P2P网贷行业房贷市场研究报告Word格式.docx

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房地产抵押：

是指抵押人（借款人）以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。

债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。

赎楼：

融资方因其经营、消费或者出售在押不动产的需要，而需要第三方代为垫资还款，而垫资方会收取业主现金赎楼费用，并要求业务签署全权委托书，由垫资方指定人员办理赎契、调证、涂销、重新抵押后的交易流程等等手续；

解押后的不动产用于出售，或者再次办理经营性或消费性贷款，用出售款或新的贷款来偿还垫资方的解押贷款。

根据用途分为交易性赎楼和非交易性赎楼两种。

交易性赎楼用于房子过户，非交易性是因房价上涨为了能贷出更多的钱，如“还旧借新“。

今年，银行方面的贷款在收紧，包括按揭贷款和开发贷款。

其实自2013年下半年以来，随着银行推行贷款利率市场化，银行更倾向于贷款给一些成长性好的企业，而非房地产领域。

首付贷：

即对购房者进行首付贷款，一般为购房者所购楼盘总价10-20%。

该产品是互联网创新下的新生事物，目前，易居中国、搜房网、平安好房网等都纷纷推出了类似产品，瞄准首付环节。

以上三种模式为市场上房贷的主流模式，但同时也衍生出其他比如房产众筹、房租借贷模式等，相关模式在文中最后将会做以简单介绍。

二、房贷市场分析

（一）存量房时代

中国这十几年以来，房地产一直作为国民经济发展支柱，房地产行业经历了较长时期的黄金时代，现今国内房地产市场已经进入了存量时代。

2013年11月，住建部发布的《存量房时代的房地产市场研究》报告显示，中国房地产市场，不论是住房市场还是商业地产市场，都开始步入存量房时代。

在存量房时代，住房市场将以存量房交易为主，新建住宅占比低，商业写字楼新增供应将以存量楼宇的更新改造为主。

据搜房网最新的统计，2017年上半年全国重点监控38城,一手房商品房成交套数超过100万套，同比2013年上半年下跌17.85%。

2013全年中国23个主流二手房城市的二手房成交量合计超过100万套，全国多个城市的二手房同比涨幅多数在60%以上。

（二）较高的住房拥有率

中国人的传统习惯是有自己的住房才感觉有了一个家，所以中国人的住房拥有率相对较高。

中国家庭金融调查与研究中心（CHFS）最新季度数据显示，截至2017年3月，城镇地区住房拥有率已上升至89.2%，城镇家庭拥有多套房比例上升至21.0%。

可见住房在中国人的财富中占比较大。

在借贷行业，通常是找到了有房客户就是找到了优质客户。

另外，新型城填化改革将进一步打破城乡身份、经济差别，也会为房贷业务提供新的发展机遇，将有更多的房屋可上市交易。

总之，市场潜在的房产存量巨大，这为房贷市场提供了一个良好的基础。

但是由于快速发展，房地产也迎来了转型发展期。

虽然当前房价不稳，房地产市场整体风险较大，但房贷市场的潜力是巨大的，尤其是在深化金融体制改革的大背景下，P2P网贷平台的房贷业务规模存在爆发式增长的可能。

三、业务模式及风险

（一）房产抵押贷款

1、P2P平台做房产抵押与银行有何不同

银行房产抵押借款利率及其他中间手续费综合在年化10%左右，而P2P平台民间借贷成本在年化30%-40%。

如此高成本融资，为什么还会有市场？

究其原因，一是银行目前在房产抵押借款方面收缩，很多银行自2013年下半年已经开始几乎很少做房产抵押贷款。

部分有做该业务的对借款人的资质情况要求比较高，如果借款人出现逾期或者违约，房产处置手续较为繁琐，并且随着楼市价格的不稳，二手房变现速度较慢；

二是银行对借款资金有监控，通过房产抵押方式借款金额一般都在100万甚至更高，用途都是企业资金周转，银行会采取受托支付等完成资金的划转，对借款人的资金使用多了一层限制；

