关部门并在现场采取必要措施。

4.4车辆管理应符合下列规定：

4.4.1按照合同约定对车辆进行管理，确保车辆有序停放，禁止在消防通道中停放车辆；

4.4.2按车辆行驶要求设立标示牌和标线，规定车辆行驶路线，指定车辆停放区域，地上车位标志规范；

4.4.3车库道闸系统、车库内照明、消防设备设施应保证正常使用；

4.4.4建有立体停车设备的车库应设专业技术人员值守，并对设备使用人进行专业培训，按规定对设备进行年检、维保；

4.4.5住宅小区中的车库不应私自改建、改变用途、分隔和拆除；

4.4.6非机动车应定点存放。

4.5监控应符合下列规定：

4.5.1设有监控室的应设专人24小时值班，交接班记录应规范、翔实；

4.5.2监控室收到报警信号后，公共秩序维护人员应在10分钟内赶到现场进行处理；

4.5.3监控的录入资料至少保留20日，有特殊要求的参照相关规定或行业标准执行。

4.6紧急事故防范应符合下列规定：

4.6.1对洪涝、地震等突发性自然灾害，火灾、治安、公共卫生、电梯故障等突发事件应启动应急预案，明确应急事件处理责任人，事发时及时报告业主委员会和有关部门，并协助采取相应措施；

4.6.2对因故障导致的临时性停水、停电事故，应及时报告有关部门和告知相关业主；