房地产营销细节指引建筑外立面细节3标准范本Word下载.docx

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审批：

工作单位：

建筑外立面细节（3）标准范本

使用指南：

本管理规范文件适合在集体中为使所有行为都有章可偱，所有人都共同遵守统一的规范，最终创造高效公平公开的的环境，使每个小组发挥的作用最高值与创造的价值最大化。

文件可用word任意修改，可根据自己的情况编辑。

　　房地产营销细节指引：

建筑外立面的细节（3）

　　5、窗墙比

　　在楼房外立面上，窗所占的比例究竟多大合适？

这个问题以前从来不成为一个重要的问题。

但是近年来随着房地产开发实践的深入，这个问题已引起广泛的重视，并且成为划分楼盘档次的直接依据之一。

　　窗占外墙比例的20%～30%。

被认为属于低档房，大量经济适量房和从前遗留下来的老房子都是这种比例，而且窗的造型简单，中规中矩，缺乏美感。

　　窗占外墙比例的40%～50%，被看作是中档房，近几年大批商品房属于这一档次，窗的造型开始美化，而且出现了外飘窗、转角窗。

窗所使用的玻璃为蓝玻、绿玻、中空隔音玻璃。

在某些顶部不太突出的楼盘上，窗和阳台成为外立面最吸引视线的建筑符号。

　　窗占外墙比例的70%以上，一般公认为高档房，接近豪宅的尺度。

这类住宅大量在客厅、卧室甚至书房采用落地长窗，因此显著增加了窗在外立面上的比例。

个别的豪宅完全是玻璃幕墙。

没有实墙面。

　　窗墙比在近年出现越来越大的趋势，总体上来说是一件好事，因为这样既可以使楼房显得更加美观漂亮，又可以增加室内通风采光的功能面积，使业主得到实惠。

　　值得讨论的问题之一在于：

我国北方大部分地区都有相当严寒的冬季，那么窗的散热效应大大降低了室内的保暖功能，也就增加了能源消耗。

从长远说，不利节能环保。

　　问题之二是：

窗的造价远远高于实墙。

尤其是较好的玻璃，成本每平方米要比普通的实墙（砖砌、水泥）高出四倍以上。

开发商会让购房者来承担这个成本，但是实际售价的增高使楼盘的市场竞争力随之下降。

　　还有问题之三：

低窗使室内的安全系数下降，落地窗更是如此。

窗越低对婴幼儿来说危险性越大。

开发商对付这个质疑的解决办法是两种：

要么采用钢化玻璃或双声能中空玻璃（都会增加成本），要么在室内靠窗前安装护栏，护栏按规定应有90厘米高。

安装护栏，护栏按规定应有90厘米高。

安装护栏后，增加了安全系灵敏，但美观度下降。

因此许多开发商在样板房里都不装护栏，保持较高的美观度，而在交房时才装上护栏。

这实际上等于是一种误导消费者的做法。

　　提高窗墙比有诸多问题，因此盲目追求窗墙比是没必要的。

窗墙比40%～50%已经是非常好的比例，既可采光通风，从外立面看上去也赏心悦目。

玻璃窗的散热性强，保温性差，冬季在室内有暖气的情况下，窗前的温度一般比会室内其他地方低2度左右。

因此北方地区千万不宜盲目效仿南方楼盘，夸大窗了的比例以求单纯美观。

　　人对于窗台的高度有一个心理承受的底线，即不低于90厘米。

高层住宅尤其要注意。

患有恐高症的人站在落地窗或低窗的前面都会极度慌乱。

护栏增加了新问题：

安装位置、材料、造型、色彩等等。

极少见到既结实耐用又美观漂亮的护栏，见到的大多都落地窗这样一道优美的风景线被很不舒服地横截一道，破坏了整体美感。

　　窗的功能有9个方面：

采光、通风、隔音、防盗、隔热保温、遮风雨、防蚊虫、观景，还有外立面上的美观效果。

在这些功能都可得到这些基本满足的前提下，稍微提高窗墙比例是可以理解的，但应当适可而止。

窗墙比太大，带来的一系列问题增加了开发和居住业主的麻烦，增加了建筑成本和维护成本，也会大大增加能源的消耗，得不偿失。

　　6、外立面色彩

　　中国曾经有过全国上下一片灰的时代，好像只有朴素的色彩才能代表革命者的性格。

改革开放使人性本原的许多东西得到解放，建筑的色彩也开始变得缤纷。

尤其是近几年，一些以往的清规戒律不断被打破，瓷砖、涂料和其他建筑材料的飞速发展使原先可望不可即的事情成为现实。

一些风沙很大的地区，过去认为建筑外立面没法做得很亮丽，也没法保持清洁干净，而新的瓷砖、涂料使这一切都不再成为问题。

北京地区的楼盘外立面已经可以和深圳地区的楼盘外立面一样靓丽，甚至有过之而无不及。

　　常用的做法并不是把整栋楼房做成大红大绿，而是在楼体的某些局部做渲染。

例如阳台、框架、镶板。

这种渲染明显带有规律性而不是随心所欲。

所表现出来的效果常常令人眼前一亮。

　　从市场调研的数据统计分析来看，二三十岁的购房者对色彩鲜艳的楼盘外立面比较欢迎，而四五十岁的购房者则更喜欢庄重沉稳一些的色彩，例如银灰色。

所以在确定楼房外立面色彩的时候，首先必须考虑这个楼盘的基本定位，卖给什么人，什么年龄，什么文化程度。

一般认为豪宅不适宜用鲜艳色彩，而小户型、单身公寓、白领社区最适合用靓丽的色系。

北京万科青青家园、深圳中海阳光棕榈都是以令人耳目一新的明亮色彩赢得市场的高度认可的。

　　对于写字楼而言，外立而的色彩不宜太花哨，基本上以玻璃幕墙的色调为主。

曾有一段时间金色幕墙在各地纷纷涌现，但很快发现它不耐看，很多人评价一个字：

“俗”，所以没能成大气候。

银色、淡蓝、淡绿都比较受欢迎，深圳地王大厦的外立面色彩就显得高雅不俗，十分耐看。

　　由于大多数楼盘仍然以青灰色为主，因此许多开发商在外立面的色彩上求变化就把眼光转向了窗户。

整个楼房的墙体色彩不起眼，但窗用蓝玻璃或绿玻，大面积的窗连在一起，就使外立面的审美效果起了很大变化。

也有少数楼盘在阳台做文章，使阳台的色彩大墙体上突显出来。

但这样做有一个前提：

你的阳台造型必须十分鲜明有特点。

否则，效果仍然不佳。

　　顶部如果是斜坡顶，当然会有大面积色块，一般也脱不了红、蓝、灰几种色系；

如果是飘板之类，基本上就是银灰或水泥色了。

欧陆风格的三段式，惯常会在楼体的裙楼部分用色比中段稍重一些，但少见大红大绿。

　　色彩庄重的楼盘有时予人自来旧的感觉，但色彩鲜艳的楼盘如何能保持几十年如一日的靓丽感觉，确是一个难题。

业界提出的解决办法就是重新刷涂料。

　　在不同的气候条件下使用不同的色彩也是一个重要的命题。

深圳炎热的阳光下，中银大厦沉重的红色楼体让人感到喘不过气来；

而淡绿色且有渐变效果的楼体，则让人有凉爽轻松的感觉。

因地制宜，因气候制宜，是不可不考虑的原则。

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