三是银行放款周期较长，需要经过很多道调查和审批环节，手续繁琐。

对于有房产但非优质的借款人，只能通过民间借贷去满足自身的融资需求。

随着借款风险的增加，借款人也必然承受着高利率。

银行房贷与民间借贷做房贷相同的是二者在本质上核心都是借贷风险的控制。

只是P2P的风控手段更加灵活、贷后管理更为严厉。

2、房产抵押贷款流程

房产抵押借款业务相对成熟，一般流程如下：

Ø

贷款申请：

借款人提出贷款用途，金额及年限时间；

申贷资料准备：

借款人及抵押人将贷款申请贷款所需文件、证件按要求准备齐全；

看房评估（或勘估）：

找第三方房产中介机构等对抵押房进行实地勘查、评（勘）估；

报批贷款：

风控人员对所有申贷资料连同评估报告进行审批；

借款合同公证：

借款人及抵押人填写（委托书、借款合同）及所有相关文件、签字、盖手印后，由公证人员对其进行公证；

抵押登记手续：

工作人员凭房屋所有权证和借款合同公证书到产权处办理抵押登记；

发标、放款：

平台发标、募集资金放款。

平台一般会要求借款人提供：

本人配偶身份证、户口簿、收入证明、个人消费用途的相应合同、婚姻状况证明。

抵押人应提供：

房屋所有权证，权属人及配偶身份证、户口簿、婚姻状况证明。

抵押率、抵押限额以及抵押期限

贷款额度=房屋价值*抵押率-原贷款的本金余额。

在房屋估价上会要求第三方房产中介或者房产交易系统对房产价值进行评估，一般房屋价值以房屋的原购买价和二手房抵押时的评估价相比较，取两者中的低者。

以住房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过70%；

以商业用房抵押的二手房贷款抵押率最高不超过50%。

二次抵押贷款的期限根据贷款的具体用途来确定，一般借款期限为3-6个月以内，先息后本方式。

3、P2P房贷业务存在的风险及防范措施

（1）房产二次抵押带来的还款风险

房产抵押借款在办理时都会在房产局办理登记登记手续，并进行公证。

但是由于首次抵押的借款额控制在房价的7成左右，借款人为了获得更多的借款，会在市场上再寻找贷款公司进行二次抵押，并对房产价值再次进行评估，放大评估价值，借取更多的钱。

二次抵押借款人面临更高的借款利率。

借款人的还款压力也将增大。

按照民间借贷行业通常的做法，目前首次抵押房产时抵押率控制在65%左右，二次抵押的抵押率在25%左右。

对于一些资质好的房产，目前做二次抵押业务风险相对可控。

但是在经过两次抵押后，房产的抵押率已超过90%，而在目前房地产行业遭遇调控的背景下，房地产价格波动的风险正在加大，如果继续做三次抵押风险将更大，部分民间借贷公司为了做大业务不惜铤而走险。

在多次抵押的清偿方面，《担保法》规定，以房屋作为抵押物，抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；

顺序相同的，按照债权比例清偿。

根据以上法律的规定：

房屋抵押应当办理登记手续；

办理了登记手续的抵押优先于未登记的抵押。

为了避免业主办理二次抵押，有些网贷平台会要求借款人将房产证质押到平台。

目前市场上国诚金融专做余额抵押，包括二抵、三抵。

另外，国诚金融还有一个独特的风控手段，其自身在操作中，比如借给客户20万，但是他会在房产的他项权利中显示借了50万，同行看到房产抵押登记中显示借款过高便不给借款人继续放贷，前提是借款人同意这么操作，还要与公证人员处好关系等。

（2）房价下跌带来的资产贬值、难以变现的风险

从目前的房价市场来看，很大程度上不会有大幅度增值上涨的空间。

但是随着实体经济增速放缓，市场上整体借贷逾期现象严重，较多企业主因为经营需要资金拟出手房产，但是二手房变现速度较慢，便于民间机构进行借贷，后期由于自身经营困难导致无法还款。

放款机构虽然掌握房产，但是短期内无法变现，市场上难以找到接手人，从而给平台带来资金周转困难问题。

（3）唯一住房不得用于抵债的风险

依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》，对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。

该类风险发生后一般较难处理。

相关的措施是在前期做足对借款人的尽职调查，尽量将风险控制在前期，并通过签订委托转让协议实现风险的化解。

（4）长期租约风险

根据物权法规定：

订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权影响，即使实现抵押权，将抵押财产转让给债权人或者第三人，抵押人与承租人之间原有的关系也不终止。

若抵押物用于租赁，长租期、低租金或一次性付清租金的抵押物，网贷平台将很难处置。

为了规避该风险，一般贷款机构会与借款人签订长期租赁合同，并在出租管理机构进行租赁备案登记。

（5）房产价值评估过高带来的风险

房产价值评估是决定借款金额的主要依据，因此在房产价值评估上保持评估机构的客观独立性，可寻找第三方房产评估机构进行评估从而规避这一风险。

目前市场上P2P在确定借款金额时，会先将评估值降低30%，然后参考银行的7成抵押率。

如果借款期限较长，根据借款人对资金的要求，借款机构会直接与客户签订房屋买卖协议，如果到期还款，借款人可将房产赎回。

当然此举在借款金额上适当放宽标准，高于7成的抵押率但稍低于市场价。

（二）赎楼业务的模式与风险

1、赎楼简述

赎楼，是指在二手房交易过程中，由第三方出资替卖方（房产出让方）归还银行贷款，解除房产抵押，赎回房产权利证明的垫资或信用服务业务。

赎楼业务的方式很多，常见的包括现金赎楼、转按揭贷款担保、同名转按揭贷款担保、凭证押回执放款担保等四种。

除现金赎楼外，其他三种赎楼业务都要以取得银行担保授信为前提。

目前市场上的以现金赎楼居多，现金赎楼是指卖方将其房产转让给买方时，根据买方的申请，由放款机构以现金出资替卖方偿清原银行按揭贷款，以便顺利办理房产过户的业务。

现金赎楼分为交易类赎楼和非交易类赎楼。

a、交易类